1、四川鑫龍實業發展有限公司雙流新城星宸國際花園項目可研報告二七年八月成都市雙流縣“星宸國際花園” 項目可行性研究報告第一章 項目概況.3 第二章 項目投資環境及市場分析.6 第三章 項目區域房地產市場及競爭分析.14 第四章 項目SWOT分析與定位.17 第五章 項目開發建設及經營的組織實施計劃.22 第六章 項目投資估算及資金籌措計劃.25 第七章 項目財務效益評價.29 第八章 不確定性分析.30 第九章 風險分析.32 第十章 分析結論和建議. 32第一章 項目概況一、項目主辦單位概況 （一）、開發商名稱：四川鑫龍實業發展有限公司 （二）、法定代表：黃明良 （三）、法定地址：成都市人民南路

2、四段 （四）、注冊資本：人民幣陸仟貳佰萬元整 （五）、經營范圍：房地產開發、經營 （六）、房地產開發企業資質：二級資質 四川鑫龍實業發展有限公司是經四川省工商行政管理局批準成立的有限責任公司。注冊資本人民幣6200 萬元，現有股東為：衡平信托投資有限責任公司投資比例占80.60%；四川星慧建設有限公司，投資比例占10%；黃明貴，投資比例占9.40%。公司成立于2000 年3 月21 日，主要從事房地產開發，房地產開發資質為二級，經營住所位于成都市人民南路四段，法定代表人為黃明良。 公司自成立以來，主要開發項目有邛崍市東森花園、雙流縣棠湖帝景、成都星慧酒店管理有限公司的“西蜀人家”、“錦繡城”三

3、星級園林式酒店等， 鑫龍實業公司目前聚集了一大批年輕有活力、銳意進取的專業團隊和企業管理團隊，公司核心骨干38 人，其中高級職稱5 人，中級職稱20 人。（七）項目公司母公司四川省星慧集團介紹四川星慧集團是一家以房產開發、酒店餐飲為核心，涉足工程建設、園林綠化、物業管理、商品砼材的同心多元化、產業縱深一體化發展的民營企業集團，目前集團注冊資金2.5億元，集團在總體上實施成本集中化和差別集中化的聯合戰略，努力挺進藍海戰略市場。集團整體機動靈活，集中優勢資源，以差異化、專業化和規模化為指導，找準目標市場，做強做大。目前集團正全力進行產品、項目優化升級，以凝聚更大的產業發展優勢，把建設產業集群作為調

4、整產品結構、項目結構、提高經濟效益的重要戰略，對產業鏈和產業布局進行戰略整合，以增強產品之間、項目之間的關聯、配套與協同效應。 集團自成立以來，先后成功開發了多個優質項目，有以“東森花園”、“蜀郡”、“棠湖帝景”為代表的房地產項目，有以“西蜀人家”、“錦繡城”為代表的旅游餐飲項目，這些項目都為集團公司的發展帶來了巨大的社會和經濟效益，為集團的發展做出了巨大的貢獻。未來，在政府的大力支持下，集團將爭取用鄉村酒店連鎖經營資產來上市，募集的資金全部投入鄉村酒店建設，把鄉村酒店打造成為雙流的一個品牌，成都的一張名片。 二、項目概況及背景 1、項目位置： “星宸國際花園”項目位于雙流縣東升鎮西北一桿旗，

5、地理位置優越。北臨雙流新城與老城聯系的重要城市干道，西臨城市規劃的中央森林綠地，南臨城市規劃次級中央森林綠地，東臨城市規劃次干道。用地面積約225.9畝。該地塊地理區位置較優越，交通方便，北部可便捷聯系成都繞城高速。同時，依托城市干道與其他重要城市相連。2、項目用地及現狀： “星宸國際花園”項目用地位于東升鎮西北部的新城區內（一桿旗北段SLG-（2007）-02號地塊），規劃總用地面積150600平方米。 用地現狀：已與政府部門簽訂有關協議，2007年7月20日動工。 3、項目規劃簡介： “星宸國際花園”項目總體規劃的背景立足于成都市總體規劃的戰略構想。該規劃明確提出了成都向東向南的發展方向，

6、而雙流位于成都南面近郊，地理位置優越，雙流縣城未來20年角色定位是：建成一流的空港園林城市，按照雙流最新的規劃，到2020年，雙流將建設成為城南一個城區面積95平方公里左右，城市人口近100萬的中等城市。這就意味著從現在開始，雙流城區面積年平均擴大3個多平方公里，年均新增人口4萬。在這個南部新城的規劃中，將形成以居住商業金融行政辦公文化娛樂為主的城市綜合發展區。打造雙流新城區基礎設施完善信息網絡發達產業支撐有力環境清閑優美具有現代氣息的生態型數字化園林式HRD（健康宜居）城區。雙流新城區規劃為ABCD四大城市組團，其中 B組團位于東升新區的西北部，繞城路穿越該組團，交通條件使利。雙楠大道與繞城

7、路交接處為組團門戶景觀區；繞城路西側地理中心鄰弧形干道設置組團中心區，景區軸由門戶景觀區至組團中心區滲入中心綠軸。本項目即位于B城市組團內，利于分享城市發展前景所帶來的機遇。本項目在設計理念上，注重景觀互為滲透的空間體驗，采用都市綠島生態型規劃手法，強調功能配套與整合，強調城市景觀的完整性和協調性一體化。在細節上，注意高效的交通流線方式及節能高效的統一。將本項目打造成反映雙流地域文化和現代感強烈的城市都市建筑群。4、項目周邊配套： 項目地處雙流縣城東升鎮西北一桿旗，區域道路通達，配套設施日趨完善。東升是川藏路新雙楠大道等多條交通要道的過境地。雙楠大道、新大件路、拆建后的大件路、機場路、機場高速

8、、成雅高速均通達雙流，未來的地鐵線和城際快速交通線通往雙流。使東升與成都城區的對接，線路更為密集。項目所處的位置與未來雙流縣政府部門辦公大樓僅一路之隔，是未來雙流縣房地產開發的重點區域。其東面緊鄰城市主干道，配套設施相對完整；南面面臨新城區廣闊的公共綠地，環境優美，視野開闊，陽光充足；西面面臨新城區最大的景觀綠化帶和城市次干道，街道尺度適宜，景色豐富；北面面臨城市主干道，是成都方向人流的主要來向，車流量較高。三、項目評估結論及建議 （一） 評估結論 1、項目市場及建設條件 “星宸國際花園”項目所在區域房地產市場發展勢頭良好，近兩年來區域內房地產開發密集，屬成都市雙流縣房地產開發熱點區域。項目具

9、備開發高品質樓盤的市場條件。 2、項目經濟效益 主要經濟指標表 一、建筑技術經濟指標 1、總建筑面積 39.31萬1.1 純住宅建筑面積 23.6萬1.2 商業建筑面積 1.5萬（其中商業10000平米，辦公5000平米，均為地上部分，地下部分含在產權式小戶型公寓的27000平米地下建筑面積中。）1.3商業住宅（產權式小戶型公寓）面積10.56萬（其中地下建筑面積27000平米，為公寓與商業及辦公區共用。）1.4酒店建筑面積m2 3.65萬其中：地上建筑面積2.85萬平米（客房層面積1.4萬平米，其他面積1.45萬平米），地下建筑面積0.8萬平米15機動車停車數2460輛（其中酒店160輛，商

10、業部分（含產權式公寓）800輛，純住宅部分1500輛）非機動車4600（其中酒店與商業部分（含產權式公寓）1900輛，純住宅部分2700輛）。2、凈用地面積 225.9畝3、建筑密度 商業50%,住宅25%4、容積率 商業1.5，住宅5.05、綠地率 %住宅25%，商業無要求二、投資估算及資金籌措 1.開發建設投資與資金籌措情況請參見本可研第六章。2關于售價估算，利潤測算，財務評價指標等，請參見第六章分析結論與建議。 （二）項目分析結論和建議 本項目具有良好的市場環境和自身發展條件，開發建設條件，經測算項目可行，預期經濟效益良好。 在目前日益激烈的房地產市場競爭環境中，建議隨時關注政策動向，發

11、揮自身優勢，充分把握市場動態，采取切實可行的工程措施和方案，根據市場承接能力，準確把握市場需求變化，采取有效的營銷手段，保證項目順利進行，實現預定經濟目標。 四、項目可行性分析報告編制前提 1、本次項目可行性分析是基于提供的資料及情況真實無偽為前提。 2、本報告對項目定位及技術經濟指標進行分析研究，內容包括： 項目建設的可行性、市場前景分析及預測、建設條件、建設內容、經濟效益、主要風險及防范措施等。 3、本次項目可行性分析是基于該項目能夠按計劃合法地、正常地進行工程建設，完工后工程質量符合國家標準的前提條件下進行的分析。 4、本次項目可行性分析力求在專業知識和業務范圍內努力做到報告的準確性。

12、5、分析依據為四川鑫龍實業發展有限公司已取得該項目國有土地使用證、建設用地規劃許可證，建設工程規劃許可證及施工許可證。 6、項目投資經營各項參數確定系依據市場調查及分析預測的結果并結合該項目的實際情況。 五、項目可行性分析報告主要編制依據 1、本報告根據中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國建筑法、中華人民共和國城市房地產管理法、中華人民共和國城市規劃法、城市房地產開發經營管理條例和國家、地方的有關法規、政策。 2、建設部頒布的房地產開發項目經濟評價方法（第二版）。 3、國家計委、建設部發建設項目經濟評價方法與參數。 4、四川鑫龍實業發展有限公司營業執照。 5、四川鑫龍實業發展有限公司房地產

13、開發企業資質證書。 6、項目規劃總平面圖及初步設計說明。 7、現場實勘及市場調查資料。 8雙流縣政府與四川鑫龍實業發展有限公司投資協議。第二章 項目投資環境及市場分析 一、宏觀政策環境及雙流房地產市場分析 （一）區域經濟環境分析1.1成都區域經濟環境分析1.11 成都宏觀經濟基本面分析1995年以來，成都市國內生產總值（GDP）一直保持強勁的增長勢頭，年平均增速達到14.33。（數據來源：成都市統計年鑒）成都GDP增長幅度分析：單純從總量指標來看，成都近16年經濟呈較大規模增長。用相對指標進一步分析成都GDP總量和人均GDP的增長幅度情況，可進一步得出成都在何時處于高速、穩定、緩慢發展的態勢。

