1、南昌八大山人文化產業(yè)園1#地塊規(guī)劃定位報告評委必讀 中國商業(yè)地產風生水起又魚龍混雜 我們在極其復雜的產業(yè)鏈中尋找規(guī)律 然后抽絲剝繭循循善誘地向客戶傳遞信心 我們重視的不是戶型、園林或促銷方案 我們思考的是消費趨勢、商業(yè)運營與資產增值 “高談闊論”是必須的 但“一個蘿卜一個坑”才是立命之本 我們是森拓普/ 我們可能是中原集團最低調的團隊 我們蟄伏于地王大廈48樓藐視浮云 我們存在的唯一理由是 成為中國商業(yè)地產顧問領域0標桿企業(yè) 一如“中原”之于地產代理 因此，請評委們理解 我們無法用幾個通宵就完成一份負責任的策劃案 因為我們的項目從白紙到成功的周期通常是以N年計 于是您即將看到的是我們一再精簡后

2、的參賽報告 而這，僅僅是我們工作的開始 寫 在 前 面 我們面對的不僅僅是一塊待開發(fā)的土地 我們思考的范疇也不僅僅局限于房地產 我們面對的是這樣一座城市 文化底蘊綿延千年 現代商業(yè)初露鋒芒 我們期待的是這樣一個項目 文化與商業(yè)結合 現代與傳統(tǒng)交融 文化需要傳承，所以不能媚俗 商業(yè)需要盈利，所以不能妄想 商業(yè)是核心，文化是靈魂，藝術是展示核心表現靈魂的橋梁。 南昌八大山人文化產業(yè)園 關于城市復興與商業(yè)實踐。 世博會 匯集人類文明之大成，是全世界的人們靈感和思想的展示區(qū)，參展者向世界各國展示當代的文化、科技和產業(yè)上正面影響各種生活范疇的成果;1851年至今，已經先后舉辦過40屆。 前 言 人類創(chuàng)造

3、的無形資產的價值總有一天會超越我們所擁有的物質數據的價值，創(chuàng)意經濟現在每天創(chuàng)造220億美元的產值，并以5%的速度遞增。 世界創(chuàng)意文化產業(yè)之父約翰?霍金斯創(chuàng)意經濟 未來城市間的競爭 是城市文化、資源、科技的梳理和整合 將是城市核心競爭力的主要部分 上海世博會已吸引200個國家和45個國際組織確認參加，預計7000萬人次的參觀者;世博會7月份以來，每天的客流量達到了35-48萬人，截至第69日，累計參觀人數2429萬人。 世博會促進了旅游文化產業(yè)的發(fā)展，推動上海產業(yè)結構的調整，對GDP的貢獻效應和后續(xù)經濟效應，以及上海的知名度提高和區(qū)域輻射效應等。 上海世博會江西館以“生態(tài)”為切入點，講述江西絢麗

4、的生態(tài)風光、厚重的文化積淀、強烈的科學追求、嶄新的發(fā)展景象。 上海世博會除了世界各地的建筑、文化、風俗、工藝展示之外，大量運用了科技的元素、互動式的體驗，使得游客趨之若鶩。 文化的、科技的、互動的 、體驗的 上海世博會 業(yè)態(tài)規(guī)劃布局 CONTENTS ?文化產業(yè)發(fā)展態(tài)勢 ?南昌文化產業(yè)經濟 ?文化產業(yè)發(fā)展狀況 ?青云譜 八大山人 ?文化商業(yè)案例情況 ?專題商業(yè)分析啟示 ?項目基本經濟指標 ?項目基礎條件分析 ?項目商業(yè)屬性分析 ?定位思路整理 ?整體商業(yè)概念 ?項目功能定位 ?業(yè)態(tài)規(guī)劃理念 ?業(yè)態(tài)細分組合 ?建筑規(guī)劃建議 項目價值分析 宏觀市場背景 專題商業(yè)研究 商業(yè)整體定位 八大山人文化產業(yè)

5、園規(guī)劃 功能: 1#八大山人主題會所 2#墨香街 3#八大山人藝術中心 4#國際雕塑藝術館 5#普賢寺 6#民俗風情街 7#文化藝術莊園 8#文化長廊 9#演藝中心、畫苑 10#梅湖風景帶 11#雕塑博覽園 發(fā)展方向:提升昌南的形象地位，打造成為全省乃至全國及國際性的文化旅游品牌。 功能定位:景區(qū)規(guī)劃強調功能的多樣和綜合，集旅游、休閑、觀光，及文化產業(yè)、特色購物、 特色居住、養(yǎng)生、娛樂等功能于一體。 文化產業(yè)園概況 總占地面積:202公頃 總建筑面積:48.54萬? 八大山人產業(yè)園在城市的地位 八大山人梅:占地3000畝 是以古代藝術文化帶動的、 是南昌市和青云譜區(qū)的重點支持文化產業(yè)項目，包括

6、江西文化大市場和江西文化創(chuàng)意園等 紅谷灘文化產業(yè)園:占地2600畝 包括軍事文化博覽園、印刷產業(yè)園、國家動漫及網游產業(yè)基地、南昌文化創(chuàng)意產業(yè)四大園區(qū) 曹雪芹祖籍文化大觀園:250畝 位于南昌縣，包括曹雪芹祖籍紀念館、曹雪芹祖籍明清館、曹雪芹文化交流中心、江南大觀園、水上游樂園五個項目。 八大山人產業(yè)園 紅谷灘文化產業(yè)園 曹雪芹祖籍文化大觀園 江西省藝術中心 江西省藝術中心:占地150畝 西省十一五計劃的江西省藝術中心由劇院、綜合排練場、美術館、音樂廳、電影城、演員公寓(酒店)六大功能組成，建筑面積60000余平米。 八大山人產業(yè)園整體區(qū)域處于南郊，是以掘歷史文化底蘊，弘揚民族傳統(tǒng)文化的大型產業(yè)

7、園。 八大山人文化產業(yè)園效益 經濟效益預估: 社會效益預估: 文化產業(yè)園正式運營后游客接待量將達到60萬人次以上，預計2012年門票收入3000萬元，文化產業(yè)產業(yè)銷售收入將達到10億元，經濟效益顯著;以及對弘揚傳統(tǒng)文化，提高南昌文化軟實力，帶動當地經濟獎發(fā)揮重要貢獻。 八大山人梅湖景區(qū)項目建成后集文化、旅游、娛樂、休閑、購物、美食于一體，必將成為游客度假的大景區(qū)、市民休閑的大觀園，對于弘揚文化具有重要意義，也將是青云譜區(qū)、南昌市文化產業(yè)繁榮發(fā)展的新紀元。 地塊基本指標 項目1#地塊位于八大山人文化產業(yè)園的商業(yè)商務區(qū)，是整個文化產業(yè)園區(qū)的龍頭位置; 三重最:地段最佳、景觀最豐富、商業(yè)價值最顯著。

8、 1#地塊數據指標 占地面積:約5萬? 容積率:1.11.2 總建筑面積:約6萬? 地塊屬性:文化商業(yè) 既定功能:書畫酒店、文化會所 地塊現狀 地塊內部尚未平整，500米臨街面，展示效果強，800米濱水景觀帶，自然資源豐富: 八大山人文化產業(yè)園處于開發(fā)前期，八大山人藝術館各項工程進行中，公園暫時觀光人口少; 八大雅苑酒店/餐飲/娛樂項目2018年合約到期，隔斷了地塊的動線和聯動。 地塊內部 公園內部 八大雅苑酒店區(qū) 八大雅苑餐飲娛樂區(qū) 地塊擁有良好的昭示性及景觀資源，依托于八大山人文化主題公園，未來前景看好。 地塊四至 北面:臨昌南大道，青云譜南北新老片區(qū)的交界處 南面:梅湖及景觀大道，其他未

9、開發(fā)的文化地塊及萬科地塊 西面:迎賓大道及梅湖 東面:與八大山人主題公園相連 1#地塊: 地塊位于南昌青云譜八大山人文化產 業(yè)園區(qū)，整體旅游文化價值較高，但 周邊目前處于開發(fā)早期及主題公園的 人氣暫時缺乏 交通便利性 昌南大道 迎賓大道 南蓮路 項目位于南昌的南大門，片區(qū)目前處于開發(fā)的初期階 段，居住人口及旅游人口缺乏;但可通過快捷的交通 吸引青云譜老區(qū)及市區(qū)的客戶來此消費。 地塊自然因素綜合分析 揚長: 在原有的旅游及文化產業(yè)基礎上再豐富及創(chuàng)新出新的業(yè)態(tài) 將良好的自然景觀引入項目 發(fā)展迎合城市消費群體的業(yè)態(tài) 優(yōu)勢: 濃郁的文化氛圍及旅游資源 良好的景觀資源 地塊內水系發(fā)達 處于南大門，城市擴

10、張的熱點區(qū)域 避短: 通過設立充裕的停車位吸有車一族 通過項目自身功能的完善使其成為周邊居住群體經常性的消費場所 強調部分業(yè)態(tài)的私密性，迎合中高收入群體的偏好 劣勢: 交通條件不通達 配套不完善 居住氛圍尚未完全成熟 公路、鐵路噪音影響 項目社會價值 對于市民 對于企業(yè) 對于政府 政績體現 代表文化立市的重點項目 資源整合、整體提升 文化商業(yè)領域開拓者，提升集團實力 新的地產開發(fā)模式，未來擴張的戰(zhàn)略武器 開放式的、生態(tài)的休閑目的地 南昌城市精英的聚集地，身份的象征 新文化休閑商業(yè)標桿 新體驗建筑城市標桿 新商業(yè)模式營運標桿 地塊商業(yè)價值 八大山人產業(yè)園 1#地塊 承載歷史文化 復古建筑風格 獨

