1、商業地產招商困境的成因分析商業地產招商困境的成因分析 商業地產行業經過這幾年的高度發展， 目前已進入一個問題集中爆發的階段， 一線城市象北 京，由于前幾年大量資金進入這個行業，07 年北京的商業地產已經進入一個被媒體形容為 “井噴”的時代。當然在這種表面繁榮的背后，是大量的商業地產處于閑置狀態。06 年底北 京的一個商業地產高峰論壇透露出的信息是北京有 30的商業地產處于閑置狀態，07 年， 這個局面將進一步惡化。 開發商蓋完的商業地產既賣不掉也租不出去， 資金處于一個非常嚴 峻的局面， 很多開發商因此陷入困境。 前幾年流行的產權式商鋪模式在實踐中幾乎是全軍覆 沒，鮮有成功案例，靠出售套現的路
2、子走不通了，所以對于很多大型商業物業，只有依賴出 租來實現價值，或者等大資本來收購。但即便大資本進入，也需要開發商成功招商并正常經 營。招商難，是擺在很多開發商面前的一道難題，是一道無法繞過去的堪兒。 分析開發商陷入招商困境的原因，主要包括以下幾個層面： 供求關系失衡：商業地產要靠商家買單，商家靠消費者買單。消費市場的近幾年增 長幅度在 13左右，消費占 GDP 的比重只有不到 40，與發達國家消費占 GDP70以上 的格局相去甚遠，說明中國的老百姓的消費能力目前還是很有限的，而住宅、醫療、教育的 市場化又給消費者帶來了沉重的負擔，社會保障體系的不完善都對消費的增長起抑制作用， 在消費市場的增
3、幅在 13這樣的水平增長的同時，近幾年商業地產投資的增幅卻都在 24 左右，商業地產的供給遠遠超過了商業發展的需求，供求關系已經失衡，造成閑置是必然的 結局。當然這種失衡主要是結構性的失衡，它表現為一方面大量商業物業閑置，一方面大量 商家無法找到適合開店的經營場所，二者之間的矛盾非常尖銳。 沒有市場定位或市場定位不當：商業地產的市場定位要解決在什么樣的地段針對什 么樣的客群為什么樣的商家提供一個怎樣的經營場所的問題。 這個定位的外部基礎是對商圈 的詳細的市場調查。 但現在我們很多開發商基本不做任何專業的市場調查就盲目的拍腦門決 策上馬商業地產項目， 動不動就是幾十萬平米的超大項目， 在上項目的時候就根本沒深入思 考過開發完的項目準備租給誰， 往往是房子蓋好了才考慮招商的事， 這樣的項目陷入閑置狀 態實在是太正常了。 業態組合不合理或不切實際：很多開發商對商業領域的運作規律缺乏足夠的認識，
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