14、 增長幅度趨勢圖所示，成都近16年的經濟增長率呈波動性趨勢，即經濟發展速度波動性較大，穩定性較差。無論從總量GDP和人均GDP來說，1993年達到了近15年來的最高峰，增幅分別為39.23和37.80；之后從1994年到1999年增長幅度呈下降趨勢，且GDP總量增幅在1999年達到了最低點為7.93，則該時間區域內成都經濟緩慢發展；2000年到2004年增幅略有回升，但幅度不大，說明這5年中成都經濟的發展趨勢相當穩定；2005年增幅又跌到了底點，其人均GDP增幅為近15年來的最低點為5.47，經濟發展速度相比之前已相當緩慢。 歷年成都市人均GDP及增長率人均GDP的年平均增速為11.55，20

15、06年人均GDP24932元，人均國內生產總值按目前匯率計算超過3000美元。 （數據來源：成都市統計年鑒）較高的人均GDP水平說明成都的人均生產能力較高。據統計，當人均GDP達到8001000美元時，房地產進入起步階段；人均GDP在13008000美元時，房地產進入快速上升階段；當達到800013000美元時，房地產進入平穩階段；人均GDP在13000美元以上時，房地產進入萎縮階段。目前，成都的人均GDP處于13008000美元之間，故成都房地產屬于快速上升階段。112成都房地產發展現狀2006年，在國家宏觀調控政策背景下，成都房地產開發投資呈逐月強勢增長態勢，商品房施工面積大幅增長；房地產

16、市場總體供需兩旺，商品房供需總量均創歷史新高；商品住宅市場表現活躍，是房地產市場主要增長點；二手房市場對稅收政策變化反應敏感，在去年第三季度經歷了短期成交量冷縮后在年底又較快地恢復到正常交易水平，去年二手房成交量仍然實現穩步發展；住房價格漲幅回落，但仍然處于高位。去年下半年，隨著市政府貫徹國家宏觀調控政策各項措施的實施，房價及其漲幅出現回落走勢，宏觀調控取得一定成效。具體而言，2006年成都房地產開發呈現以下特征：.房地產開發投資增幅呈逐月增長態勢 1）2006年，成都市完成房地產開發投資619.17億元，同比增長37.4%；其中住宅完成投資439.67億元，同比增長49.6%。成都市房地產開

17、發投資增幅由1-3月的3.9%、1-6月的24.3%、1-9月的33.0%增長到1-12月的37.4%，房地產開發投資呈逐月增長態勢。2）開發企業自籌資金能力增強 2006年，成都市房地產開發資金來源總額為885.04億元，同比增長66.4%。在各類資金來源構成中，其中國內貸款為100.20億元，同比增長63.7%，占比為11.3%，比重進一步縮小；利用外資24.29億元，同比增長73.0%，占比提高到2.7%；自籌資金378.60億元，同比大幅增長83.3%，占比為42.8%；其他資金來源為381.95億元，同比增長52.6%，占比提高到43.2%(其中：定金及預付款為289.70億元，同比

18、增長45.0%)。總的來看，房地產開發資金來源中，對國內貸款和外資的依賴度比往年明顯減小，而自籌資金和其他資金成為主要的開發資金來源，占總量的86%。3）.商品房施工、竣工面積大幅增長 2006年，成都市商品房施工面積達到4827.02萬平方米，同比增長45.0%；其中新開工面積為1957.83萬平方米，同比增長24.8%。全市商品房竣工面積為1067.17萬平方米，同比增長64.7%。2006年成都市商品房施工、竣工面積大幅增長主要是受到住宅開發的支撐。辦公用房的施工面積大幅增長，開發勢頭火熱；商業營業房施工面積與上年基本持平，但新開工面積下降20%。4）全市商品房供求總量大幅增長，均首年突

19、破2000萬平方米。 2006年，全市供應商品房2351.45萬平方米，增長27.0%；全市成交商品房2004.24萬平方米，同比增長27.8%。五城區供應商品房1197.82萬平方米，增長24.6%，成交商品房1008.80萬平方米，增長31.0%。2006年成都市商品房供應和成交面積首年突破2000萬平方米，市場總體表現為供求兩旺的局面。5）全市住宅市場持續活躍，支撐了市場規模繼續擴大。 2006年，商品住宅仍是投資開發和需求的熱點。去年全市商品住宅新增供應1942.44萬平方米，大幅增長35.1%，成交1784.18萬平方米，大幅增長35.7%。全市新建商品住宅供應和成交量分別占商品房總

20、量的82.6%和89.2%。同期五城區商品住宅新增供應907.47萬平方米，大幅增長31.0%，成交864.11萬平方米，大幅增長27.9%。五城區新建商品住宅供應和成交量分別占商品房總量的75.8%和85.7%。商品住宅為市場供需主力，需求潛力巨大，支撐了房地產市場規模繼續擴大。12 雙流區域經濟環境分析121雙流宏觀經濟基本面分析雙流縣地處蜀中腹地，縣城東升鎮距成都市區16km。雙流縣是成都市郊大縣，轄東升鎮、華陽鎮、永安鎮、勝利鄉、籍田鎮、公興鎮、煎茶鎮、文星鎮、黃甲鄉等26 個鄉鎮。該縣幅員面積1072km2， 總人口91 萬。地理位置位于成都市南沿，自東向西三面緊鄰成都，交能四通八達

21、，是成都向南發展的中心。2006年，雙流地區生產總值227.8億元，縣域經濟綜合實力連續11年位居全省“十強縣”之首，縣域經濟基本競爭力連續6年名列全國百強，排位升至43位，成為全省唯一躋身“全國中小城市綜合實力百強”的縣（市）。隨著新修編的成都市總體規劃的出臺，明確了成都市向南向東的發展方向，雙流因位居成都南面近郊，其房地產開發也理所當然緊跟市區發展的步伐。根據成都市發展規劃，成都市未來的南部新城包括大源、華陽、東升、航空港開發區、牧馬山開發區五個組團，形成南部新城，為生活居住輔城、高新技術產業區、高教園區、休閑度假區。總體區域面積400 平方公里，包括11 個城鎮，是雙流縣經濟最活躍，發展

22、最強勁的地區， 大量的可供開發的淺丘臺地緊臨中心城，是成都向南發展的首選地區。雙流已初步形成“井”字型和網狀型道路交通網絡，縣內有成雅高速路、繞城高速路、成仁公路等國道干線76.8公里；有雙流機場高速路、老川藏路、大件公路等省道39.3公里；有華彭路、成環路、雙楠大道、機場快速通道、長城南路、九馬路、天府大道、華陽繞城路等縣道216公里；有19公里的成昆鐵路雙流段。此外全縣26個鎮、466個行政村已全部實現村村通，全縣通車里程已達1582公里，交通出行極為方便快捷。2006年通車的雙楠大道使從雙流到成都只有5.6公里距離，也就是說，從雙流到成都只有5分鐘車程，另外迎賓大道，以及擬建中的下穿式新

23、華雙路（雙流華陽）、成都地鐵，將把雙流打造成為交通的樞紐地位。東升鎮做為雙流縣城所在，為全縣政治、經濟、文化、金融、商貿和信息中心。幅員面積53.2 平方公里，轄4 個村、16 個社區，人口12 萬，為成都市衛星城，省級園林城鎮，省級衛生城鎮，省級社會治安綜合治理模范鎮，先后被國家民政部授予“中國鄉鎮之星”、“全國最佳鄉鎮”、全國小康示范鎮稱號，有“西南第一鎮”之美譽。 近年來，東升鎮縱深“三個集中”，統籌城鄉一體化發展加快工業化、城市化進程，大力提升東升“空港花園城”知名度，鎮域經濟和社會事業得到全面發展。東升鎮正以其突出的區位優勢，完善的基礎設施，科學的政策措施，迎接城鄉一體化、城市副中心

24、等發展機遇。到2020年，東升鎮將發展成城南一個城區面積27平方公里左右、城市人口近20萬的中等城市，即東升鎮城區年均擴大一平方公里，年均新增人口5000名。在由一個中等城鎮邁向中等城市的過程中，雙流縣將采用經營城市的一系列舉措全面推進城市化進程。為此，東升鎮將配合縣政府搞好10多平方公里土地的拆遷和儲備，以便用于公開拍賣。近期將做好東升鎮白河路至繞城線兩側土地儲備和廣場賓館至繞城路土地儲備，預計面積將達數平方公里。在“南部新城”的六個重點發展組團中，華陽作為前期規劃重點，由于房地產開發帶來的經濟連動作用， 使之略顯成熟。而東升鎮，作為雙流縣縣域城鎮，在“城鄉一體化”的中期規劃（2008-20

25、10）中，將成為華陽光彩的折射地。東升鎮目前人口約40 萬，尚有近26 平方公里土地可作開發建設。在城鄉一體化發展規劃方案中，東升組團的城鎮主要功能與華陽組團相同，主要產業仍為居住、商貿等。東升鎮的未來新城以建成“綠色流動都市-空港園林城市“為規劃藍圖，它作為成都衛星城及雙流中心城鎮，將向城市多功能綜合性方向發展。在雙流縣”中國西部航都，成都南部新城“的總體定位之下，東升鎮作為以流房地產核心片區的地位與作用將愈加明顯。目前，東升鎮房產開發已步入大體量、高品質階段，宗申流溪別院，水云花都，歐城花園，緯度18度，天府景秀，錦繡華都、御苑風景、錦鎮等高品質樓盤的出現，已大大改觀了東升鎮項目以往只對本

26、地客戶產生吸引的局限。 東升的交通條件相對其它城鎮優勢明顯。雙楠大道的通車把東升鎮到中心城區的距離縮短到15分鐘，自駕車由川藏路經金花鎮到市區，一般開車20分鐘左右可以到市區二環，如果走廣都大道經過航空港上機場大件路，一般開車在200分鐘左右可到市區神仙樹。從客運總站或三強北路坐公交車，到市區紅牌樓、鹽市口等地，需要30-40分鐘。這樣的時間對于住在雙流到市區上班的人來說，完全沒有壓力。住在東升，10分鐘之內可到國際機場。大件路、川藏路、成雅高速路等，把東升和華陽、新津、溫江、郫縣乃至更廣泛區域緊密相連連。現在地鐵一號線已經開工，未來東升將有5條軌道交通線路（地鐵或輕軌）穿過，這將使東升鎮航空