11、特建筑風格 8萬平米 體量 標桿影響力 人文標桿 八大山人紀念館 道教文化 民間傳說等 建筑標桿 仿古建筑群 開放式湖景街區(qū)商業(yè) 城市綜合體 標桿業(yè)態(tài) 酒店、藝術展館 人文活動 商務接待、文化論壇 文化展示 藝術畫廊 策略點2 文化產業(yè)園的亮點 代言城市文化旅游品牌 樹立南昌城市新地標 策略點1 打造人文歷史展、 自然景觀游憩區(qū)、 文化休閑目的地 策略點3 標桿影響力解析 文化園入口 仿古建筑風格示意 仿古建筑風格示意 八大山人紀念活動 因素 現象 業(yè)態(tài)取向 景觀因素 八大山人文化沉淀; 主題公園、樂園及梅湖景觀; 地塊800米水系發(fā)達，都市休閑長廊; 適于發(fā)展的功能業(yè)態(tài): 文化產業(yè)園的延展業(yè)

12、態(tài)，如藝術品展銷、餐飲、娛樂等; 文化主題會所、星級酒店; 養(yǎng)生館等 交通因素 北面為主干道，交通條件通達及展示性 北面:利于發(fā)展吸引人流的零售、餐飲、娛樂、文化工藝品展銷業(yè)態(tài); 南面:適宜開發(fā)私密性較強的養(yǎng)生、酒店等高端業(yè)態(tài)。 周邊配套因素 片區(qū)處于開發(fā)前期; 離青云譜老區(qū)近 適于發(fā)展餐飲、娛樂等目的性業(yè)態(tài) 地塊特征與業(yè)態(tài)取向: 商業(yè)屬性:文化休閑商業(yè) 項目文化及濱水資源豐富:梅湖800米水景，八大山人、仿古建筑，與文化主題公園互為一體 文化休閑商業(yè)餐飲娛樂業(yè)態(tài) 業(yè)態(tài)類型 功能作用 商家示意 體驗消費:愉快而短暫的體驗; 主要為娛樂設施 吸引廣泛的消費者細分市場 擴大了項目的輻射半徑 提高了

13、市場滲透率 星級連鎖酒店 影劇院 文化藝術展廳 夜總會/KTV 游戲廳(室內娛樂城、電玩、球類、棋牌等) 運動設施(如俱樂部、攀巖) 現場表演廳 實際消費:現場消費食品; 主要為餐飲設施 延長顧客逗留時間 提高顧客的重游率 支撐日間和晚間的消費 咖啡酒吧 宴會餐飲 特色主題餐飲 異國餐飲 商業(yè)屬性:文化休閑主題商業(yè) 商業(yè)娛樂化:餐飲、娛樂業(yè)態(tài)比重突出;零售業(yè)態(tài)弱化 典型案例:上海新天地、成都寬窄巷、蘇州李公徥、南京1912、新加坡克拉碼頭等 文化休閑商業(yè)業(yè)態(tài)示意 業(yè)態(tài)規(guī)劃布局 CONTENTS ?文化產業(yè)發(fā)展態(tài)勢 ?南昌文化產業(yè)經濟 ?文化產業(yè)發(fā)展狀況 ?青云譜 八大山人 ?文化商業(yè)案例情況

14、?專題商業(yè)分析啟示 ?項目基本經濟指標 ?項目基礎條件分析 ?項目商業(yè)屬性分析 ?定位思路整理 ?整體商業(yè)概念 ?項目功能定位 ?業(yè)態(tài)規(guī)劃理念 ?業(yè)態(tài)細分組合 ?建筑規(guī)劃建議 項目基礎分析 宏觀市場背景 專題商業(yè)研究 商業(yè)整體定位 創(chuàng)意文化產業(yè)新經濟: 中國經濟新形象 文化產業(yè)成經濟領域新寵，以文化為內核，以產業(yè)為載體，成為國家戰(zhàn)略性產業(yè) 2009年7月22日，我國第一部文化產業(yè)專項規(guī)劃文化產業(yè)振興規(guī)劃由國務院常務會議審議通過。這是繼鋼鐵、汽車、紡織等十大產業(yè)振興規(guī)劃后出臺的又一個重要的產業(yè)振興規(guī)劃，標志著文化產業(yè)已經上升為國家的戰(zhàn)略性產業(yè)。國家將重點推進的文化產業(yè)包括:文化創(chuàng)意、影視制作、出

15、版發(fā)行、印刷復制、廣告、演藝娛樂、文化會展、數字內容和動漫等。文化產業(yè)振興規(guī)劃將極大地鼓舞對整個文化產業(yè)的發(fā)展。 文化部文化產業(yè)振興規(guī)劃 2009年，中國文化產業(yè)市場規(guī)模約為8000億元人民幣。其中，城鄉(xiāng)居民家庭文化娛樂用品及服務支出約6076億元，政府公共財政文化消費支出1096億元，文化產品和服務出口約為700億元。教育消費、新媒體消費、旅游消費、演出市場和電影市場消費成為2009年中國居民文化消費四大熱點。其中，演出和電影市場成為文化消費的新亮點。總體來講，2009年比2008年的總產值7630億元增長了5%。 中國社科院2010年文化藍皮書 文化產業(yè)發(fā)展概況 2009年文化經濟指標 深

16、圳 成都 合肥 南昌 定位或榮譽 聯合國教科文組織授予“設計之都” 中國文化創(chuàng)意產業(yè)的鼎立之城 中部地區(qū)有影響力的文化城市 南昌的重要支柱產業(yè)，區(qū)域文化中心城市 典型項目 文博會、華僑城創(chuàng)意產業(yè)園、南海意庫、田面設計之都 寬窄巷、錦里、成都?中國絲綢文化產業(yè)創(chuàng)意園 淮河路文化商業(yè)步行街、全球音谷文化創(chuàng)意產業(yè)園 江西慧谷紅谷創(chuàng)意產業(yè)園一期、八大山人文化產業(yè)園 文化產業(yè)總值 580億元 占GDP的7% 380.82億元 占GDP的8.5% 100億 占GDP的5% 約10億 占GDP的0.45% 年增長率 20% 18% 30% 20% 帶動效應 經濟發(fā)展結構發(fā)生重大變化，第三產業(yè)已經超過了70%

17、 成都文化產業(yè)已逐漸形成優(yōu)勢產業(yè)和產業(yè)集群。 朝陽產業(yè)，正成為合肥市新的經濟增長點 使文化產業(yè)真正成為新的經濟增長點 文化產業(yè)提升城市知名度，及優(yōu)化產業(yè)結構，促進經濟增長 文化產業(yè)提升地塊及周邊區(qū)域的價值提升 南昌文化產業(yè)處于早期開發(fā)階段，未來產業(yè)產值及比重都有很大提升潛力 國家十一五規(guī)劃把文化產業(yè)作為調整經濟結構的重要舉措，從中央到地方出臺了一系列鼓勵文化產業(yè)發(fā)展的政策措施。北京、上海、浙江、廣東、云南、重慶、四川等諸多省、市提出建設文化大省、文化強省的目標，規(guī)劃中都提出文化產業(yè)要高于GDP的增長速度，各地文化商業(yè)項目方興未艾。 文化商業(yè)發(fā)展現狀 國內典型文化商業(yè)項目示意圖: 北京平安大道文

18、化街 上海福州路文化街 南京夫子廟 成都錦里 廈門五緣灣商業(yè)街 天津古文化街 昆明南屏街 江蘇周莊文化街 蘇州李公堤商業(yè)街 西安大唐不夜城 文殊院 上海:創(chuàng)意產業(yè)騰飛 據統(tǒng)計在2004年到2009年期間，上海創(chuàng)意產業(yè)增加值由493億元增至1149億元，占到2009年全市GDP的7.7%。而2009年全年上海創(chuàng)意產業(yè)總產出達到3900億元，已成為上海經濟社會發(fā)展的重要新興產業(yè)。 代表項目:上海新天地、濱江創(chuàng)意產業(yè)園、梅地亞1895創(chuàng)意產業(yè)園等 北京:活力無限的文化創(chuàng)意產業(yè) 2009年全年實現產業(yè)增加值1497.7億元，占GDP比重為12.6%，現價增速達11.2%。文化創(chuàng)意產業(yè)作為首都經濟新的增

19、長點，展現了良好的發(fā)展基礎和巨大的發(fā)展?jié)摿Γ呀洺蔀槭锥冀洕鲩L的支柱產業(yè)。 代表項目: 798藝術創(chuàng)意街區(qū)、三里屯、國家新媒體產業(yè)基地等 杭州:文化創(chuàng)意產業(yè)成為經濟發(fā)展新引擎 2009年杭州市文化創(chuàng)意產業(yè)實現增加值666億元，其增速比全市GDP增速高出8.6個百分點，高于全市服務業(yè)增加值增速3.8個百分點，一舉超越商貿物流業(yè)、金融服務業(yè)。 代表項目:西湖天地、 A8藝術公社等 全國文化創(chuàng)意產業(yè)如火如荼遍地開發(fā)，每個城市都有代表性的文化商業(yè)項目 目的 類型 名稱 核心元素 典型代表 理由 旅游休閑 ? 以古建筑群為核心，以旅游觀光目的的文化街 古建筑 北京平安大道文化街、北京朝阜路文化街、麗江

20、古城 項目所處的安陽市旅游人口少，消費帶動少不足以支撐本項目。 ? 以古建筑群旅游，帶動古玩字畫及地方特色(餐飲、手工等)發(fā)展的文化街 古建筑，古玩字畫/地方特色 天津古文化街、南京夫子廟、西安書院門、江蘇周莊文化街 商品經營 ? 以古玩字畫、書籍文具等文化商品為核心，以商品經營為目的的文化街 古玩字畫/書籍文具等文化用品 廣州文德路、上海福州路文化街、香港摩羅街、北京琉璃廠 本項目周邊已有以經營古玩字畫用品的街鋪，但經營狀況普遍不好。 ? 以仿古或地方風格建筑為特色，以傳統(tǒng)商業(yè)經營為核心的文化街 仿古建筑，傳統(tǒng)商業(yè) 杭州清河坊街 大多數仿古商業(yè)街經營效果不佳。 現代零售 ? 以局部古建筑元素

