1、商業地產整體規劃成功的關鍵商業地產整體規劃成功的關鍵 隨著中國經濟的高速發展，人民生活水平的日益提高，大量國際 優秀零售商業的進入及其在中國的飛速發展， 推動中國的商業及商業 地產進入了一個快速發展的階段， 傳統的商業模式在新的市場經濟下 自然除“莠”存優，新生及外來的商業模式在不完全規范的商業環境 下摸索著快速發展。無論是中心城市還是中小城市，各式各樣的商業 中心項目以極富想象力的包裝方式相繼涌出。 在看似商業地產市場蓬 勃發展的背后，我們似乎有一種似曾相識的感覺：那就是在當年中國 住宅房地產高速發展的某一個階段， 絕大多數地產商都在遵循一個原 則：概念即是銷售?，F在的商業中心正在復制當年的
2、概念化炒作。事 實上，商業地產不同于住宅地產，其最主要區別在于住宅地產開發商 是將其產品直接銷售給最終客戶， 而商業地產開發商的產品是以租售 的方式直接或間接（部分通過小商業地產投資商）提供給商鋪，其價 值是通過商鋪的長期運營狀態實現的。對于開發商，如何合理開發商 業項目特別是商業中心項目，使其在最優化的投資環境下，成功建設 并能夠長期良好運營；對于小型商鋪投資商來講，如何鑒別一個商業 地產項目的好壞及可運營性， 都是業內人士及熱衷于商業地產人士所 必須關心的問題。在蓬勃發展的商業地產市場里，具備商業地產開發 的專業經驗及技能，特別是熟悉中國國情的專業技能，對一個項目的 成功開發至關重要。隨著
3、商業競爭越來越激烈，不合理的商業項目將 面臨著越來越大的市場挑戰。由于缺乏對商業地產的深刻了解，不少 商業地產開發商尚未認識到失敗的風險。 而歐美四十余年的發展經歷 值得我們借鑒，歐洲已有的大型商業中心除了幾家以基金、銀行為背 景的大型專業開發公司外， 絕大部分商業地產項目是通過聘請專業的 商業規劃、招商及管理公司來完成的。即使重大的政府商業項目也是 請專業公司來規劃執行的。 可見商業規劃的重要性是由商業及商業地 產行業本身的特點決定的。 一、遵循商業量化原則 商業是一個量化的行業，是需要有量化的購買能力，所以商業地 產的開發，特別是大型綜合商業、商業中心的開發也必須是一個量化 的過程，而量化是通過商業規劃來完成的。 首先要進行深入細致的市場調查與研究分析， 以數據確定消費區 域及消費能力； 研究分析現在及未來競爭環境，以確定消費區域內的消費需求。 消費需求在數量上及業態上一旦確定，應依照
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