27、港未來的城市軌道比中心城的任何一個區都密集，生活出行非常快捷。122雙流房地產投資狀況2005年，雙流開發商品房面積246萬平米，銷售面積200余成平米，銷售額達52億元；開發商品房面積占全市總量的1/6，占區（市）縣總量的1/3。近兩年，雙流房地產業發展異常迅猛。2006年，雙流共批準預售面積282.24萬平米，與2005年同比增長15%；商品房銷售面積257.5萬平米，比上年增長30%；商品房銷售額達87.37億元，同比增長68%。2006年雙流土地成交量達到了3290.66畝。作為成都近郊區縣中最具房地產開發優勢的地區，雙流憑借優越的地理位置、便利的交通、巨大的土地儲備和相對成都市區較低

28、的地價，吸引了眾多開發商的眼光，而隨著主城區可供開發土地的日益稀少，近郊土地將在成都的土地市場中占據更為重要的位置，將成為未來成都房地產市場發展的重心所在。作為“西部第一強縣”的雙流，其居家市場一直都非常巨大，以雙楠大道為樞紐的紅牌樓武侯大道金花經濟帶已基本形成，并初具規模。目前該區域的經濟總量已接近百億元。如此強勢迅猛的經濟增長帶在帶動大量就業的同時，必須面臨一個關于居住的問題，在紅牌樓做生意，在什么地方安家?雙流是無可爭論的首選之地。特別是隨著成都向東向南發展戰略的實施，雙流的居住價值日益明顯，與其他區域比，基礎設施完善，交通便利，幾條大道都沒有過路費，這就為本縣和外地的居住者降低了居住成

29、本。據調查顯示，目前雙流（以華陽與東升為主）在售樓盤房價均價在3400元/左右，老城區在3000元/左右。從目前銷售情況來看，房價在未來數年內仍將繼續保持較快漲勢和較大漲輻。雙流區域房地產業的發展中，歷來注重“健康居家、自然和諧”理念，講究共性和個性的辯證統一，經過10 余年的精心培育，房地產開發企業達60 余家，已形成較為健康、穩定、成熟的房地產市場。 2005 年2006 年，在雙流城區代表性樓盤包括錦繡華都、水木華夏、緯度18、富豪時代等，2006-2007年，代表性樓盤有蜀郡，陽光華苑，遠大都市風景，棠湖帝景，大成天府景秀、久居福等。各樓盤銷售情況良好，市場需求旺盛。目前，雙流的房產開

30、發正如火如荼。雙流必將以其誘人的發展前景、獨特的繞大都市的區位優勢、方便快捷的交通網絡、高品質的居住環境、完善的生活配套設施以及優良的文化教育資源吸引著來自四面八方的開發商、購房戶和置業投資者。 （二）、成都房地產行業的SWOT分析和發展趨勢預測1SWOT分析優勢：成都是中國西部的文化、商業、金融、經濟中心，也是重要的交通與物流樞鈕，未來發展潛力巨大。人口眾多，現有人口1060萬，人均GDP較高，購買力強勁。氣候溫和，物產豐富，地勢平坦，交通便捷，旅游與人文資源豐富，是整個西部最適合居住的城市。這也吸引了西部其它省份的人口來成都購房和定居。外來人口購房比例近幾年均穩定在51%左右。同時，由于成

31、都的宜居指數較高，物業增值潛力大，許多外地投資客紛紛選擇來成都置業。近幾年在成都購房的沿海城市（如上海，北京，深圳等）居民明顯增多。成都匯聚了川內絕大多數的高校，每年畢業生選擇留成都就業的占了大多數比例，這部分學生踏入社會幾年后也加入到購房大軍中，形成了一股數量不可小視的購買力量。近年來外資企業和國內的知名企業紛紛搶灘成都，將成都作為其西部擴張戰略的重要橋頭堡，成都“總部經濟”的格局已初步形成并將繼續得到發展。這些企業的員工和中高層管理者的住宅消費（包括企業團購）對拉動成都房地產業經濟增長的作用也不可忽視。成都是個典型的消費城市，商業氛圍濃厚，各類型的專業性商場眾多，社區消費力較強，因此許多外

32、地個體工商業者紛紛選擇在成都經商和定居。這部分人往往具有較強的經濟實力，對成都商鋪和住宅的發展會起到較強的推動作用。劣勢：成都目前城市化程度還較低，城區人口不足四百萬，農業人口占了六百多萬。而后者的購買力明顯較低，短期內對樓市增長尚不能形成較大推動力。機會：成都已成為國務院批準的試驗區，除可享受國家優惠政策的傾斜外，還可樹立城市品牌，利于對外對內招商引資，從而為城市發展帶來空前巨大和長期看好的機會。成都近兩年作為統籌城鄉綜合配套改革試驗區，大力推進城鄉一體化進程，城市拆遷和舊城改造工作力度不斷加大，這會產生大量的被動性住房需求，同時，由于農村、鄉鎮的居民收入及經濟發展水平與城市及主城區之間的差

33、距逐漸縮小，前者對區域房地產的消費力也將大幅度提升。成都實行城市經營戰略，土地出讓收入是其重要資金來源，而土地公開招拍掛導致地價飛速上升。今年成都南三環已現出每畝1336萬元的天價地塊。同時，由于二環內的開發已基本飽和，基本已無地可供，開發方向已集中在三環內外，直接導致三環和遠郊的地價也一路飆升，與主城區的地價差距逐漸縮小。這種趨勢拉動了作為成都“客廳”的雙流的地價也快速攀升，同時，成都房市旺盛的市場行情對雙流也有強大的輻射作用，由于主城區房價較高，以及開發用地越來越少，房產開發的“遠郊化”趨勢將會逐年強化，雙流正在成為或者說將很快成為各房地產開發商的主戰場，而這里相對較主城區低的房價也同時意

34、味著較大的升幅空間。因而，可以預見雙流的房價在未來幾年內都仍將維持較快漲勢。這對雙流房產開發而言機會不言而喻。成都幾年后將建成的地鐵對經濟拉動作用巨大，雙流臨近地鐵線終點，與成都的聯系將進一步加強，這也會促進雙流的物業升值，雙流房產開發向好的基本格局在未來數年內不會改變。威脅：近兩年成都和雙流新開樓盤體量不斷擴大，市場供應難以在較快時間內消化，導致樓盤銷售速度普遍有所放緩。國家房產新政使投機炒房之風受到抑制，這在一定程度上會削弱樓市的購買力。2005 年3 月中國人民銀行出臺了“61 號”文件,即中國人民銀行關于調整商業銀行住房信貸政策和超額準備金存款利率的通知。該文件調整了個人自營性住房貸款

35、政策，上調個人住房公積金貸款率0.18 ，下調超額準備金存款利率。中國人民銀行2006 年4 月27 日宣布， 從4 月28 日起上調金融機構貸款基準利率。金融機構一年期貸款基準利率上調0.27 個百分點，由現行的5.58提高到5.85。其他各檔次貸款利率也相應調整。該政策很大程度上限制了投機者資金的來源，提高了對投機者自有資金的要求。銀行系統很可能會提高按揭貸款的首付至四成甚至五成，這會抑制一部分購房者的需求。此外，貸款利率可能進一步提高，受加息影響，按揭月供提高后，購買者成本增加，降低不動產投資收益，這對購買需求將起到一定抑制作用。不過，央行大幅度加息的可能性幾乎為零，其累次加息的累積效應

36、也不會很大，因受人民幣升值壓力影響和國際壓力，及國家實施的拉動內需擴大消費的長期政策，央行不可能出臺大幅度加息的措施。國家可能推出的其它房產新政，如傳聞中的開征物業稅等，將在一定程度上平抑房價漲幅，減少市場投機行為，并可能加重普通自住型購房者的觀望心態。2成都房地產業發展趨勢預測1)房價保持相對平穩 二六年五月二十四日國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見。 自2006 年6 月1 日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90 平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調整上

37、述比例的，必須報建設部批準。住房供應結構調整后， 中低價位普通住房和經濟實用住房供應量和市場比重的增加，使城市商品房平均價格降低。 從2006 年6 月1 日起，對購買住房不足5 年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅；個人購買普通住房超過5 年(含5 年)轉手交易的，銷售時免征營業稅；個人購買非普通住房超過5 年(含5 年)轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。房屋短期交易成本增加，排除了大量的炒房者和因擔心房價上漲的提前入市購房者，客觀上降低了市場需求，緩解了供應相對不足的矛盾，一定程度上降低了房價上漲的壓力。 2)房地產行業又一輪的優勝劣汰 那

38、些缺乏對產品和市場的研究，僅僅依靠概念創新和大量廣告轟炸， 希望短期套利的開發商將面臨嚴峻的考驗。相反對于開發經驗豐富，經濟實力雄厚，踏踏實實在市場中做產品的開發商，將會獲得新的發展機遇和不斷壯大的機會。房地產開發公司的行業格局業已形成，市場領導者、挑戰者、追隨者和補缺者，各占其位。 房地產相關行業同樣面臨新一輪的優勝劣汰。房地產項目操作將更加依賴房地產市場研究部門或者市場研究公司的專業支持，市場信息收集和市場分析研究將在更加激烈競爭的房地產市場中有效指導和創造性的服務于房地產項目。可以斷言，只有針對目標市場進行高度細分、對產品進行準確、恰當的定位、能夠全面充分滿足未滿足需求的項目，才能取得較

39、好的市場地位，獲得滿意的投資回報。3)市場更加規范和理性 住房價格上漲在當前得到抑制，炒房行為大幅度降低，以及住房市場供應結構和需求結構逐步達到均衡，供需矛盾獲得相對緩和。通過市場監管的加強，和違規違法行為懲處力度的加強，市場交易行為在一定程度上將更加規范和理性。 4)品牌競爭日漸成熟，產品向個性化、精細化方向發展。 在國家宏觀調控下房地產業將實現新的整合，一些資金實力不雄厚、業績不夠好的中小型企業將被淘汰，房地產業的品牌競爭更加激烈。隨著房地產市場的日趨成熟，土地獲得的難度和成本加大，迫使開發企業更加重視樓盤品質、自身品牌的塑造，產品向著精細化、個性化方向發展。預計2008 年產品之間的品牌

40、競爭會愈加明朗與激烈，堅持樓盤的品牌化、品質化將是成都房地產企業未來發展的必由之路。 5)外地企業與投資者來蓉置業持續升溫。 近兩年，越來越多的外地經濟組織和個人來蓉置業，紛紛看好成都市場的巨大潛在需求和未來的投資升值前景。近年來成都房地產吸引外來投資迅速增長，成為諸多外來地產軍團強勢登陸的地產新高地，國內外知名地產商如香港九龍倉、菲律賓頂峰集團、菲律賓SM、陽光100、國建集團、深圳華僑城地產、中航集團、重慶龍湖集團、新加坡盛邦、吉寶置業、仁恒等在成都直接或間接地拿下房地產項目。而先期進入的萬科、中海、深長城，遠大、華潤置地、和記黃埔、上海綠地、融創、廈門滕王閣地產等也在擴張領地，向縱深發展