21、的現代運用為表，現代商品經營為主要內容 局部復古建筑+現代商業(yè) 昆明南屏街、廣州北京路、蘇州觀前街 政府要求新建建筑必須保留明清風格，項目處于核心商圈 ? 以原有古建筑為核心，現代商業(yè)為實體 原有古建筑+現代商業(yè) 合肥淮海路步行街 政府要求新建建筑必須保留明清風格 文化商業(yè)發(fā)展現狀 文化商業(yè)根據其建筑特色及經營內容等，大體可以分為3大類，即: 文化商業(yè)價值解析 ?文化商業(yè)成為地塊核心價值的體現，帶動周邊物業(yè)的價值提升; ?發(fā)展趨勢:主題文化公園或歷史文化+商業(yè)的開發(fā)模式，強化文化的影響力; ?業(yè)態(tài)主題休閑娛樂化，突出餐飲及藝術品兩大主要業(yè)態(tài)。 ?建筑單一化，建筑不能契合目標商家的物業(yè)需求; ?

22、目標消費群體單一，重點針對游客沒有結合城市消費; ?導入的商業(yè)文化元素單一，古建筑之外缺乏更多動感的、科技的元素來吸引消費者。 利 弊 產業(yè)經濟 發(fā)展重點 發(fā)展目標 發(fā)掘和整合南昌文化資源，打造和諧南昌、人文南昌、創(chuàng)意南昌、魅力南昌，加快培育一批在國內外有一定影響的龍頭骨干文化企業(yè)，努力把南昌建設成為中部地區(qū)有影響的文化資源聚集中心、文化產品生產流通中心、新型文化業(yè)態(tài)培育中心、文化旅游休閑度假中心和創(chuàng)意設計中心。 文化系統(tǒng)文化產業(yè)產值每年增長20%，到2015年文化產業(yè)總產值達到25億元， 2020年達到50億元，基本形成以創(chuàng)意和內容生產為核心、龍頭企業(yè)為帶動、產業(yè)基地為骨干,結構合理、整體協(xié)

23、調和持續(xù)發(fā)展的文化產業(yè)格局。 1、電影放映業(yè)。提高影院的規(guī)模和檔次，到2012年每個縣區(qū)都有電影城。 2、文博展覽和文化旅游業(yè)。 3、藝術教育培訓業(yè)。 4、文化娛樂休閑業(yè)。成為文化產業(yè)的支柱行業(yè)，到2015年南昌文化娛樂休閑業(yè)總產值達到10億元，2020年力爭突破20億元。 5、音像制品發(fā)行業(yè)。 6、數字動漫業(yè)。 7、文化用品業(yè)。 8、文化信息產業(yè)。 9、文物鑒定與藝術品交易。 南昌文化產業(yè)經濟 順應歷史潮流，南昌實施“文化大市、文化強市”戰(zhàn)略，提高文化旅游對經濟社會發(fā) 展的影響力和帶動力。 南昌文化產業(yè)重點項目 文化產業(yè) 重點項目 曹雪芹祖籍 文化大觀園 小平小道旅游開發(fā) 八大山人文化產業(yè)園

24、 紅谷灘文化產業(yè)園 1 2 3 4 青云譜區(qū)文化廣播旅游局依托八大山人濃厚書畫文化氛圍與梅湖景區(qū)的人氣，建設古玩字畫一條街和梅湖景區(qū)。 占地6.1畝紀念性景區(qū),包括小平勞動紀念館區(qū)、小平小道、小平銅像，旅游產品開發(fā)等。紀念性景區(qū)外圍占地面積120.8畝的小平小道二期工程。 建曹雪芹祖籍文化大觀園，總規(guī)劃面積250畝，包括“曹雪芹祖籍紀念館”、“ 曹雪芹祖籍明清館”、“ 曹雪芹文化交流中心”、“江南大觀園”、“水上游樂園”五個項目。 近期規(guī)劃建設以下五大項目:1)江西文化大市場，建設規(guī)模12萬平米，定位為中部地區(qū)最有影響力的文化綜合貿易中心，2)南昌世界軍事文化博覽園，3)占地面積500畝的江西

25、印刷產業(yè)園，4)南昌國家動漫及網游產業(yè)基地，5)南昌文化創(chuàng)意產業(yè)園。 紅谷灘文化產業(yè)園 八大山人梅湖文化產業(yè)園 曹雪芹祖籍文化大觀園 小平小道旅游開發(fā) 政府不遺余力加強文化產業(yè)發(fā)展結構調整和布局，培育文化產業(yè)新的增長點。 南昌旅游經濟 南昌各項旅游指標縱向比較 2007年 2008年 2009年 國內旅游收入及增長率 64.78億元，21.1% 72.49億元，11.9% 83.69億元，13.1% 接待國內游客量及增長率 936.59萬人次，13% 1052.21萬人次，12.3% 1227.2萬人次，16.6% 旅游創(chuàng)匯及增長率 0.26億美元 0.3億美元，17.0% 0.32億美元，6

26、.0% 接待入境游客量及增長率 8.91萬人次，18.6% 9.72萬人次，9.1% 10.4萬人次，7.1% 星級賓館/飯店數量 47家 52家 51家 旅行社數量 153家 158家 156家 2009年各旅游指標橫向比較 南昌 合肥 長沙 旅游總收入籍增長率 86億元，13.1% 172.88億元，30.5% 355.76億元，18.5% 旅游收入占GDP比重 0.047 0.082 0.095 接待國內外游客量 國內游客1237.2萬人次 1731萬人次，27.7% 3894萬人次 南昌旅游經濟發(fā)展速度快于宏觀經濟，與周邊城市相比較，比重及總量仍具很大發(fā)展空間; 南昌突出紅色搖籃、綠色

27、家園主題，落實旅游發(fā)展規(guī)劃，挖掘文化底蘊，重點發(fā)展旅游經濟。 青云譜區(qū)宏觀經濟 江陵汽車 洪都航空工業(yè)集團 昌南物流中心 2009年各項經濟指標 青云譜 南昌市 地區(qū)生產總值及增長率 142億元，14% 1837.50億元，13.1% 產業(yè)結構 0.5:65.5:34 6.0:55.4:38.6 社會消費品零售總額及增長率 42.07億元，31.39% 634.43億元，20.0% 其中，批發(fā)零售額及增長率 39.66億元，32.1% 581.10億元，20.1% 其中，住宿餐飲額及增長率 2.41 億元，20.62% 52.25 億元，17.8% 青云譜經濟以工業(yè)為主導，第三產業(yè)年增長速度位

28、居首位達到31%，餐飲娛樂業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆?片區(qū)發(fā)展目標:工業(yè)強區(qū)，文化發(fā)展示范區(qū)、城市繁榮副中心 青云譜區(qū)整體規(guī)劃 片區(qū)發(fā)展措施:“北引、東拓、南接、西優(yōu)、中突”和構筑“五大經濟板塊” 項目所在的青云譜區(qū)將成為南昌投資和開發(fā)熱土;加快建設旅游名區(qū)，象湖、梅湖和八大山人 紀念館為主的旅游經濟板塊，將把旅游業(yè)開拓和培育成青云譜區(qū)域的新興產業(yè)。 業(yè)態(tài)規(guī)劃布局 CONTENTS ?文化產業(yè)發(fā)展態(tài)勢 ?南昌文化產業(yè)經濟 ?文化產業(yè)發(fā)展狀況 ?青云譜 八大山人 ?文化商業(yè)案例情況 ?專題商業(yè)分析啟示 ?項目基本經濟指標 ?項目基礎條件分析 ?項目商業(yè)屬性分析 ?定位思路整理 ?整體商業(yè)概念 ?項目功能定

29、位 ?業(yè)態(tài)規(guī)劃理念 ?業(yè)態(tài)細分組合 ?建筑規(guī)劃建議 項目基礎分析 宏觀市場背景 專題商業(yè)研究 商業(yè)整體定位 ?項目擁有良好的歷史文化及景觀資源，成為旅游人群休閑娛樂場所; ?業(yè)態(tài)中娛樂、餐飲比重突出; ?建筑富有特色; ?商業(yè)需要大量外部客群來支撐，輻射氛圍廣。 典型案例選取 案例選取特征 案例選取類型 中心區(qū)文化商業(yè)項目 市郊文化商業(yè)項目 主題公園帶動 文化商業(yè)項目 成都錦里 寬窄巷子 杭州西湖天地 常州淹城 深圳東部華僑城 徐州漢街 案例名稱 案例示意 成都錦里 地理位置:成都市武侯祠東側 開業(yè)時間:2004.11.1 總街長 :340m 平均街寬:3-4m(最寬為6m) 項目定位:文化、

30、商業(yè)與地產的融合，是巴蜀民風民俗和三國蜀漢文化的民俗風情街，被稱為“成都版清明上河圖”。 經營理念:體驗式、休閑式、互動式的旅游方式，都市休閑族的精神驛站，是體驗時尚休閑的魅力街區(qū)。 招商數量 30多家 操作模式 只租不售 租金策略 按經營類別收取(保障傳統(tǒng)手工藝) 消費定位 中青年、旅游人士 業(yè)態(tài)規(guī)劃 餐飲(四川特色飲食一條街)、古玩字畫、蜀繡、漆 器、竹編、民間手工藝品、旅游紀念品、演展等 經營區(qū)域 酒吧娛樂區(qū)、四川餐飲名小吃區(qū)、府第客棧區(qū)、特色 旅游工藝品展銷區(qū)四部分 商業(yè)街經營特色 老街、青石板路 青磚、青瓦 錦里大門 雕梁畫棟 客棧 建筑風格 整個建筑系明清時代的建筑風格，青磚碧瓦、

