1、 目目 錄錄 一、總論一、總論4 二、市場調研分析二、市場調研分析8 三、項目綜合定位三、項目綜合定位22 四、項目投資估算四、項目投資估算34 五、財務分析五、財務分析42 六、不確定性分析六、不確定性分析43 七、風險分析與對策七、風險分析與對策47 八、附表八、附表49 2 總總 論論 1、項目建設背景、項目建設背景 根據南昌市城市規劃發展的需要以及沿江東路片區控制規劃要求， 上海金廈房地產有限 公司已通過拍賣取得原江西第四建筑工程公司，共 90.9 畝。開發建設用地及土地用途性質 變更手續由南昌市土地管理局和市規劃局辦理。 該項目初步方案設計已經完成， 項目建議書已經省計委批準， 各項
2、前期工作和規劃報批 方案工作已相繼開展。 2、項目概況、項目概況 （1）項目名稱： “風華盛世” （2）建筑規模：12-7F、2-11F、2-12F （3）建設地點：沿江東路（原江西第四建筑工程公司） （4）規劃用途：居住、商業 （5）建設單位：上海金廈房地產有限公司 （6）經營類型：房地產經營、綜合技術服務員、咨詢服務 （7）企業性質：其他有限責任公司 （8）資質等級：二級 （9）企業概況：上海金廈房地產有限公司于 1992 年 8 月正式成立。公司現有員工 60 人， 其中各類職稱的技術經濟管理人員 30 人，注冊資金 2000 萬元，資質等級 為二級。公司資金技術實力雄厚，管理嚴密，能夠
3、獨立承擔各類大中小型 房地產項目開發與建設，自公司成立以來，先后開發的項目有：九江市趙 家花園18000平方米舊房改造開發項目。 目前在規劃和開發建設的項目有： 3 南昌市建設路 284 號省建總公司建苑住宅小區舊宅基地改造項目等。公司 采取新工藝、新技術，不斷堅持科學管理，以“開拓、求實、優質、高效” 為宗旨，竭誠為社會各界服務。 （10）工程概況： “風華盛世”項目占地 90.9 畝，約 60600 平方米，總建筑面積 109000 平方米。其中住宅 104640 平方米，高層住宅為 13920 平方米，多層住 宅為 90720 平方米，商鋪 4360 平方米；容積率 1.8，綠化率 35%，建筑 密度 25%。 （11）資金來源：本項目建設資金由上海金廈房地產有限公司自籌和銀行貸款，不足的投資 通過預售房款來解決。 根據收益計算，所得稅前項目的財務內部收益率為 14.83%，財務凈現
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