41、，固定品牌地位。外來企業的擴張戰略，向成都本土開發商提出了挑戰，加劇成都樓市爭。預計2008 年后的幾年中外地企業與投資者來蓉置業會持續升溫。 6)房地產市場“外移”日趨顯著，二環路外區域成為房地產市場的重點區域，新的城市區域將隨著“外城市化”與房地產市場的發展逐步形成。 目前，成都二環路以內的土地資源已剩余不多，城市的未來的經濟社會發展必需向外轉移。近年成都市區出讓的國有土地中，90 以上土地面積分布在二環路以外區域，二環路以內僅占不到10。過去兩年，隨著向東、向南發展新規劃公布，房地產市場已經呈現出向外發展的明顯特征。近兩年，二環路以外的商品房供應面積和交易面積占市區總量的比例已均上升到7

42、0以上，房地產業發展中心向外轉移的趨勢已經相當明顯，二環路以外的房地產市場在市區的地位進一步加強。隨著成都城市圈建設的步步推進，成都房地產面臨重大的發展契機，同時也將進一步促進和帶動成都第三產業的發展，形成新的城市區域。 7)機遇與挑戰并存上文中對成都房市的不利因素進行了分析，在存在未來國家會加強樓市宏觀調控的預期的同時，成都房地產行業發展也面臨巨大政策面的機會。根據規劃，成都市快速軌道交通網由1 號線(南北方向主干線)、2 號線(東西方向主干線)、3 號線(東北-西南向骨干線)、4、5、6、7 號線填充線輔助線，以及6 號線支線等7 條線路組成，線路總長度274.15公里，設車站146 座。

43、從近期來看，成都房地產行業發展面對“地鐵效應”體現在貫穿南北的地鐵1 號線上，主要對其沿線現有房地產項目銷售有一定的促進作用，以及對南郊和北郊毗鄰地鐵區域房地產發展有帶動作用。 另外，成都成為國家新的特區，也會促進外來投資增加和外來人口涌入，這將為成都樓市注入新的強大的購買力，同時物流、商貿的進一步繁榮也會加強對商業地產的需求，總結： 隨著經濟持續增長，居民收入不斷提高，住宅需求趨于穩定增長狀態，一直處于警戒線以下相對較低的住房空置率水平，代表了四川特別是成都市的市場需求具有較強消化力。住房分配的貨幣化，將有效引導住房消費觀念的轉變，使部分購房潛能轉化為現實市場購買力。舊城改造的推進也創造出大

44、量住房購買需求。值得一提的是成都市穩中有升的理性的房價水平也促進了一個良性發展的房地產市場健康成長。另外隨著成都市“五路一橋”全面建成通車及貫徹實施2020 年整體規劃，周邊縣城加快城市化進程逐步形成以中心城為核心與周邊衛星城串聯融合為大都市的城市格局，更給成都市周邊區縣的房地產開發帶來了無限商機。 第三章 競爭分析 1.純住宅項目競爭分析：2007年7月12日針對雙流一些在售樓盤進行了市場調查，有關資料如下。樓盤調查表（2007年7月12日）樓盤名稱御苑楓景國棟南園五星城錦鎮信達銀泰花園位置雙流東升鎮白河路雙流廣都大道雙流藏衛路北一段155號成都市臨港路三段26號開發商四川貴通建設集團有限公

45、司四川國棟建設集團有限公司四川置都房地產開發有限公司成都福地物業發展有限公司產品形態多層(6躍7),洋房15層電梯公寓(兩梯6戶),國棟國際大酒店一座疊拼別墅聯排別墅戶型區間(平米)一期100-190,洋房150-190,二期90-180(90,120,130,133,134,180等戶型)50-180220-270320-450總戶數一期800多戶1550戶一期共316套.二期(400戶)尚未動工.合計700余戶一期107套,加上二期共240多戶剩余套數340套50套左右,可售46套中已售20多套均價一期多層3400元洋房4500元.二期未定未定一期5000元.二期6200元4600開盤時間

46、2007年8月中旬2007年8月06年4月起取得預售證開始意向登記,同年10月開盤.2007年5月31日容積率1.53.9981.040.698綠化率70%綠地率33.4%68%綠地率45%占地面積110余畝87畝240畝150余畝其它信息2008年3或4月交房公攤15-18%一期220平米戶型已售完;7月16號一期擬提價至5500元/平米公攤3%2。產權式公寓競爭性分析：7月20日針對在售的小戶型樓盤和較大樓盤中所含的小戶型進行了調查，在各個調查樓盤中，鴻閣一號，書香尚品和羅曼星城代表了雙流目前僅有的極少數以小戶型為主的樓盤，其它樓盤以90-130平方為主力戶型，混合有一定比例的小戶型。樓盤

47、名稱：鴻閣一號地點：成都市人民南路南延線開發商：四川晉元實業有限公司均價：4600元面積區間：一期40-80，二期尚未開盤（均為80平米以上）開盤時間：2006月6月總戶數：一期470戶，共1158戶容積率：4.89綠地率：33%樓層：24層占地面積：總建筑面積：11.8萬平米其它：2009年3月交房。此樓盤為成都大城南區域獨有的以小戶型為主的高層低密度景觀社區）。一期只剩7套。樓盤名稱：書香尚品地點：西南航空港長城路與臨港路交接處開發商：成都市加貝置業有限責任公司均價：3200面積區間：一期50-90，二期70-100開盤時間：2007年3月總戶數：581戶容積率：4.2綠地率：30.4%樓

48、層：14層占地面積：36畝總建筑面積：5萬平米其它：50平米的已售完。12層以下已基本售完。12-14層均價3600元。樓盤名稱：羅曼星城地點：西南航空港川齒路356號（民大旁）開發商：成都渝佳房地產開發有限公司均價：未定面積區間：30-92開盤時間：2007年8月總戶數：581戶容積率：4.5綠地率：16%樓層：15層占地面積：5畝多總建筑面積： 其它： 樓盤名稱：東升國瑞地點：雙流長冶路二段開發商：成都瑞耀置業有限公司均價：3500元面積區間：89-130開盤時間：2007年3月總戶數：562戶容積率：2.5綠地率：16%樓層：11層占地面積：6萬平米總建筑面積：5.8萬平米 其它： 60

49、平米左右共20套，目前只余一套。89平米的只剩十套樓盤名稱：久居福地點：成都航空港(神仙樹南路9號)開發商：四川和為貴實業有限公司均價：4000(二樓起價3600,每上一層加50元)，其中80多平米的戶型起價4020元。面積區間：83-160（主力83-116，除83，88，116外都是大戶型）開盤時間：2006年11月總戶數：3000多套(其中一期1000余套) 容積率：3.98綠地率：45%樓層：17+1高層電梯公寓占地面積：230畝總建筑面積：45萬平米其它： 83與88平米的戶型占一期供應總量（1000余套）的近70%。一期分為三個批次銷售，現正在進行一期二批次的銷售，剩余房源約100

50、套。在實地調查的同時，還通過網絡雜志等媒體了解了其它樓盤如翰林南城、新航印象、盛世名居、齊盛藝境等的供應與銷售情況（06年11月開盤的盛世名居與新航印象已全部售完，06年10月開盤的翰林南城的小戶型已售完）。由實地調查情況及通過其它渠道對雙流樓盤的初步調研可見，目前雙流小戶型商品住宅供應較少，市場需求旺盛，銷售速度較快，具有較大的開發前景。因此對本案的產權式小戶型公寓，應該有較大的市場機會。3.酒店與商業項目競爭性分析：3.1酒店項目競爭分析略。3.2商業項目競爭分析：雙 流 集 中 型 商 業 項 目 調 查 表項目名稱開發商物業類型建成時間銷售價格（元/）租賃情況（元/）車位情況弘民商城四

51、川弘民房地產開發有限責任公司商鋪1996年未售5090沿街停放弘民締煌城四川弘民房地產開發有限責任公司商鋪2001年未售1F：501502F：25地下車庫，不賣只租弘民商業廣場四川弘民房地產開發有限責任公司商鋪2003年1F：11800158002F：42803F：27801F：602F：303F：20地下車庫，不賣只租弘民美食城四川弘民房地產開發有限責任公司商鋪2004年1F：530071802F：28883F：18881F：252F：153F：10內街免費停放雙流步行街不詳商鋪1998年當時6000，現8000100004575無棠湖一號不詳購物廣場2004年均價15000不詳地下車庫由上

52、表可見，根據商鋪總價等于20年租金的定價原則（按靜態回收期計算），商鋪定價在6000元/平米的均價水平是合理的。另對成都寫字樓租金價格進行了抽樣調查，數據如下：成都寫字樓租賃價格抽樣調查表（2009年8月23日）項目名稱物業形態樓層面積（單位：平方米）價格銀谷基業寫字樓電梯67845城市之心寫字樓電梯17115.52105川信大廈寫字樓電梯2512095國棟大廈寫字樓電梯2919565由于雙流目前寫字樓較少，商務辦公區尚不發達，有關調查數據尚不翔實，故僅抽取部分成都寫字樓作為樣本進行參照。第四章、項目SWOT 分析與定位1、優勢（S）： 項目定位準確，填補了區域內高端酒店的市場空白，利于打造品

53、牌形象，實施品牌戰略，從而降低營銷費用和加快銷售速度； 項目規劃具有差異化特色及產品創新優勢（如酒店采用傳統建筑風格與現代設計的結合；商業辦公與住宅三部分的景觀共享；酒店式小戶型公寓的6+1電梯公寓等），增強市場競爭力； 項目處于雙流縣極具發展潛力的城區，市政及基礎設施配套即將完善，道路通達、交通便利；項目西、南兩側均為生態綠化帶，景觀環境極佳，這一城市的絕版地塊，有利于提升景觀式住宅和生態型酒店的居住與商用價值區域房地產市場連年穩步上漲，為地塊帶來了較大的升值潛力。地塊面積較大，便于規劃設計，并且利于產生大盤效應，減小營銷壓力。商業、酒店與住宅聯動開發，便于為住宅打造綜合配套設施，提升樓盤品