31、雕梁畫棟、石板古街，與武侯祠博物館現存的清代建筑融為一體。 錦里休閑街主要通過武侯祠博物館(三國遺跡博物館)帶動，文化突出，現代與歷史的呼應 三國蜀漢文化 川西民俗文化 民俗服裝秀表演、皮影表演、西洋鏡 現代酒吧文化 打更人 捏泥人 剪紙 張飛牛肉 街區(qū)文化 酒吧既有畫家、建筑師、服裝師交流的場所，也有驢友、攝友、車友的主題酒吧，還匯集了不同風格的水吧和餐吧，每晚8點以后，錦里酒吧的上座率普遍達到80%以上。 武侯祠博物館 成都的旅游經濟帶動了商業(yè)發(fā)展，特別是與旅游結合的商業(yè)項目，錦里為其中之一 世界旅游組織專家RobertCleverdon、ErikHolm-Petersen考察錦里 巴基斯

32、坦總統(tǒng)及夫人考察成都時，參觀了錦里 旅游與商業(yè) 成都錦里商業(yè)街成功的關鍵因素 在成都大旅游經濟的背景下，恰當的嫁接了古文化 借助于歷史文化景點武侯祠博物館，吸引大量人流 體驗式、休閑式、互動式的經營方式增強了商業(yè)活動 業(yè)態(tài)很好地契合了商圈環(huán)境及旅游人群的消費需求 成都寬窄巷子 ?開業(yè)時間:2008年6月14日; 商業(yè)規(guī)模:寬窄巷子歷史文化片區(qū)，由寬巷子、窄巷子和井巷子三條平行排列的老式街道及其之間的四合院落群組成。規(guī)劃控制面積479畝，其中核心保護區(qū)108畝。 客戶定位:兼顧高端游客和外籍游客以及本地一些消費者的需求; 商業(yè)定位:特色的歷史文化街區(qū)，具有滿足游客旅游的市場、街區(qū)的新奇感以及城市

33、居民消費的購物中心體驗感;寬窄巷子是一張有著悠久歷史的成都名片，觸摸到歷史痕跡，體味到成都最原汁原味的休閑生活方式。走進這里，就走進了最成都、最世界、最古老、最時尚的老成都名片、新都市會客廳; 檔次定位市民化 游客統(tǒng)計數據:文旅集團打造的寬窄巷子歷史文化保護區(qū)截止2009年5月底，累計接待游客867萬人次。 成都寬窄巷子 業(yè)態(tài):包括中餐/私房菜、西餐/特色餐飲、茶咖啡、零售(工藝品)、城市客棧等。 對于大都市和旅游城市，城市核心地段的文化和商業(yè)價值可以很好的去結合，借助旅游資源和游客人流量，提升地塊綜合價值和商業(yè)道德文化親和力; 中部地區(qū)的主要城市，八大山人項目在建筑環(huán)境上可以借鑒，在主題商業(yè)

34、可以主動的營造; 讀城 讀區(qū)域運營 啟 示 本項目借鑒 房地產開發(fā)區(qū)域開發(fā)區(qū)別于一般的單純商業(yè)改造，相應的其對商業(yè)的投入，無論資金和招商運營，都能對項目的成功有很好的支持; 借鑒商業(yè)先期開發(fā)帶動周邊價值的開發(fā)模式，同時考慮自身價值最大化的同時，考慮如何更好的對項目整體帶來實質性的形象提升; 讀人文情節(jié) 建筑主題環(huán)境的運用，將會凸現項目的特色和競爭力; 可以更好的發(fā)掘古建(徽派建筑)特色; 讀功能業(yè)態(tài) 中高檔 市民化中檔 游客、本地居民和競爭下的需求 成都寬窄巷子 項目概況: 主要投資商:香港瑞安集團 項目地址:位于杭州西湖南線風景區(qū)，毗鄰西湖十景之一的“柳浪聞鶯”，位于涌金池畔。 項目總建筑面

35、積:西湖天地占地50,000平方米，其園林篇占地30,000平方米。 項目定位:依托于西湖，具有國際水平的集餐飲、零售、文化、娛樂的綜合性時尚地標。 項目典型商家:西湖翡翠花園酒家、杭州茶酒年代、哈根達斯、星巴克、PH7創(chuàng)意手工銀飾 西湖天地 文化元素提升城市旅游文化價值 印象?西湖:由杭州市委市政府、浙江播廣電視集團及浙江凱恩集團共同組建的“印象西湖文化發(fā)展有限公司”打造的一臺大型山水實景演出。 由著名導演張藝謀及其團隊聯手打造的山水實景演出。自2007年3-4月公演。 印象?西湖以西湖濃厚的歷史人文和秀麗的自然風光為創(chuàng)作源泉，深入挖掘杭州的古老民間傳說、神話(白蛇傳)，將西湖人文歷史的代表

36、性元素得以重現，同時借助高科技手法再造西湖雨，從一個側面反映雨中西湖和西湖之雨的自然神韻，提升杭州的旅游文化價值。 功能業(yè)態(tài)及商家統(tǒng)計 業(yè)態(tài) 商家統(tǒng)計 數量 比例 連鎖咖啡、西餐 COSTA咖啡、星巴克、牙買加咖啡、哈根達斯、一茶一坐、奧斯咖啡、 6 40% 中式餐飲 西湖翡翠花園酒家、茶酒年代原創(chuàng)私房菜、伊家鮮、云水酒家 4 27% 異國餐飲 湖碟東南亞餐廳、比薩巴薩、華繽霓意大利餐廳 3 20% 古建筑及其他 涌金樓、西湖專賣等 2 13% 小計 15 100% 業(yè)態(tài)以餐飲突出，主要為咖啡、西餐、異國餐飲及特色餐飲，并有少量零售。 COSTA咖啡 西湖翡翠花園酒家 云水酒家 部分商家示意

37、星巴克咖啡 規(guī)劃特色以杭州獨特的園林、歷史建筑為基礎;以自然與時尚的融合、歷史與現代的對話為表現形式。 商家分布商業(yè)布局散點式分布相對獨立的建筑類型，商業(yè)密度較低，借助古跡、主題雕塑、園林綠化融入自然景觀中。 規(guī)劃特色及商業(yè)分布分析 人文元素:涌金樓 人文元素:長壽圖 生態(tài)主入口 公共空間: 導視 外擺 本項目借鑒 總體而言，需要發(fā)掘自然景觀優(yōu)勢，更好的營造親湖的概念及打造園林景觀的休憩氛圍，同時利用外擺、通透的玻璃房、主題雕塑廣場及導視系統(tǒng)等多種公共空間利用和開發(fā)營造休憩的氛圍。 建筑依托湖景及園林及原有古建筑，低密度園林式開發(fā)理念，注重和景區(qū)及西湖景區(qū)休閑氛圍的結合。營造臨湖與觀湖相結合，

38、從橫交錯，相聯系而又獨立，營造曲徑通幽的園林景觀感受; 業(yè)態(tài)結合面向游客的特點，業(yè)態(tài)以中小型餐飲、咖啡西餐為主，有針對性的引進中西餐飲業(yè)態(tài); 充分挖掘文化、湖景資源 案例小結: 案例特色 項目名稱 成都錦里 寬窄巷子 杭州西湖天地 地理位置 成都市武侯祠東側 成都市 西湖風景區(qū)南山路 商業(yè)規(guī)模 約8000平米- 三條商業(yè)街及街區(qū)間四合院 10多家商家近1萬平米 文化景觀 武侯祠博物館、古建遺跡 古遺跡文化保留區(qū) 西湖、古建 商業(yè)定位 巴蜀民風民俗和三國蜀漢文化的民俗風情街 老成都名片、新都市會客廳; 具有國際水平的集餐飲、零售、文化、娛樂的綜合性時尚地標 業(yè)態(tài)特征 地方特色餐飲、酒吧酒吧娛樂區(qū)

39、、酒店、特色旅游工藝品 特色餐飲、西餐咖啡、茶、酒吧、工藝品、客棧等 中西連鎖餐飲品牌 成功因素 借助于歷史文化景點武侯祠博物館，吸引大量人流 體驗式、休閑式、互動式的經營方式增強了商業(yè)活動 業(yè)態(tài)很好地契合了商圈環(huán)境及旅游人群的消費需求 保留并修葺古建，挖掘文化價值 倡導休閑文化 低密度園林原則打造，建筑與景觀一體化; 目標消費群體針對旅游人口及城市居民 中心區(qū)文化商業(yè)案例分析啟示: 八大山人項目是以歷史文化帶動的商業(yè)，保留古建風格，與案例相比有可取之處: 項目屬性:項目作為文化商業(yè)，深入挖掘、放大文化的影響力，創(chuàng)造消費需求; 目標消費群體:挖掘旅游客群消費; 業(yè)態(tài)特色:商業(yè)娛樂化，突出餐飲、

40、娛樂業(yè)態(tài); 建筑風格:尊重古建風格，即要保證整體格調又要滿足商家建筑要求。 東部華僑城 項目概況: 主要投資商:華僑城集團 項目地址:位于深圳大梅沙 項目總面積:占地9平方公里，投資額35億 項目定位:國內首個集休閑度假、觀光旅游、戶外運動、科普教育、生態(tài)探險等主題于一體的大型綜 合性國家生態(tài)旅游示范區(qū)。 項目典型商家:茵特拉根酒店及酒店群、4D影院、120米天幕、大俠谷?天街 (主要包括紅酒商業(yè)街、地下酒窖體驗區(qū)、海布倫宮、湖畔美食長廊、海菲德湖等) 三項戰(zhàn)略性突破 生態(tài)旅游內涵的突破 華僑城人利用得天獨厚的自然資源，人工化方法充分美化和精化的原生態(tài)型景觀，還有用現代科技手段、文化活動等，打

