華僑城地產尖崗山純別墅項目可行性計劃書（76頁）.doc
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華僑城地產尖崗山純別墅項目可行性計劃書（76頁）.doc
1、華僑城地產尖崗山純別墅項目可行性計劃書華僑城地產尖崗山純別墅項目可行性計劃書 目 錄 目 錄 I 第一部分 土地開發策略 5 1.問題的提出及解決 5 2.綜合開發的必要性 6 3.綜合開發策略 7 3.1 綜合開發模式選擇 7 3.2 綜合開發模式實施要點 10 4.集中開發策略 12 4.1 開發片區位置選擇 12 4.2 集中開發模式 13 5.現已取得宗地開發策略 14 6.后續出讓土地建議 15 第二部分 項目分析 22 1. 項目地盤解析 22 1.1 地理位置及周邊環境 22 1.2 項目用地條件 24 1.3 項目交通條件 25 1.4 項目周邊配套設施 27 2.項目 SWO
2、T 分析 29 2.1 優勢分析 29 2.2 劣勢分析 30 2.3 機會分析 31 2.4 威脅分析 32 第三部分 項目定位 33 1.項目發展主題定位 33 2.檔次定位 37 3.產品定位 38 3.1 建筑類型定位 38 3.2 戶型面積定位 40 4.客戶定位 41 附錄 項目發展背景研究 45 1.深圳市城市發展狀況 45 1.1 深圳市國民經濟發展概況 45 1.2 深圳市總體規劃及發展概況 47 1.3 寶安區國民經濟發展概況 51 1.4 寶安區規劃及發展概況 52 2.深圳市房地產宏觀市場概況 56 2.1 深圳市宏觀房地產市場發展現狀 56 2.2 寶安區住宅市場發展
3、分析 59 3.深圳市別墅市場供應狀況 66 3.1 深圳市別墅市場的發展歷程回顧 66 3.2 深圳市別墅市場的供應特征 67 3.2.1 區域分布及區域特征 67 3.2.2 供應量 72 3.2.3 容積率分布 73 3.2.4 容積率低于 0.6 的低密度別墅項目調查 74 3.2.5 容積率為 0.6-1.0 的別墅項目調查 81 4.別墅市場需求調查 87 4.1 潛在目標市場分析 87 4.2 潛在客戶需求調查 89 5.供需市場調查結論 105 6.典型別墅項目分析 106 6.1 城市山谷 106 6.2 香港愉景灣 111 第一部分 土地開發策略 1.問題的提出及解決 華僑城地產和招商地產合作競得尖崗山片區第一塊出讓土地， 約 為整個尖崗山片區的十分之一，但地塊存在以下開發難點： 該地塊為尖崗山片區第一塊開發土地， 片區內部基礎設施不完 善，片區內外生活配套缺乏，且片區
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