54、質。同時，這種城市廣場型的復合型項目，具有滿足人們居住、集會、交往、休閑、娛樂、餐飲、交通等方面需求的功能，有望成為雙流的地標性建筑。已與雙流縣政府簽訂投資協議，縣政府已同意將建成后的酒店作為政府公務接待酒店和會議中心。項目地址位于未來以流縣政府的對面，這客觀也也有利于項目分享行政中心地段的區位優勢。2、劣勢（W）： 項目尚處在動工伊始階段，外觀形象無法完全打造雙流本地的經濟與商業尚不發達，酒店的品牌與吸引力尚難與成都市區的高星級酒店相比。區域內人居與商業氣氛尚不成熟，市場承接力有限，商業區的繁榮對該地區人口增長的依賴較大，此外，酒店建成后的入住率和使用率可能受到一定影響，因而為保證酒店經營效

55、益，公關與營銷成本可能較大，商業區的招商費用可能也較高。純住宅建筑面積為23.6萬平米，商業住宅達10.5萬平米，如果定位不好，二者之間可能互相產生競爭，且住宅體量總計達34萬平米，市場難于在短期內消化。本案包含商業與住宅兩類物業，可能部分購房者會認為商業區會影響其居家環境，從而影響其購買意愿。商業住宅部分，其土地使用年限為40年，比之純住宅項目的土地使用年限70年而言存在一定劣勢。寫字樓入駐率不僅依賴于項目品質，也依賴于周邊商業辦公氣氛和配套設施的完善。投資者可能出于對斷租率較高的擔心而影響項目銷售。對開發商而言，；寫字樓等商業物業的利潤回報盡管比商品住宅高出許多，但也存在投資回收期較長，資

56、金壓力較大的問題。應對策略：實施企業品牌戰略和相關廣告宣傳，以企業品牌支持項目品牌形成。加強營銷力度，樹立區域市場的知名度。加強項目招商，引進適合本地消費與經濟發展水狀況的商業業態。做好項產品設計與項目定位，優化項目策劃方案并保證有效的策劃執行，充分把握市場需求，以利項目建成后的快速銷售。根據開發經營的重要時間節點嚴密科學地安排資金投資計劃，做好現金流量預測。盡快上馬住宅項目如小戶型公寓，以期快速銷售和快速回籠資金，支持后續的商業物業開發，減輕資金壓力。加強招商策劃宣傳和執行工作，爭取吸引成熟的，有品牌號召力的企業入駐，從而打開后續市場。對寫字樓采用靈活的運作方式，如租售并舉，帶租約銷售等，化

57、解只售而銷售乏力的風險。3、機會（O）： 近期內區域住宅房地產市場供需平衡購銷兩旺，價格平穩增長，市場前景看好。 隨著舊城改造力度的加大及農村人口城鎮化進程的加速，區域內人口數量和對房產的被動性需求會迅速增加，同時由于區域市政配套設施的更新及完善，本案的產品性價比會大幅提高。在健康宜居城區打造健康生態概念的樓盤，符合現代人的生活觀念。根據目前經濟發展和全球經濟一體化的形勢，從長遠來看，越來越多的外企和合資企業會涌入成都這個西部最大的中心城市，而主城區高昂的商業辦公成本，將使其中的不少企業選擇在不久的將來成為成都次中心的雙流安家落戶。另一方面，許多中小企業尤其是發展中的民營企業進入雙流購買辦公用

58、房的數量會越來越多。 4、威脅（T）： 國家宏觀調控政策形成房地產行業系統性風險，特別對投資類客戶心理因素影響較大。 片區內住宅在售項目較多，市場競爭激烈，可能造成部分客戶分流。 應對策略：加快開發速度與效率，以占領市場先機，也規避了未來時日久長后可能加大的政策面風險。不過，從目前發展態勢來看，并結合市場自身規律，只要不發生不可抗力因素影響，在未來三年內，房地產業不會出現大的波動。即使國家出臺嚴厲的打壓措施，由于地價的堅持和不斷走高，房價基本無出現大幅下挫的可能性。五、項目定位分析 1購買人群分析據統計目前在雙流購房人中，50%來自縣外，而在東升鎮，外地購房者比例也在50%。在雙流及其東升鎮居

59、住生活的比較優勢，將會吸引越來越多的外地購房者。另一方面，在雙流宏觀經濟面不斷向好的前提下，隨著雙流本地人口的增加及其購買力的增強，本地人的住房消費也必將會水漲船高。同時，由于近年來雙流大力加強舊城改造與拆遷力度，由此產生的被動性購房需求也將進一步推動雙流房價的上漲。根據實地詢問發現，有相當部分的農民家庭戶在獲得數套政府安置房后，會選擇留一兩套自住而將多余的房源以較低的價格賣掉（因政府安置房屬集體產權），而在資金流入后，如果沒有找到更好的投資渠道，也會考慮選擇購買具有公開產權的商品房作為投資，另外，也不乏因對政府的安置房的品質、配套、地段不滿意而選擇將其賣掉換買地段更好、品質更優、配套更完善的

60、商品住宅的。所有這些因素的合力將對雙流房產開發帶來巨大的影響。目前以雙流小戶型樓盤的購買人群主要由三部分人構成，一是本地居民，近年來雙流經濟超常發展，本地人經濟實力有較大提高，但相比成都仍有一定距離，而目前雙流較好地段的房價與成都郊區的房價差別已不大，多數本地人還是難以承受，因而選擇購買此類樓盤總價便宜，可以承受。二是外地來此居住或投資的人。雙流將逐步成為城市副中心，與成都經濟圈融為一休，居住環境與條件不斷改善，距成都不遠，交通非常便捷，許多希望在成都安家落戶但無力購買成都較高房價商品房的外地人選擇在雙流買房居住。另外，也有許多看好雙流未來發展前景的人在這里投資置業，一可增值保值，二也可自己居

61、住，而低總價、低首付、低月供的小戶型成為其投資的首選。三是因工作關系租住在雙流的白領階層，兼有投資或自住兩類。這部分人多數年齡比較年輕，雖然收入較高，但積蓄不多，同時由于年輕，有一定的投資眼光，往往選擇小戶型作為其過渡性的居住物業。除此之外，還包括年老后從外地返鄉的本地人，以及短期投機的炒房者等。根據抽樣市調資料，將有關購房者來源情況列表如下：雙流東升樓市物業消費者來源分析主要來自區域大概比例主要構成主要特征代表樓盤東升鎮本地60%私營業主、企業管理人員與白領、公務員、教師、投資者本地收入較高者，對居住環境與樓盤品質、綜合配套要求較高；其中約10%為投資者歐香花園、弘民締煌城成都市區25%生意

62、人、投資客、航空港工業區上班族主要要求交通便利；其中約10%為投資者弘民新城、歐城花園周邊鄉鎮7%私營業主、周邊企事業單管理層多為附近企業中高層收入者，主要要求交通便利宗申流溪別院省內其它地區5%退休人員、當地官員、生意人、投資者當地收入較高者或企事業單位領導，主要要求環境和樓盤品質弘民新城省外3%退休人員、生意人、投資者“落葉歸根”型居多，注重養老或生活舒適、購物方便弘民新城2、市場定位 根據雙流房地產市場環境及項目用地的素質，項目整體定位為現代時尚風格與漢代建筑風格相結合的，集商務、旅游、會議、接待和休閑為一體的五星級酒店及多種業態的綜合商業區。 3、產品定位 項目檔次定位：雙流地區最高端

63、的服務最優、綜合配套最完善的五星級酒店，及雙流高品質的綜合商業服務區。（一）總體規劃設計與布局 本項目的規劃更多的關注項目本體與環境、建筑外形與室內環境設計以及建筑與人的關系，并使這些關系能得到完美和諧的統一。本規劃提出雙環抱雙庭院+空中雙景的規劃布局概念。布局分為酒店核心區（含中央綠島、酒店區、國際會議中心、藝術中心、室內健身運動館、室內溫冷泳池、臨河休閑廣場等組成。）和配套設施區（由商業區及配套設施區樓組成，）。中心綠島區呈環抱狀，西向城市中央森林綠地，將酒店區、國際中心區、環抱下，沿中央森林綠地南北向一字展開。酒店區內，采用一個湖面和一個圓形水道及森林休閑廣場環抱酒店。借此形成由中央綠島

64、公園與城市中央森林綠地的第一級大尺度生態自然景觀式環抱。由湖面及休閑廣場樹林形成二級人性尺度環抱，從而達到最佳空氣調節的微氣候，構成三個核心建筑猶如靜臥在綠色籃子內的珍珠。在總平布置上，采取區域分隔的辦法，劃分出相對集中且空間獨立的商務與居住空間層面。注重商業及居住區對景觀綠地的共享。 在空間關系上酒店、辦公、商業三部分既相對獨立又聯系方便，組成起伏錯落的建筑群，應有較為開闊的景觀環境為這三者用到周邊住宅區域所共享。住宅南北向布置，住宅區中心設置小區綠地，并與商務地塊的園林景觀相連，使住宅區能共享整個地塊的綠化景觀，最大程度地凸顯大面積景觀住宅的價值。（二）建筑風格 造型風格上酒店按漢代傳統建

65、筑風格設計，以體現酒店建筑的文化感和地域性，商業及辦公區則定位于傳統與時尚相結合的后現代建筑風格，將現代商業氣息與本土地域文化相互融合，從而與其它類似項目形成差異，樹立自身的鮮明特點。（三）建筑設計方案 1）酒店區 設計理念為創造優美舒適的環境及樹立獨特鮮明的個性。因此，酒店確定了以漢代宮殿建筑風格與中國傳統江南園林相結合的方式。將藝術中心酒店國際會議中心沿基地西側，沿中央森林綠地一字展開，前為休閑景觀廣場，后為綠島和湖面環抱。酒店為會議酒店與商務度假酒店聯合體。采用兩個流線斜體環抱一個玻璃觀光餐廳塔組成，喻意雙流擁抱“雙流之愛”。酒店主入口布置在北側緊臨藝術中心，南為國際會議中心。酒店體例體

66、東側為會議酒店，按國際標準設有250個會議客房，西側為五星級度假酒店，客房數330間，其中，標間240間，豪標80間，總統套房10間。中部設有超五星級中央共享大堂，內設娛樂、200米長室內購物風情街、商務會議中心、多媒體演藝廳及風情酒吧、水吧等27種相關配套設施用房。2）商業區本項目用地周邊均為城市道路，用地四面環繞，交通條件優越，將商業部分設于用地西北部，西、北皆面向城市道路，入口做放大處理設置了商業廣場和步行街。商業區的東西兩端各設有直通地下汽車停車庫的坡道，不影響內部的商業廣場及步行街。開放的廣場入口及大臺階形成宏偉而豐富的空間序列，使商業區入口更具引導性和趣味性，以吸引更多的人流駐足并