41、造全新的“生態(tài)旅游” 。 從城市中心向郊區(qū)地帶突破 距城市核心商圈一小時，東部華僑城從產品設計、區(qū)域規(guī)劃上都充分考慮與地處城市外圍的特定空間，形成良性互動關系，建造非都市型的休閑類旅游產品。 從觀光旅游向休閑度假突破 東部華僑城根據現代社會旅游業(yè)、休閑業(yè)等新興產業(yè)的發(fā)展趨勢和特點，尤其是休閑旅游的要素特征，突出了項目的特色和優(yōu)勢。 東部華僑城 大梅沙 開發(fā)成果 利用自然資源、文化表演、科技元素成功打造了郊區(qū)休閑度假中心。 科技元素: 有效整合聲光電、廣場系統(tǒng)、景觀、建筑等多資源綜合開發(fā)，強調景觀之外科技的吸引力。 茵特拉根 茵特拉根，以瑞士文化為主體的超豪華五星級酒店，酒店擁有豪華客房308間

42、，酒店主樓、池畔別墅、聯排別墅、商業(yè)街公寓、總統(tǒng)堡別墅等各類建筑交相輝映，并且設計獨具匠心，藝術元素滲透各個角落。 主題酒店群 酒店群:因特拉根瑞士藝術五星級酒店、房車酒店、大華興寺菩提賓舍、瀑布酒店、火車旅館等 大華興寺菩提賓舍 房車酒店 形成旅游功能和居住功能的混合布局，即建設集旅游、度假、文化教育相關的特色商業(yè)以及高檔居住為一體的綜合社區(qū)。 開發(fā)特色 以主題公園帶動，由旅游文化+地產開發(fā)為特色等，逐步完善集旅游、休閑、餐飲、娛樂、文化、購物、居住的多功能綜合項目。 東部華僑城?天麓 本項目借鑒 總體而言，發(fā)掘自然景觀優(yōu)勢還需科技等更多的元素來吸引人流; 配套的酒店藝術、特色明顯，與項目整

43、體定位契合; 商業(yè)業(yè)態(tài)以餐飲為主，并注重養(yǎng)生概念，還有互動DIY的節(jié)目吸引客流。 建筑依托湖景及自然景觀，低密度園林式開發(fā)理念，建筑與景觀融為一體; 業(yè)態(tài)結合面向游客的特點，業(yè)態(tài)以特色餐飲、咖啡西餐為主，也有部分旅游零售商業(yè) 充分挖掘文化、湖景資源 案例小結 案例特色 地理位置:徐州沛縣 商業(yè)規(guī)模:南北長約700米，東西長約500米，呈十字形分布，商業(yè)面積約5萬平方米(不含酒店) 代表商家: 酒店:約2萬平米，漢源賓館 零售:占比約70%，真維斯、美特斯邦威、森馬、以純、依米奴、唐獅、中國移動等; 娛樂:占比約20%，金碧輝煌、富僑足浴、錢柜KTV、英皇KTV、 工藝品:占比約10%，漢仁源古

44、玩、陽光字畫、 商業(yè)特點:仿古建筑特色商業(yè)街，緊鄰歌風臺、高祖原廟，旅游文化特征明顯。 發(fā)展現狀:漢街商業(yè)步行街為政府規(guī)劃的集特色餐飲、休閑娛樂、旅游文化為一體的商業(yè)步行街，但商家形態(tài)較為單一，東西向街道以服裝為主，南北向街道以文化娛樂為主。缺陷:店面形象與建筑風格不符，正門遠離商業(yè)區(qū)，因此除靠近漢城路入口處的數家品牌服裝專賣店可以吸引一定人流外，其他區(qū)域均經營慘淡，空置率約2030%。 徐州漢街商業(yè)步行街 美特斯邦威 真維斯 唐獅 月丫船KTV 中國移動 浪莎專賣 漢仁源古玩 奇寶齋藝術館 尚品數碼 嘉朋大盆菜 KTV KTV 漢源賓館 漢城公園 富僑 金碧輝煌俱樂部 歌風臺、漢高祖原廟 徐

45、州漢街商業(yè)步行街 漢城公園位于沛城中心，總占地 989 畝，建筑面積 1.5萬 平米，是一座集古典建筑精華與現代造園藝術為一體的綜合性公園。其中漢宮區(qū)是漢城公園的主景區(qū)，占地面積 3.5 萬平方米，主要由漢魂宮、漢闕、望樓、長廊、東西配殿、仙人承露臺、沛宮及側殿等仿漢建筑群組成。 徐州漢街商業(yè)步行街 沛縣漢源賓館(四星級)位于沛縣湯沐西路，漢城公園西側，二至四層結構，建筑面積30000平方米，擁有各種客房248套。是集住宿、餐飲、娛樂為一體的綜合性園林式賓館。 徐州漢街商業(yè)步行街典型商家 本項目借鑒 總體而言，建筑與漢代風格一致，成為項目最大的特色; 配套的酒店利用文化及景觀資源打造成當地最具

46、影響力的星級酒店; 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃欠缺，定位以傳統(tǒng)零售為主，導致與相鄰的漢陽路商業(yè)街直接競爭;KTV業(yè)態(tài)布置在主大門，由于為夜間消費業(yè)態(tài)致使該區(qū)域商業(yè)氛圍冷清。 建筑依托漢文化、古建及湖景，打造仿古建筑商業(yè)一條街; 業(yè)態(tài)主要面向城市人群消費，業(yè)態(tài)以傳統(tǒng)服裝零售為主，也有部分娛樂及工藝品等業(yè)態(tài) 充分挖掘文化、湖景資源 徐州漢街案例小結 案例特色 項目名稱 深圳東部華僑城 徐州漢街商業(yè)街 地理位置 深圳鹽田區(qū)三洲田 徐州沛縣 商業(yè)規(guī)模 酒店群+天街等 酒店(3萬平)+漢街(5萬平) 文化景觀 主題公園、自然景觀、科技動感樂園 漢文化公園、漢高祖原廟等 商業(yè)定位 都市休閑度假區(qū) 城市零售商業(yè)步行街 業(yè)

47、態(tài)特征 酒窖、美食長廊、西餐、概念餐飲等 服裝零售為主+KTV+工藝品 成功因素 發(fā)掘自然景觀優(yōu)勢及科技等更多的元素來吸引人流; 配套的酒店藝術、特色明顯，與項目整體定位契合; 商業(yè)業(yè)態(tài)以餐飲為主，并注重養(yǎng)生概念，還有互動DIY的節(jié)目吸引客流。 整體經營狀況一般 發(fā)揮了建筑文化優(yōu)勢，古建商業(yè)建筑吸引客流 但業(yè)態(tài)規(guī)劃不盡合理，如城市客群定位導致與其他商業(yè)競爭激烈;主出入口的娛樂業(yè)態(tài)阻斷了日間消費 主題公園帶的文化商業(yè)案例分析啟示: 八大山人項目以文化主題公園帶動，自然景觀資源豐富，與案例相比有可取之處: 項目屬性:作為文化主題公園帶動商業(yè)，充分發(fā)揮歷史文化的聚客能力 目標消費群體:必先把握園區(qū)旅

48、游消費，再兼顧城市消費的需求; 業(yè)態(tài)特色:引入養(yǎng)生、科技等領先概念; 建筑風格:尊重古建風格，引入現代商業(yè)元素，即要保證整體格調又要滿足商家建筑要求。 郊區(qū)文化商業(yè)案例:常州淹城 項目位置:常州武進區(qū)中心區(qū)武宜路 主題定位:淹城春秋樂園全球首家春秋文化主題夢幻樂園 項目概況:旅游區(qū)占地約6000畝，分為六大版塊:淹城春秋園、春秋淹城古國遺址、春秋文化休閑區(qū)、淹城野生動物世界、淹城仿古商業(yè)街區(qū)、春秋文化旅游地產區(qū)。目前已完成淹城遺址公園的保護規(guī)劃、文化商業(yè)街和野生動物園的建設并已對外開放。 商業(yè)業(yè)態(tài):特色商業(yè)街由美食街、文化街、中醫(yī)街組成，總建筑面積約4.5萬平米。 附近配套:淹城外城往南為野生

49、動物世界所在地，占地2000畝，擁有兩百多種近萬只動物，至目前為止，還是江蘇省唯一一家超大規(guī)模的野生動物園。 淹城美食街得到 武進區(qū)政府大力扶持，對于部分重點扶持商家免除三年租金，給予房價的百分之三的房租補貼。目前美食街共有經營企業(yè)二十余家，囊括了武進地區(qū)的十大招牌菜，八大特色菜以及周邊地區(qū)的特色菜肴。 目前美食街消費群以本地人為主，游客為輔，人氣相對要好。 美食街停車較為方便，停放的車輛以中低檔轎車居多。 序號 商家名稱 序號 商家名稱 1 西太湖美食館 9 鄭陸炮羊肉館 2 常州麻糕店 10 泰村魚圓土菜館 3 焦溪二花臉菜館 11 多寶農家菜 4 太湖三白館 12 春暉閣 5 寨橋老鵝館

