1、商業地產之現狀及經營危機商業地產之現狀及經營危機 商業地產之現狀及經營危機 如果出售出去，并且已經招租成功，但要保證投資人長期穩定投資回報，也就是必須保持租戶的長期運營 的經營成功，但是大量的廣告促銷費由誰來投入并不明確。如北京巨庫非常清楚其面臨的死結，在銷售過 程中盡量回避政策的風險，不惜投入巨額的廣告費用以“秀庫、裝庫、食庫、玩庫”這一非常好的概念解決 招商問題，等于給投資人一個投資的預期。現在北京現代商報報道中商戶反映的問題就是第三個問題， 即誰為市場的整體經營成功負責？從道理上講，每一個商戶是自負盈虧的獨立經營主體，但是一旦商戶經 營不好退租，投資人的問題將馬上暴露出來，現在才是開始。
2、 定位之痛戰略與戰術博弈 戰略決定方向，戰術決定沿正確方向前進的道路如何走。項目的包裝在戰術營銷上非常重要，根據其定位 或者說其戰略，在概念設計、LOGO、產品的細分策略以及商場內的裝修設計等上要花費很大心思。當然， 最用心的要屬銷售的廣告和推廣活動。例北京的巨庫曾經通過概念炒作，以及鋪天蓋地的銷售廣告和推廣 活動，據說在此攻勢下一段時間銷售得非常好，價格每平方米達到 4-5 萬元，在北京的任何一個商場或者 市場都沒有見過如此陣勢， 即使同時期開始招商和開業的 60 萬平方米的亞洲商業航母百榮世貿商城與 之相比也相形見絀。但是今天的巨庫卻生意冷清并出現商戶開始退租等情況，重要的原因還是其市場定
3、位， 尤其是在客群定位和形象定位上出現了問題，同時這也是巨庫最引以為豪的東西。但實際上商圈范圍內居 民的人口結構與其定位在 35 歲以下的新青年剛好是相反的。 對于一個 2-3 萬平方米的商場或者市場核心商 圈半徑 3 公里左右，你要吸引全北京的時尚青年來此消費概念上是可行的，但是必須尊重商業規律。 在商界有一個重新定位的經典案例就是北京的甘家口百貨商場。90 年代末，新裝修開業的甘家口百貨商場 也開始走時尚、精品的百貨店發展方向，但是開業很長一段時間生意冷冷清清。認真地分析后，其商圈范 圍內人口結構以中老年人居多，其定位不適合該區域的需求，后甘家口百貨商場開始進行業種調整，大幅 增加中老年人需求的商品，獲得了成功。 在形象定位方面，需解決市場和商場的沖突。大家知道，市場吸引的是無差別的消費人群，只要略懂一些 商業知識的人都知道，百貨商場賣的是時尚，便利店賣的是時間，而超市和市場賣的就是便
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