67、進入商業中心。商業建筑為地上三四層，地下一層，地面高度不超過24米，為集主力店，聯排商鋪、超市、康復保健中心、餐飲休閑商業功能等及配套的汽車庫和各種空間形態為一體的大型綜合性商業建筑。商務辦公區及商業部分建筑造型與南側的酒店風格一致，采用漢唐特色建筑形式具有中國傳統建筑特色和成都地區特有的文化內涵，體現整個綜合建筑群豐富而又簡潔、莊重、大氣的性格，每個單體均不突出自己，而整合在同一個大區域內即形成大型城市地標性建筑群。商業建筑體量沉穩厚重，采用大屋頂形式主色調為灰色，以黑、白等顏色點綴。運用建筑造型反映內部功能需要而形成體型變化來組合龐大的形體，而以人活動的流線和相對的環境條件來設計立面的虛實

68、變化和細節處理。西側及北側面向城市規劃道路，立面以大塊的虛實變化而形成整體的構圖。入口部設置商業廣場立面設計根據其室外空間序列的變化和各入口位置設計了豐富的細節。西北角的最大主力店設計為四層高的商場，成為購物中心最醒目的部分。商業中心外墻以淺滅色石材及大面隔柵為主，結合廣告位設計，細節豐富，具有強烈的商業氣氛。3）辦公區 商業辦公區位于地塊的東北部，商場東南側，北臨城市道路，設商務辦公區出入口分區明確，交通便利。與商業區完全分開，便于管理。商務辦公樓設計為甲級高層寫字樓。辦公樓標準層為正方形，體量均衡對稱，體型干凈簡潔并具有豐富的細節處理及空間層次。采用大屋頂、豎向三段式等造型手法營造出簡略、

69、莊重的風格。整個建筑群以滅色調為主，外表面罩以噴涂灰色氟碳漆的鋼構件，其簡潔大氣的體型獨具特色的色彩和新穎的表面設計，將使它成為整個雙流新城區的地標性建筑。地塊用地南側、西側為市政公共綠地，設計中充分利用了該區域的綠地景觀優勢，享有寬幅綠化帶圍合式外景：酒店的大片園林景觀綠地位于地塊中心，風景優美，可觀可游，形成以水體為中心的休閑式內景，內外景相結合，使得區域中每棟建筑的窗戶框出的都是青山綠水、紅花綠草，創建出得天獨厚的景觀商務區。酒店、商業及辦公建筑皆按六級人防設計。4）產權式公寓區產權式公寓位于地塊的東北部，商業區東南側，北臨城市道路，設商務辦公區出入口，分區明確，交通便利。公寓區包括點式

70、公寓及板式兩種，總建筑面積為105579，中間圍合成自己的綠化廣場，商業在外辦公區在內，布局方式猶如古時“外堂內室”的設置，利于為辦公區創建安靜獨立的區域。 公寓標準層為矩形，體量均衡對稱，體型干凈簡潔，并具有豐富的細節處理及空間層次。采用現代建筑融入漢唐建筑特色的處理手法，營造出簡略、莊重的風格。整個建筑群以灰色調為主，外表面罩以噴涂灰色氟碳漆的鋼構件，其簡潔大氣的體型、獨具特色的色彩和新穎的表面設計，將使它成為整個雙流新城區的地標性建筑。5）住宅區（四）整體交通組織五星級酒店和住宅小區，作為獨立的區域分別沿用地西側、南側、東側有各自獨立的車行入口，車行循環道和地下車庫入口。商業辦公和產權式

71、公寓車行入口和牲循環車道各自獨立，地下室合用，可共享設備資源，減小投資和運行成本。商業廣場以及底層開放型的店鋪通道構成地面層魚骨式的步行網絡，最大化地滿足地塊與城市道路步行人流的交換。4、項目目標客戶定位 4。1純住宅項目目標客戶 “南部新區”及當地企事業單位中高級管理人員、技術人員，政府公務員，教師、個體工商業者為主體；在該區域新建的企事業單位有可能作為住宅產品的“團購”客戶；本地中、高收入階層置業者；在東升經商并可能有定居意向的生意人看好本片區的成都周邊、三州、西藏等地購房者。在外地工作多年，希望回到家鄉退休養老的雙流本地人。其它區域的外地購房者。房地產投資者和二次（多次）置業者4。2 產

72、權式酒店小戶型公寓目標客戶在雙流工作的剛畢業幾年的大學生，周邊商務辦公區工作的年輕白領。除4。1中的客戶外，還包括以小戶型公寓、產權式酒店為重要投資品種的房地產職業投資者。無力或不愿承受商品房的高價，但又比較講究住宅品質和環境品質，不愿意購買小產權房的年輕購房者。4。3商業區目標客戶4。4寫字樓目標客戶4.5酒店目標客戶這類目標客戶以國際（內）商務、政務人員為主，以及休閑度假的客戶。5、銷售價格 結合目前周邊房價、市場行情和物業租售情況，本項目在開發期內可實現的銷售價格為純住宅（均價）4200 元/平方米，酒店式小戶型公寓3000元/平方米，商鋪（均價）6000元/平方米，寫字樓均價5000元

73、/平方米，地下車庫65000 元/個。 6經營模式定位 出售產權 出租物業 單純出租（開發商自留產權） 出售產權后統一回收經營權，整體出租給經營業主，然后返收益給投資業主（開發商不留產權） 合作經營 與大型商業主力店合作經營（利益分成） 與商品供應商或代理商合作經營（提取營業額的扣點） 局部自營以上經營模式的具體組合方式需結合招商工作的進展與落實狀況做出相應的實際調整，在此僅是戰略性的初步設想。第五章 項目開發建設及經營的組織實施計劃 一、建設期的安排： 根據同類一般項目的開發時間、開發規模及項目所在區域的市場可接受容量確定本項目的開發節奏，結合本項目的實際情況、開發商計劃， 本項目總建筑面積

74、39.31萬平方米，建設期3.5年，從2007年7月至2010年12月。具體安排如下表： 施工進度計劃：1酒店施工進度計劃： 前期工作 2007年7-10月工程基礎及地下室施工 2007年10-11月工程主體施工 2007 年122008年12月工程安裝及裝修施工 2009年1月2010年5月綠化、道路、基礎配套等 2009年6 月2010年7月竣工驗收 2010 年8月注：根據鑫龍公司與雙流縣政府的投資協議，酒店應“自土地掛牌競得之日起，4個月內動工建設，主體動工之日起15個月內主體竣工，在3年內完成建設并開始營業”，上述建設期安排符合該協議要求，也能夠有效緩解資金壓力。2 10萬平米酒店式

75、式公寓一期施工進度計劃：前期工作：2007年10月-2008年1月工程基礎及地下室施工 2008年2-4月工程主體施工 2008 年5-8月工程安裝及裝修施工 2008 年9-12月一期綠化、道路、基礎配套等2008年9-12月310萬平米產權式公寓二期進度計劃：工程基礎及地下室施工 2008年6-8月工程主體施工 2008 年9月12月工程安裝及裝修施工 2009 年1月4月二期綠化、道路、基礎配套等2009年2月-2009年5月4商業辦公子項目施工進度計劃前期工作：2009年2月-5月工程基礎及地下室施工 2009年6-7月工程主體施工 2009 年8-9月工程安裝及裝修施工 2009年1

76、0-2010年1月綠化、道路、基礎配套等2009年12月-2010年1月523萬平米純住宅（一期）施工進度計劃前期工作： 2009年1月-4月工程基礎及地下室施工2009年5月-2009年7月工程主體施工 2009 年8月12月工程安裝及裝修施工 2009年12月2010年4月一期綠化、道路、基礎配套等2010年1-4月623萬平米純住宅（二期）施工進度計劃工程基礎及地下室施工2010年2月-4月工程主體施工 2010 年5月2010年8月工程安裝及裝修施工 2010年9月12月二期綠化、道路、基礎配套等2010年9月-12月施工計劃說明：根據項目的建設期安排，以同類建筑工程平均合理開發時間預

77、計，不包含任何特殊或具體的情況，擬定項目的施工進度計劃。 二、工程建設情況 四川鑫龍實業發展有限公司取得項目商業部分用地國有土地使用證共計114.9畝。三、銷售期安排： 根據本項目的施工進度及同類項目的一般銷售期安排，并適當保守考慮，確定本項目銷售期。1產權式公寓銷售期安排11產權式公寓一期銷售進度安排參考雙流東升鎮樓盤的平均銷售進度，預計從2008年6月開始預售（之前3個月為蓄客期），即從2008年6月至2009年2月。各階段銷售回款情況如下： 08 年6月-8月（開盤期/熱銷期） 50%08年9月-11月（強銷期） 30%08年12月-09年1月（持續期/平穩期）10%09年2月（尾盤）

78、10%12產權式公寓二期銷售進度安排從2008年10月（之前3個月為蓄客期）至2009年6月止。08年10月-12月（開盤期/熱銷期） 50%09年1-3月（強銷期）30%09年4月-5月（持續期/平穩期）10%09年6月（尾盤） 10%2商業辦公物業銷售進度安排從2009年9月（之前3個月為蓄客期）至2010年6月，09年9月-12月（開盤期/熱銷期） 50%2010年1-3月（強銷期）30%2010年4-5月（持續期/平穩期）10%2010年6月（尾盤） 10%3純住宅子項目銷售期安排31一期銷售安排預計從2009年10月開始預售（之前3個月為蓄客期），即從2009年10月至2010年6月

79、，各階段回款情況如下：2009年10月-2009年12月（開盤期/熱銷期） 50%2010年1月-3月（強銷期） 30%2010 年4月-5月（持續期/平穩期）10%2010年6月（尾盤） 10%32二期銷售安排預計從2010年7月至2011年3月止。2010年7月-9月（開盤期/熱銷期） 50%2010年10-12月（強銷期） 30%2011 年1月-2月（持續期/平穩期）10%2011年3月（尾盤） 10%以上銷售期安排與項目建設期有部分重合，以利于利用部分銷售回款轉投入到項目建設中。緩解企業開發的資金壓力。第六章 項目投資估算及資金籌措計劃 一、投資估算 1、投資估算的依據和方法 本項目