50、 13 旺閣漁村 6 戴溪青魚館 14 春秋茶樓 7 芙蓉鮮螺館 15 武進名仁土特產 8 湟里紅星牛肉館 美食街主要商家 常州淹城美食街 項目特征 2 3 4 目前淹城的商業(yè)配套帶有濃郁的歷史文化特色，注重地域文化的弘揚，滿足游客的旅游消費需求。 尚在建設中的春秋文化園與主題公園將結合游樂設施與水幕電影，游樂色彩濃厚。 淹城的商業(yè)配套以滿足游客旅游消費需求為主，旅游消費力不足的前提下沒有兼顧城市人群消費。 目前景區(qū)吸引的游客數量較少，武進博物館日常接待人數400-500人，長假期間日均1萬人左右;淹城遺址年接待人數12萬左右。 旅游人群以周邊城市居民為主，周邊縣市人群為輔。 從目前來看，項目

51、宣傳好知名度不高，淹城所吸引的旅游人數較少，能夠為項目商業(yè)部分的帶來的旅游人群有限。 淹城為春秋古城池遺址，三城三河，水護城池，建筑為純粹的春秋仿古建筑，雖然風格統(tǒng)一但缺乏變化，容易出現審美疲勞。 純粹的復古建筑并不一定適合各種商家的物業(yè)需求，缺乏現代元素，缺乏互動元素，雖然古樸但是沉悶。 1 消費者 功能定位 業(yè)態(tài)選擇 目前淹城的商業(yè)配套以本土特色餐飲、洗浴、中醫(yī)養(yǎng)生、文化藝術品專賣、洗浴為主;后期策劃以游樂業(yè)態(tài)為主。 淹城的餐飲業(yè)態(tài)建議以休閑餐飲為主，餐飲區(qū)在政府的大力扶植之下，經營勉強較好。 建筑特色 常州淹城特征及啟示: 三類文化商業(yè)案例啟示: 商業(yè)規(guī)律: 文化主題商業(yè)已成為目前商業(yè)的

52、發(fā)展趨勢之一，依托于歷史文化和自然景觀，開發(fā)休閑娛樂為導向的業(yè)態(tài) 城市背景: 片區(qū)文化: 項目啟示: 南昌時擁有3000年的國家歷史文化名城、紅色革命根據地，文化大市，文化強市戰(zhàn)略，促進文化旅游產業(yè) 文化商業(yè) 可行性 青云譜加快文化旅游經濟板塊開發(fā)，八大山人文化號召力強，將八大山人產業(yè)園打造成文化發(fā)展示范區(qū) 地塊文化商業(yè)開發(fā)借助良好的政策環(huán)境，植入歷史文化，開發(fā)適合旅游特色和周邊消費特性的文化商業(yè) 業(yè)態(tài)規(guī)劃布局 CONTENTS ?文化產業(yè)發(fā)展態(tài)勢 ?南昌文化產業(yè)經濟 ?文化產業(yè)發(fā)展狀況 ?青云譜 八大山人 ?文化商業(yè)案例情況 ?專題商業(yè)分析啟示 ?項目基本經濟指標 ?項目基礎條件分析 ?項目

53、商業(yè)屬性分析 ?定位思路整理 ?整體商業(yè)概念 ?項目功能定位 ?業(yè)態(tài)規(guī)劃理念 ?業(yè)態(tài)細分組合 ?建筑規(guī)劃建議 項目基礎分析 宏觀市場背景 專題商業(yè)研究 商業(yè)整體定位 項目PEST分析 政策因素 經濟因素 市委市政府出臺臺關于推動社會主義文化大發(fā)展大繁榮把南昌建設成為文化大市、文化強市的決定中，對促進和支持創(chuàng)意產業(yè)的發(fā)展有明確的要求 青云譜區(qū)高度重視文化產業(yè)的發(fā)展，提出了建設“文化發(fā)展示范區(qū)”的發(fā)展定位，重點規(guī)劃打造八大山人梅湖景區(qū)文化旅游項目 文化產業(yè)成為南昌的重要支柱產業(yè)，2009年文化產業(yè)總值約10億元占GDP的0.45%，年增長率為20%，使文化產業(yè)真正成為新的經濟增長點 文化系統(tǒng)文化產

54、業(yè)產值到2015年達到25億元， 2020年達到50億元，其中文化娛樂休閑業(yè)成為文化產業(yè)的支柱行業(yè)，到2015年南昌文化娛樂休閑業(yè)總產值達到10億元，2020年力爭突破20億元。 市政府及區(qū)政府大力推進文化產業(yè)發(fā)展;文化產業(yè)將以數倍于GDP的增幅增長。 項目PEST分析 社會因素 技術因素 上海世博會是創(chuàng)意產業(yè)集中展現，南昌及全國各地快速發(fā)展創(chuàng)意文化產業(yè)順應了歷史潮流; 健康、低碳、綠色、休閑、養(yǎng)身是城市最時髦的語言，更是其永恒的追求，生態(tài)文化旅游商業(yè)項目正好滿足了這樣的潮流 市場典型案例啟示:八大山人具備發(fā)展文化商業(yè)的條件，地塊開發(fā)植入歷史文化，開發(fā)適合旅游特色和周邊消費特性的文化商業(yè)的 文

55、化商業(yè)業(yè)態(tài)娛樂化，突出了餐飲、娛樂、藝術業(yè)態(tài)特色，本項目位于郊區(qū)缺乏流動人口，除業(yè)態(tài)特色化之外，更需引入養(yǎng)生、科技等領先概念來吸引消費群體。業(yè) 文化產業(yè)成為當前的發(fā)展熱點;成功案例啟示項目發(fā)展文化商業(yè)必須業(yè)態(tài)娛樂化 S-優(yōu)勢 O-機會 W-劣勢 T-挑戰(zhàn) 南昌未來多個在旅游文化項目相繼入市，客群北分流，競爭激烈，搶占資源; 直接面對紅谷灘、青云譜老區(qū)餐飲區(qū)或大型品牌餐飲的競爭 項目地塊之間的被已有物業(yè)隔斷，導致目前關聯性不強，難以形成規(guī)模優(yōu)勢; 主題公園及片區(qū)尚處于前期開發(fā)階段，目前游客及居住人口相當稀少; 未來地鐵與項目相距較遠，公共交通帶來的偶得客流少 本項目為文化主題公園帶動的商業(yè)項目，

56、其它功能區(qū)及未來60萬的游客將帶動商業(yè)的發(fā)展; 擁有梅湖一線水景，約800米長濱水資源，城市規(guī)劃中的文化旅游、商業(yè)服務區(qū) 本項目在商業(yè)建筑規(guī)模上具備一定優(yōu)勢，具備打造文化休閑商業(yè)中心的物業(yè)條件 市場空白:區(qū)域特色/高端餐飲與酒吧等主題街區(qū)欠缺 城市南擴與昌南北進的交界處，地產開發(fā)與投資的熱點區(qū)域，具備良好預期 南昌對文化旅游商業(yè)的支持力度及文化產業(yè)經濟的快速發(fā)展 項目SWOT分析 城市環(huán)境總結: 1、政府實施“文化大市、文化強市”戰(zhàn)略，提高文化旅游對經濟社會發(fā)展的影響力和帶動力，文化旅游產業(yè)發(fā)展迅速; 2、八大山人文化產業(yè)園將開發(fā)出文化發(fā)展示范區(qū)、城市繁榮副中心 典型案例研究: 1、案例商業(yè)部

57、分依托歷史文化或主題公園來帶動; 2、業(yè)態(tài)注重餐飲、娛樂比重，但由于目標群體消費力的差異使得業(yè)態(tài)在檔次、品牌方面存在不同; 3、建筑運營仿古元素，與自然和諧統(tǒng)一 城市環(huán)境啟示: 把握城市重點開發(fā)文化旅游產業(yè)的發(fā)展趨勢，依托主題公園的帶動，前瞻性地考慮滿足整個園區(qū)的消費需求 項目條件分析: ,、人文、自然資源豐富，濱水商業(yè)特征現狀 ,、與青云譜老區(qū)、市區(qū)交通便捷 案例研究啟示: 目標消費群體:兼顧旅游客群消費與城市居民消費; 業(yè)態(tài)特色:商業(yè)娛樂化，突出餐飲、娛樂業(yè)態(tài)，考慮引入養(yǎng)生、科技等領先概念; 建筑風格:尊重古建風格，引入現代商業(yè)元素 項目分析啟示: 業(yè)態(tài)規(guī)劃須突出休閑、文化兩大特色; 必須

58、在滿足園區(qū)的消費基礎上兼顧城市消費 定位思路整理 解決之道: 1、項目定位主題化、特色化，讓建筑特色成為商業(yè)的主力店之一，截流片區(qū)外流消費者，吸引周邊居民消費。 2、藝術文化與商業(yè)業(yè)態(tài)相結合，養(yǎng)生與科技理念引入，增加休閑娛樂聚客業(yè)態(tài)，力求客流穩(wěn)定平衡。 3、提煉項目概念主題與特色，加強項目吸引客流亮點的打造，加大市場推廣中的知曉度傳播。 項目現在面臨的最大問題, 1、項目所處八大山人文化產業(yè)園及周邊開發(fā)周期長不成熟，人流少 2、市區(qū)多個在建的文化產業(yè)園及餐飲娛樂項目分流商家或消費群體 目標客戶類型 比例 基本情況描述 需求 業(yè)態(tài) 文化藝術工作者、 游客、 注重品質化休閑品位的中高端商務差旅人群

59、 50% 有品位愛好文化藝術、 旅游度假、 注重居住和辦公環(huán)境 社交之餐飲、休閑娛樂消費 城市文化體驗、感受 酒店或居住、 文化工藝品、 觀光及體驗娛樂、 商務正餐、快餐 西餐料理、酒吧 特色紀念品兜售 城市中高消費人群、 城市商務寫字樓辦公人群、 35% 南昌市高收入高品位的消費群體、 市區(qū)及青云譜企業(yè)、商務區(qū)人群 休閑消費 娛樂消費 社交消費 影院、健身培訓 品牌時尚購物(一站式休閑娛樂購物中心體驗) 區(qū)域高檔社區(qū)住戶、 周邊原著居民 15% 萬科地塊及其他地塊開發(fā)、 原著高收入居民 家庭消費 綜合服務需求消費 便捷消費 Spa 、美容美發(fā)等個人護理服務、娛樂 目標客戶群需求分析 目標消費

60、群體:中高端品質化、休閑娛樂綜合化、家庭休憩便捷化 生態(tài)的?親水的?藝術的?餐飲娛樂目的地 定位思路: 強化八大山人藝術文化、梅湖親水自然景觀資源的原生態(tài)稀缺特點，打造生態(tài) 濱水棧道及生態(tài)廣場，讓商業(yè)和生態(tài)湖區(qū)融為一體; 區(qū)別于南昌已有的餐飲娛樂項目，響應文化立市號召，引進國際影音和項目獨有 的藝術符號，打造代言南昌的城市綠色、低碳、藝術的餐飲娛樂目的地街區(qū); 親湖的、自然的，郊區(qū)休閑度假生活;慢節(jié)奏、格調的，讓居家生活更寫意 倡導都市文化藝術生活。 項目商業(yè)發(fā)展策略建議: 創(chuàng)造標桿效應打造商業(yè)地標 1 2 3 標桿商家 標桿建筑 標桿業(yè)態(tài) 符合市場導向又富有前瞻性，針對中高端客群就概念 餐飲

61、、特色餐飲、私人會所，及SPA、養(yǎng)生度假中心 等業(yè)態(tài)展開研究，華中地區(qū)首創(chuàng)業(yè)態(tài); 針對目標業(yè)態(tài)引入國際國內知名品牌，開設國內首家 店或形象店; 充分利用項目的昭示性，借用八大山人藝術文化，打 造建筑文化標桿 Museum Park(博物館公園式商業(yè)) 都市文化休閑目的地?南昌首席古建商業(yè)街 生態(tài)示范文化街區(qū)?都市文化主題商業(yè)新標桿，滿足人文消費需求 南昌南大門標桿商業(yè)項目，引領城市新型消費方式的Life Style商業(yè)街 綜合性的、組團化的、國際化的、永不落幕的藝術街區(qū) 整體形象及商業(yè)概念: 項目鳥瞰圖 項目街區(qū)效果圖 Museum 博物館式商業(yè) Park公園式商業(yè) 南昌唯一公園式新生代休閑商

62、業(yè) 突破傳統(tǒng)的封閉式商業(yè)形態(tài)，更加開放 建筑元素:主題公園、湖景、街區(qū)、廣場、古建 倡導慢生活格調，遠離囂喧的城市 八大山人紀念館及文化公園的帶動 藝術、文化元素廣泛運用于商業(yè) 藝術餐飲、創(chuàng)意市集、復古建筑 倡導品位生活、格調商業(yè) Museum Park不只是商業(yè)，更多的是倡導格調的、慢節(jié)奏的Life Style。 Museum 博物館式商業(yè) Park公園式商業(yè) 南昌唯一公園式新生代休閑商業(yè) 突破傳統(tǒng)的封閉式商業(yè)形態(tài)，更加開放 建筑元素:主題公園、湖景、街區(qū)、廣場、古建 倡導慢生活，遠離囂喧的城市 八大山人紀念館及文化公園的帶動 藝術、文化元素廣泛運用于商業(yè) 藝術餐飲、創(chuàng)意市集、徽派建筑 倡導

63、品位生活、格調商業(yè) Museum Park不只是商業(yè)，更多的是倡導格調的、慢節(jié)奏的Life Style。 藝術長廊示意圖 休閑商業(yè)街示意圖 商業(yè)經營特點:感受南昌都市文化內涵與休憩度假的時尚領地 借助文化公園、藝術品展示、親湖棧橋及影音新體驗，吸引都市高端商務人群及家庭人群，打造親近自然的都市現代人文地標，永不落幕的藝術體驗; 借助綠色生態(tài)街區(qū)建筑打造，創(chuàng)造主題低碳商業(yè); 打造具有城市特色的藝術餐廳和養(yǎng)生度假商業(yè)，營造城市商業(yè)理念新標桿; 開創(chuàng)一站式餐飲娛樂目的地，讓城市商務和居家生活再添新元素。 商業(yè)概念闡述 Park 公園式商業(yè) 公園式:項目規(guī)模體量較大，大型廣場和公共部分，景觀、園林、小

64、品、休憩場所的打造，公園式主題為消費者營造了輕松休閑的生活氛圍和情趣; Life Style 強調的新生活方式，南昌唯一公園式新生代休閑商業(yè)，突破傳統(tǒng)封閉式商業(yè)形態(tài)更加開放，倡導慢生活，公園式商業(yè)契合了Life Style的內涵。 極富個性的優(yōu)越自然環(huán)境 獨特的建筑形式 更多開放的公共空間 LIFESTYLE 商業(yè) 強調都市休閑的業(yè)態(tài)定位及組合 目標客戶類型 比例 基本情況描述 需求 業(yè)態(tài) 文化藝術工作者、 游客、 注重品質化休閑品位的中高端商務差旅人群 50% 有品位愛好文化藝術、 旅游度假、 注重居住和辦公環(huán)境 社交之餐飲、休閑娛樂消費 城市文化體驗、感受 酒店或居住、 文化工藝品、 觀光

65、及體驗娛樂、 商務正餐、快餐 西餐料理、酒吧 特色紀念品兜售 城市中高消費人群、 城市商務寫字樓辦公人群、 35% 南昌市高收入高品位的消費群體、 市區(qū)及青云譜企業(yè)、商務區(qū)人群 休閑消費 娛樂消費 社交消費 影院、健身培訓 品牌時尚購物(一站式休閑娛樂購物中心體驗) 區(qū)域高檔社區(qū)住戶、 周邊原著居民 15% 萬科地塊及其他地塊開發(fā)、 原著高收入居民 家庭消費 綜合服務需求消費 便捷消費 Spa 、美容美發(fā)等個人護理服務、娛樂 目標客戶群需求分析 目標消費群體:中高端品質化、休閑娛樂綜合化、家庭休憩便捷化 定位借助文化休閑主題公園帶動，打造傾向文化藝術、休閑度假的目的地游逛式商業(yè)中心。 零售購物

66、 休閑、餐飲 綜合性 專業(yè)化 天虹商場 紅星美凱龍 萬盛百貨 贛江新天地 情感需求 情感需求 功能需求 功能需求 八大山人1#項目 項目功能定位 賽博數碼城 紫金城 功能定位業(yè)態(tài)篩選 奧特萊斯特價場 影院 個人綜合服務 娛樂 家電 時尚青春零售 超市/百貨 餐飲大世界 皮包皮具 鞋 酒吧、西 餐、咖啡 大型餐飲 KTV、夜總會、 足浴等 綜合消費者需求、項目競爭策略 商業(yè)元素及城市購物中心功能 形成有特色的功能模塊組合 文化風情餐飲街 綜合服務:特色零售 (藝術品、高爾夫) 項目功能定位 影院 酒店 酒店 藝術酒店、會所 影院 影視娛樂不夜城 養(yǎng)生館 商務接待 會談 藝術酒店及會所:引進五星級

67、藝術酒店或設計型酒店，滿足旅游及商務需求;并打造高端藝術會所或企業(yè)會所，成為城市特定高端人群的專屬領地; 文化風情美食街:引入國內外藝術/概念餐飲品牌，并涵蓋宴會餐飲、異國餐飲、西餐咖啡 、高端茶館、民族風味連鎖餐飲等，并融入養(yǎng)生館、高端SPA、健身及婚紗攝影等業(yè)態(tài)，體現生態(tài)品質商業(yè)新地標; 影視娛樂不夜城:引進國際領先IMAX影院、電視電臺演播廳、酒吧、KTV、夜總會及室內娛樂城等。 三大功能組合:藝術酒店及會所+影視娛樂不夜城+文化風情美食街等 功能組合分析 商業(yè)概念 藝術酒店及會館 文化風情美食街 影視娛樂不夜城 概念闡述 商務接待及度假居住 文化交流 藝術品消費 游客聚集的、 藝術品位

68、的、 現代與古代文化的融合，把握電影電視的發(fā)展趨勢，打造文化娛樂體驗新天地 業(yè)態(tài)延展 藝術酒店或設計型酒店 藝術會館或企業(yè)會所 西餐、咖啡 高端餐飲、概念餐飲 養(yǎng)生館 SPA 健身等 特色影院及電視演播廳、 明星產品展售 酒吧 夜總會、KTV 室內樂園等 價值貢獻 文化產業(yè)園商務配套;高端人群專屬領地 主題業(yè)態(tài)和功能區(qū)域 文化概念深化、 吸引商業(yè)客流 運營方式 訂單式 統(tǒng)一招商 統(tǒng)一招商或訂單式 神話般的養(yǎng)生度假圣地 日不落的國際不夜城 特色風情美食街 國際影視文化中心 世界文化旅游之窗 文化藝術交流平臺 民族的就是世界的，南昌八大山人文化街 項目經營理念 主題概念的突破:Museum Par

69、k 綜合性提升競爭力。突破普通項目純粹的餐飲娛樂街或零售商業(yè)街的主題概念;首倡 Museum Park 概念，打造都市文化休閑目的地商業(yè)，集藝術、餐飲、娛樂、商務、旅游的等功能為一體; 品牌特色化、國際化。引進最具文化特色的及首次進入南昌的國際國內知名品牌，強化品牌的市場號召力; 后期經營推廣，擴大知名度與美譽度，永不落幕的藝術街區(qū) 商業(yè)價值的突破:短中長期收益兼顧 突破普通項目單一的贏利模式， 實現“短、中、長期”收益兼顧: 短期銷售回款租售結合，銷售部分物業(yè)回款以確保持續(xù)開發(fā) 經營長期贏利項目可實現長期經營，有盈利保障 資產永久增值通過1# 地塊經營提升整個3000 畝產業(yè)園及周邊地塊的開