80、工程建設投資估算是依據房地產開發相關文件，項目技術經濟指標，參照成都以及雙流地區類似房地產的平均技術經濟指標測算。“星宸國際花園”項目土地現實投入費用（含相關稅費）為 408.67 元/平米，土地費用為 17168.4 萬元。 酒店占地約35畝，商業辦公部分（不含產權式公寓）占地約15畝，產權式公寓64.64畝，純住宅用地110.69畝，合計凈用地225.9畝。不可預見費主要指考慮該項目在建設過程中因“三材”價格的市場變動，設計變更，施工質量的影響等不可預見因素。11酒店投資估算略。12商鋪/辦公項目投資估算（不含酒店式小戶型公寓）一 土地費用 760元/平方 1140萬（15畝76萬）1 地

81、價款(含相關稅費) 760元/平方米二 前期工程費 83元/ 平方米124.5萬1三通一平費 10元/平方米 2 規劃勘測設計費 65元/ 平方米3 策劃、可研費 8元/平方米 三 房屋開發費3174.47元/平方米 4761.71 萬1 建安工程費 2755.8元/平方米 4133.7 萬元主體土建 654.06元/平方米 981.08萬裝飾工程 559.67元/平方米 839.5萬水電 630元/平方米 945萬設施、設備912.07元/平米 1368.1萬2 室外工程費 418.67元/ 平方米 628萬元四 管理費用 309.51萬元（4761.716.5%） 五 銷售費用 261.8

82、7萬元 （4761.715.5%） 六 財務費用 571.40萬元 （4761.7111.897% ）七 不可預見費 190.47萬元 （4761.714.0% ）開發成本合 計7354.87萬 綜合單價4903.25元/平米 銷售收入預測：以寫字樓5000元/平米，商鋪6000元/平米的均價保守估計，銷售收入為50005000+600010000=8500萬元，毛利潤為：8500-7354.87=1145.13萬。扣除營業稅等稅費后的毛利潤為1145.13-85005.55%=673.38萬。由于增值部分不足開發成本的20%，故無需繳納土地增值稅。注：經營稅金及附加5.55%，含營業稅（銷售

83、收入的5%），城建稅（營業稅的7%），教育費附加（營業稅的3%），地方教育費附加（營業稅的1%）。13產權式公寓投資估算1.商業總凈用地：114.64畝，酒店及商業辦公50畝,產權式公寓64.64畝,合43093.5,商業建筑密度要求50%,做6+1層高端電梯公寓,按容積率為2.45計算建筑面積為:43093.52.45=105579,建筑密度約為35%2.建安成本： A.土建費用：900元/B.水、電、氣:80元/C.室外道路、管網、綠化：50元/D.報建費:100元/E.資金利息:80元/F.營業稅:195元/G.消防:30元/H.地勘、設計、監理：30元/I.銷售費用(含廣告費):45元

84、/J.弱電、安防：16元/K.產權稅、維修基金：22元/L.管理費用:50元/建筑成本單價合計(不含土地費用):1598元/建筑成本合計:16871.5萬元土地成本合計:76萬元/畝64.64畝=4912.64萬元,土地成本單價:570元/開發成本單價:2168元/,合計22889.5萬元當銷售價為3000元/時,銷售收入為31673.7萬元,毛利潤為8784.2萬元當銷售價為3200元/時,銷售收入為33785.3萬元,毛利潤為10895.8萬元根據謹慎性原則，取上述較低值，扣除營業稅城建稅和教育費附加、地方教育費附加后的毛利潤為：31673.7（1-5.55%）-22889.5=7026.

85、31萬。土地增值稅為 31673.7-22889.5（1+20%）-31673.75.55%30%=734.52萬。扣除土地增值稅后的毛利潤為：7026.31734.52=6291.79萬。14純住宅投資估算1.星宸項目總凈用地：225.9畝2.住宅部分用地：225.949110.69畝,合：73793.7按3.2容積率計算建筑面積為：73793.73.2=236139.83.建安成本： A.土建費用：1300元/B.水、電、氣:80元/C.室外道路、管網、綠化：140元/D.報建費:100元/E.資金利息:124元/F.營業稅:231元G.消防:30元/H.地勘、設計、監理：30元/I.銷售

86、費用(含廣告費):99元/J.弱電、安防：16元/K.產權稅、維修基金：22元/L.管理費用:50元/建筑成本合計(不含土地費用):2222元/合計土建成本:52470.26萬.土地費用：76萬元/畝110.69畝=8412.44萬開發成本合計：52470.26+8412.44=60882.7萬，開發成本綜合單價2578.25元/。預計銷售單價4200元/平米，則銷售收入為236139.84200=99178.716萬毛利潤為99178.716-60882.7=38296.016萬扣除營業稅等稅費后的毛利潤為：38296.016-99178.7165.55%=32791.60萬。土地增值稅為9

87、9178.71660882.7（120%）-99178.7165.55%30%=6822.15萬。扣除土地增值稅后的的毛利潤為38296.0166822.15=31473.87萬。四個子項目總投資：15962.2329+7354.8722889.5+60882.7=107089.30萬元扣除酒店子項目，其余子項目總投資：7354.8722889.5+60882.7=91127.07萬。二、資金籌措計劃 11銷售收入預測：111商業辦公部分銷售收入預測：根據上一節的計算，這部分銷售收入為50005000+600010000=8500萬元1.12純住宅銷售收入預測根據上一節的計算236139.84

88、200=99178.716萬113產權式公寓銷售收入預測：3000元10.5579=31673.7萬114五星級酒店經營收入預測略。12資金籌措121分期開發各階段現金流基礎上的資金投入與運用分析房地產開發企業資金運作方式一般如下：自有資金全部用于投資； 預售收入扣除有關稅費后用于投資；若資金還短缺，則通過金融機構借貸來彌補。 本項目開發投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金，二是銀行借貸資金，三是預售收入回款。根據國務院提高個行業投資項目資本金比例的通知房地產開發（不含經濟適用房）項目資本金比例提高到35及以上。該項目第一期從2007年7月至2009年4月（即產權式公寓一二期子項目已完成，同

89、時商業辦公子項目與純住宅一期子項目均已完成完成前期工作時。參見第五章項目開發建設進度計劃。），第二期從2009年5月至2010年12月，本期間純住宅一期子項目從工程基礎到全部完成，二期子項目也全部完成。同時商業辦公子項目從工程基礎直至室外工程全部完成。第一期從2007年7月至2009年4月。期間產權式公寓一期已完成全部銷售，二期完成85%銷售（參見上文銷售期安排）。假設一期與二期的開發體量基本一致，則產權式公寓至少已總共完成80%的銷售。該期間內可用于建設資金投入的銷售回款比例按保守估計為50%，則金額為：31673.750%=15836.85萬。同期內的開發成本合計為22889.5+（100

90、+30）23.61398+124.5+15畝76萬/畝 =22889.5+3069.82+124.5+1140=27223.82萬。這樣，自有資金需要27223.8235%=9528.34萬，資金缺口27223.82-9528.34-15836.85=1858.63萬。由于項目對銷售回款依賴較大，而商業地塊的土地款前期就已支付且項目銷售前建設基本依靠自有資金投入，故在08年6月產權式公寓開始銷售之前，資金壓力相對較大。第二期從2009年5月至2010年12月，本期間商業辦公子項目全部完工并完成銷售，純住宅子項目一期全部完工并銷售，二期完工，并已銷售80%。本期開發成本為60882.7-（100

91、+30）23.61398+7354.87-124.5=65043.25萬。本期可用于銷售回款的比例保守估計為純住宅共計80%，商業辦公共計80%，加上前期產權式公寓的銷售回款保守估計為30%（90%-60%），則本期間可用于建設投入的銷售回款共計99178.71680%+31673.730%=88845.08萬這樣，自有資金需達到65043.2535%=22765.14萬。資金缺口為零。不過，從局部時點來看，項目未開始銷售前的建設期為資金密集投入階段，資金壓力相對較大。122資金來源與籌措簡表本項目資金來源如下： 第一期（2007年7月至2009年4月。）：項目預計投資27223.82萬元 企

92、業自有資金投入9528.34萬元 銷售收入轉投入：15836.85萬借貸資金 1858.63 萬 第二期（2009年5月至2010年12月）：項目預計投資65043.25萬元 企業自有資金投入22765.14萬元 銷售收入轉投入：42278.11萬元借貸資金 0 2、資金來源落實情況 根據國務院提高個行業投資項目資本金比例的通知房地產開發（不含經濟適用房）項目資本金比例提高到35及以上，結合本項目總投資額測算確定，該項目的自有資金在第一期開發階段達到9528.34萬元，本次測算未對企業自有資金進行核實，該項目自有資金按照國家規定按項目投資的35%進行測算。 第七章 項目財務效益評價 一、項目評

93、估依據 （一）、建設部頒布的房地產開發項目經濟評價方法（第二版） （二）、國家現行的財稅制度和有關法規 二、主要數據的確定 1、計算期的確定 根據該項目建設方提供的建設方案以及該項目的特點，該項目建設期為3.5年（2007 年3季度至2010 年4季度）2、經營狀況的確定 該項目建成，全部銷售完畢后能實現的銷售毛收入/毛利潤如下：總建筑面積39.31萬m2 小高層住宅建筑面積 23.6萬 99178.716萬/ 38296.016萬商業與辦公建筑面積 1.5萬 8500萬/1145.13萬 產權式公寓建筑面積：10.56萬 31673.7萬/8784.2萬總收入：99178.7168500+3

94、1673.7=139352.416萬毛利潤之和：38296.0161145.138784.2=48225.35萬扣除經營稅金及附加后的毛利潤之和： 32791.60+673.38+7026.31=40491.29萬扣除經營稅及土地增值稅后的毛利潤之和： 31473.87+673.38+6291.79=38439.04萬項目凈利潤：38439.04（1-33%）=25754.16萬注：1、以上計算未考慮酒店營業后的歷年營業收入與成本。2、上述有關數據可參見第六章項目投資估算各節。3、土地增稅的計算中，按稅法規定，可扣除額可在開發成本（含地價）基礎上上浮20%。3、稅費率 營業稅稅率為5%，城市建

95、設維護稅為營業稅的7%，教育費附加稅為營業稅的3%，地方教育費附加為營業稅的1%，合計5.55%。土地增值稅按國家規定繳納。 三、財務效益評價 （一）、項目收入及成本 經測算，該項目（不含酒店部分）銷售收入共為141352.416萬元，與之對應的開發成本為（不含酒店部分）7354.8722889.560882.7=91127.07 萬元。 酒店因系自營或委托經營，非一次性銷售，故投資回收期較長，其財務可行性分析與上述方法不同。（二）、利潤與稅金 項目營業稅及附加為（99178.716850031673.7 ）5.55%= 7734.06萬元，土地增值稅為6822.15+0+734.52=755

96、6.67萬元， 所得稅為38439.0433%=12684.88萬元。企業凈利潤為25754.16萬萬元。注：有關數據參見前述“經營狀況的確定”一節。 （三）、盈利能力分析 不包括酒店部分，對商業辦公，酒店式公寓及純住宅部分進行測算，該項目銷售毛利潤率為48225.35/（7354.8722889.5+60882.7）=52.92%，投資利潤率：38439.04/（7354.8722889.5+60882.7）=38439.04/91127.07=42.18%。投資凈利潤率25754.16/91127.07=28.26%。第八章 不確定性分析 本項目的不確定性因素主要來自以下四個方面：建筑工程

97、開發成本、建設期、銷售收入和銷售期。由于該項目建設及銷售期為3.5年左右，工期進度正常，同時本項目定價時考慮采用具有競爭力的價格能使投資快速收回，故本次可行性研究未對建設期和銷售期作不確定性分析，而著重分析建筑工程開發成本和銷售收入兩項因素變動對本項目經濟效益的影響。 （一）、項目的敏感性分析 本節中不包括對酒店子項目的敏感性分析。1.1商業辦公項目敏感性分析通過市場調研與比較，得出雙流市場平均價格為商鋪6000元/平米，寫字樓5000元/平米，均價為（60001000050005000）/15000=5666.67元。按房地產行業正常利潤15%計算，用房地產產品產銷量表示的盈虧平衡系數為：成

98、本（1+15%）/（均單價總建面）=7354.871.15/8500=99.51%85%，說明該項目利潤率較低，盈利能力一般，實現盈利的風險相對較大。當銷售單價減少5%，10%及增加5%，10%時，銷售利潤率分別為：3.37%，-1.69%，12.04%，15.79%，銷售利潤率比原來（7.92%）增加-4.55%，-9.61%，4.12%，7.87%。12產權式公寓敏感性分析根據成本（1+15%）/（均單價總建面），22889.5115%/31673.67=83.11%85%，說明項目風險較小。（注：此處銷售單價按3000元/平米保守計算）。當銷售單價減少5%，10%及增加5%，10%時，銷

99、售利潤率分別為：23.93%，19.70%，31.17%，34.30%，銷售利潤率比原來（27.73%）增加-13.70%，-28.96%，12.41%，23.69%。13純住宅項目敏感性分析根據成本（1+15%）/（均單價總建面），60882.7（1+15%）/（420023.1398）=70.59%85%，表明項目風險較小。當銷售單價減少5%，10%及增加5%，10%時，銷售利潤率分別為：35.38%，31.79%，41.54%，44.19%，銷售利潤率比原來（38.61%）增加：-9.13%，-17.66%，7.59%，14.45%。14敏感性分析結論 各子項目對銷售單價的敏感性分析銷售

100、利潤率% 變化率子項目名稱 -10%-5%0+5%+10%商業辦公子項目-1.69%，3.37%7.92%12.04%15.79%產權式公寓子項目19.70%23.93%27.73%31.17%34.30%純住宅子項目31.79%35.38%38.61%41.54%44.19%商業辦公子項目銷售利潤率平均敏感度=（15.79+1.69）/20=0.87產權式公寓子項目銷售利潤率平均敏感度=（34.30-19.70）/20=0.73純住宅子項目銷售利潤率平均敏感度=（44.19-31.79）/20=0.62從上表可見，銷售利潤率對銷售單價的變化較為敏感，其中商業辦公子項目銷售利潤率的平均敏感度最

101、高。（二）、盈虧平衡分析 保本點分析：保本點分析即分析利潤為零時項目的成本、售價或銷售率所處的狀態。以下盈虧平衡分析不包含五星級酒店部分。1 產權式公寓盈虧平衡分析： 在全部完成銷售量的情況下，保本銷售單價為2168元/。在銷售單價3000元/時，保本銷售量為22889.5/3000=7.6298萬，占總銷售面積的比例為7.6298/10.5579=72.27%，即完成72.27%的銷售進度，即可實現盈虧平衡。2 商業辦公物業盈虧平衡分析：在全部完成銷售量的情況下，保本銷售單價為4903.25元/。該部分銷售均價為：8500萬/1.5萬=5666.67元/。在該銷售均價基礎上，保本銷售量為73

102、54.87/5666.67=1.298萬，占可銷售面積的1.0507/1.5=86.53%3 純住宅盈虧平衡分析：在全部完成銷售量的情況下，保本銷售單價為2578.25元/。在銷售單價4200元/下，保本銷售量為60882.7/4200=14.4959萬，占可銷售面積的14.4959/23.61398=61.39%。第九章 風險分析 一、市場方面： 如前市場預測與分析所述，該區域為主城區中心位置重點打造的商業、住宅區域，該項目產品特色較為突出，標志著現代商業與居住建筑的城市綜合服務功能的綜合體現。但區域內公共設施的完備度尚需時日，人氣的聚集有一定的時間。 二、資金投入方面 經測算本項目總投資為

103、91127.07 萬元（不含酒店子項目，含酒店的總投資為107089.30）。分為兩期開發，第一期預計投資27223.82萬元 。四川鑫龍實業發展有限公司投入自有資金9528.34萬元（資本金達到35，符合國務院關于調整房地產開發行業項目資本金達到35的規定），借貸資金1858.63 萬。通過預售收入轉投入來解決資金缺口。需預售轉投入的資金15836.85萬，占相應階段（第一期）投資的58.17%。 由于該項目位置選址合理，市場定位較為準確，商品房的銷售價格能為市場接受，商品房銷售收入回款有一定保障，這也能夠減輕資金方面的壓力，降低風險。 三、施工與銷售方面 本項目地理位置優越，定位準確、設計

104、合理，建筑風格傳統與現代時尚相結合。因該項目建設期與銷售期均有一定時間段，建議該項目嚴格控制工程進度，嚴格控制施工質量，尤其對住宅項目而言，可盡快完成小區環境的營造來吸引消費者的眼球，在其價格定位上，采用低開高走的策略，給前期購房者以信心，從而進一步刺激有購房動機的購買欲望，發揮競爭優勢，促進銷售回籠，降低項目的市場風險。 總之，該項目定位較準確，優勢較明顯，銷售價格定價較適中，在片區內具有較強的競爭力，加之若嚴格控制房屋開發的成本，采用有力的銷售策略，縮短銷售周期，能將項目風險控制到較低水平。 第十章 分析結論和建議 一、 開發條件及市場分析結論 “星宸國際花園”項目位于雙流縣城東升鎮一桿旗

105、北段， 地理位置優越、自然環境較好；項目所在區域為雙流東升鎮核心區域， 區域內道路通達度良好，具有不可復制的地段優勢；目前，成都市土地的稀缺性與住宅的高需求矛盾更加突出，對雙流東升衛星城的開發已經加強，隨著周邊配套設施的進一步改善，該片區內樓盤具有一定的升值潛力。對于酒店和寫字樓子項目而言，具有引領雙流片區商務會議消費的功能，彌補了雙流中、高端商務消費的市場空白。對商鋪子項目而言，則能在人氣聚集后發揮凝聚商氣活躍市場的功能。二、 經濟分析結論 “星宸國際花園”項目總投資為91127.07 萬元（不含酒店子項目，含酒店的總投資為107089.30萬），稅后凈利潤為25754.16萬元。該項目在投

106、資經營期內，項目盈利能力較強，資金回收時間較短， 從財務經濟指標來看，該項目可行。 主要經濟指標表 項目名稱 單位 數據或指標 備注 一、建筑技術經濟指標 1、總建筑面積 39.31 m2 1.1 小高層住宅建筑面積23.6萬m2 1.2 商業建筑面積1.5萬m2 2、凈用地面積 225.9畝 3、建筑密度 商業50%,住宅25%4、容積率 商業1.5，住宅5.05、綠地率 %住宅25%，商業無要求 二、投資估算及資金籌措（第一期開發階段） 1.開發建設投資27223.82萬元 2、資金籌措 2.1、資本金9528.34萬元 2.2、預售轉投入15836.85萬元 2.3、借貸資金1858.6

107、3萬元 三、售價估算 1、小高層住宅用房均價4200元/m2 2、商業用房均價6000元/m2 3、寫字樓均價5000元/m2 四、利潤測算本利潤測算不包含酒店部分。 1、銷售收入141352.416萬元 2、利潤總額38439.04萬元 3、所得稅12684.88萬元 4、凈利潤25754.16萬元 五、評價指標 1、投資利稅率42.18% 2、投資凈利潤率28.26 % 本可研中，取影響本項目的主要不確定性因素為銷售單價， 通過臨界點分析，該項目對銷售單價及相應的收入變動較為敏感。但項目的幾個利潤率指標均較高，從預測來看，銷售回款情況較好，結合市場現狀分析，該項目有一定抗風險能力。 三、項

108、目建議 （一）、雙流東升片區房地產市場日趨競爭激烈，購房者心態也越來越成熟，良好的規劃、設計、建設品質及人文環境已成為中、高檔物業必備的前提條件，公司結合消費者的心理，按照規劃設計方案盡快完成景觀、庭院詳細設計及施工。 （二）、從資金來源看，銀行還貸、銷售轉投入對銷售回籠款的依賴性較強，公司密切關注市場變化，加強市場調研，針對目標客戶，有針對性地做好宣傳推介，盡快開展樓盤的形象展示，盡快聚集人氣，創造競爭優勢，保障銷售方案的順利實施，加快銷售款回籠。 （三）、該項目物業形態為舒適型電梯公寓和特色商業街，在區域內具有創新價值，臨棠湖公園地塊具有較大稀缺性，因此，充分利用項目的特色，密切關注市場，制定恰當的營銷策略。 （四）、本項目的建設期為3.5 年，總建筑面積： 39.31萬 平方米 工期較長，規模較大，能否按規劃工期、設計竣工標準完工，以及工程施工過程存在一定的不確定性；在施工管理中應嚴格控制房屋開發建設成本費用，降低投資成本，加強對本項目工程進度的監管力度， 確保該項目按計劃正常施工；同時，還應注意資金的保障也是施工進度的有效保證。否則，施工進度不能保證，則直接影響銷售及完工交付。 （五）為了降低市場風險，保障貸款資金的安全性、流動性，同時減少開發商的資金壓力，保障項目順利建設，貸款銀行對開發商銷售款開設專用帳戶，對銷售款進行監管，保障銷售款及時償還貸款本利。