70、發(fā)用地整體價值。 CONTENTS ?文化產業(yè)發(fā)展態(tài)勢 ?南昌文化產業(yè)經濟 ?文化產業(yè)發(fā)展狀況 ?青云譜 八大山人 ?文化商業(yè)案例情況 ?專題商業(yè)分析啟示 ?項目基本經濟指標 ?項目基礎條件分析 ?項目商業(yè)屬性分析 ?定位思路整理 ?整體商業(yè)概念 ?項目功能定位 ?業(yè)態(tài)規(guī)劃理念 ?業(yè)態(tài)細分組合 ?建筑規(guī)劃建議 項目基礎分析 宏觀市場背景 專題商業(yè)研究 商業(yè)整體定位 業(yè)態(tài)規(guī)劃布局 一條藝術長廊:文化藝術定期展銷長廊 一條星光大道:影視、電視、電臺明星大道及紀念品 兩 大 廣 場 :狂歡廣場與文化廣場 三大主題功能:五星級藝術酒店及藝術會所、影視娛樂不夜城、文化風情美食街 整體規(guī)劃理念 規(guī)劃理念:

71、一條藝術長廊，一條星光大道，兩大廣場，三大主題功能 整體規(guī)劃布局示意 結合商業(yè)分布特點，最大限度利用項目資源，使人流動線合理最大化，動靜分區(qū)，按組團分主題，突出區(qū)域協(xié)作的同時，如安排聚人氣的商業(yè)在臨湖及內街區(qū)，帶動項目整體的商業(yè)價值。 臨 街 主 干 道昭示性強，開發(fā)美食街及少量娛樂主導的特色零售; 挖掘臨湖價值將湖水引入項目內部，增強景觀，開發(fā)更具目的性的影視娛樂不夜城、與美食街動靜結合; 項 目 東 南 側臨近文化產業(yè)園主大門及湖區(qū)，適宜開發(fā)酒店及藝術會所，與主題公園相融合。 街區(qū)整體規(guī)劃成為一個聚集五星級酒店、藝術、餐飲、娛樂、養(yǎng)生度假于一體的文化休閑街區(qū)。 人車流動線布局示意 車流動線

72、:布局理念兩點一線，即集中停放在左右側的大型停車場/地下停車場，及沿街的停車位 人流動線:布局理念兩橫三縱，梅湖及內湖兩條橫向軸線，兩大主入口及停車場的三條縱向動線 建筑規(guī)劃布局示意 整體風格:仿古建筑，徽派風格 建筑布局:臨街相對設置相對集中的商業(yè)街區(qū)(2-3層)，聚集人氣; 臨湖為獨棟商業(yè)，定位為個性主題主力商家。 建筑規(guī)劃布局示意圖1 示意圖2 三大主題功能區(qū) 體量 業(yè)態(tài) 商家示意 建筑規(guī)劃 藝術酒店及會所 2萬平米 藝術酒店或設計型酒店、 藝術會所或企業(yè)會所 因特拉根藝術酒店、 藝術會所、君頂領袖會、蘭CLUB、 多層建筑+獨棟建筑 文化風情美食街 2.5萬平米 藝術餐飲、概念餐飲、異

73、國餐飲、西餐、咖啡、高端宴會餐飲、及婚紗攝影基地、養(yǎng)生館、SPA、美容、健身及特色零售等 Lost迷食餐廳、高文安藝術餐廳My Noodle、尚Hair美發(fā)、金錢豹、小南國、鑫泰泰國餐廳、頂級SPA瑞士VALMONT、琉璃時光、麗池會所、梅菲爾養(yǎng)生駐顏私人會所、中航健身等 2-3層古建商業(yè)街+獨棟建筑 影視娛樂不夜城 1.5萬平米 MAX影院、電視電臺小型演播廳、相關明星用品及紀念品展、I酒吧街、夜總會、KTV、室內樂園等 APEX或嘉禾影院、明星紀念品展、蘇荷酒吧、本色、純K、錢柜、好樂迪、富僑等 獨棟建筑 合計 約6萬平米 仿古建筑及現代元素 業(yè)態(tài)組合策略 注:以上目標商家定位僅為示意，代

74、表項目未來引進商家的經營檔次及發(fā)展方向;并且未來將根據商家訪談采取訂單式開發(fā)，建筑結構可能存在微調。 藝術酒店:極具藝術與品位、五星級設計型酒店 酒店為整個文化產業(yè)園的核心項目; 服務于產業(yè)園與城市高端商務消費; 著名設計師的經典創(chuàng)作; 知名管理公司國際化管理; 為會所和Spa、餐飲帶來高消費客戶。 板塊1:藝術酒店及會所 會所:城中最私密與華貴社交舞臺 針對更高端人群，設置距離壁壘和價格壁壘，城市資本家專屬領地; 強調私密與華貴，是富豪聚集、政府和企業(yè)家接待的總部基地; 城中獨一無二的City Club會所云集精英; 總裁會議島是全市最高端的專業(yè)會務場所; 訂單式開發(fā)降低市場風險。 酒店及藝

75、術會所 開發(fā)模式 文化旅游地產訂單開發(fā)模式 開發(fā)思路 1、打造高端會議渡假中心+藝術品展銷中心 2、 高端商務度假區(qū)，五星級酒店、會展中心、商務會所。 體量控制 總體量在2萬平米左右 星級酒店或設計型酒店: 案例:黃山軒轅國際大酒店是黃山旅游發(fā)展股份有限公司投資的一家高星級酒店，位于黃山景區(qū)西大門，酒店的建筑風格是典型的庭院式徽派建筑結構，占地66畝共有267間各類套房。 設計型酒店酒店之“獨特”: 特色酒店主要區(qū)域的設計與常規(guī)酒店有明顯區(qū)別: 公共區(qū)域:夸張奇特的、令人驚喜的設計較多地運用于公共區(qū)域; 客房區(qū):注重在人性化設計和實用性設計方面有令人意想不到的創(chuàng)新; 成為城市的“文化標志”之一

76、 案例:深圳視界風尚酒店 深圳視界風尚酒店做為中國首家真正意義上的設計藝術型酒店，將哲學、藝術、繪畫、音樂、電影、攝影等諸多時尚元素通過設計的融合將傳統(tǒng)與現代、含蓄與激情完美的融為一體。酒店約1萬平米擁有108間別具一格、藝術感極具震撼力的豪華客房，并獨特的概念餐吧以及 SPA水療中心，并有獨特的私人管家服務等。 藝術會所或私人高端會所: 藝術會所:藝術收藏家、藝術消費者、企業(yè)和協(xié)會團體的會所俱樂部 案例分析:月光愛濤藝術會所 基本概況:會所由江蘇愛濤投資發(fā)展有限公司(文化藝術上市公司)與南京五星級狀元樓酒店為響應蘇州工業(yè)園區(qū)建設精神文明，在金雞湖畔傾力打造的頂級濱水休閑藝術會所。 經營面積:

77、1500平米 目標群體:藝術收藏家、高端藝術消費者 功能布局:一樓有藝術精品展示區(qū)、酒吧區(qū)和茶藝區(qū);二樓由古玩廳、字畫廳、紫砂廳、刺繡廳、玉器廳等多個風格特異的主題宴會包間組成。 案例:京城高端藝術會所-大都會館 投資單位:由京城收藏界的資深藏家和團體發(fā)起成立 會員條件:熱衷中國古代藝術品收藏、鑒賞、學術研究和文物保護事業(yè);具有一定的鑒賞水平、鑒定能力和一定數量的藏品;在行業(yè)內有較高聲譽和信譽的個人和團體。 會所功能:位于北京天雅古玩城，旨在為廣大藏家會員搭建更廣闊的交流平臺，組織會員參觀考察，舉辦講座、培訓、鑒定、鑒賞及交易會等活動。 國內高端私人會所方興未艾:楊瀾聯手中糧集團開設國際高端會

78、所俱樂部 私人會所:君頂領袖會 會所定位:全球頂級高端私人俱樂部 開發(fā)單位:“中糧集團”與“陽光媒體集團” 首期會員:包括查爾斯王子基金會、比爾?蓋茨基金會、安德魯王子、席琳?迪翁等，首批共40位; 會員總數:500位至尊會員 擴張計劃:現在俱樂部的主會所在山東蓬萊南王山谷占地12平方公里的中糧君頂酒莊會所; 成都的“中國會所” 加盟，北京/上海/成都大型聯盟會所都將于2010年開業(yè); 2012年底前，通過聯盟與自建在15個城市建立會所，形成全國頂級會所網絡。 會 費:入會53萬元，每年交納的年費還會根據時間和當年的情況有變化; 會所服務:特別主題的社交活動及服務，藝術品收藏及展示，高爾夫球場

79、會員卡，個人酒窖、葡萄酒莊 園、個性化紅酒及由古巴大師定制的雪茄等 酒店及藝術會所 酒店及藝術會所 高端私人/企業(yè)會所經營模式: 客戶群體:只限于位于“金字塔尖”的人群。 經營理念:只為最高端的人群提供最高端的服務，從而獲得超乎尋常的收益。 會所制: 通常不對非會員開放。要想進入這個特殊場所，必須具備兩個條件:巨額的財富和高尚的社會地位。 會員招幕方式:會員邀請制，即通過原有會員的介紹并通過理事會審查才能批準入會。 核心價值:擁有一個非常高端的會員團體，并由此形成了一個能量巨大的交際圈，可以為其帶來許多商業(yè)機會。 物業(yè)要求: 承租面積:小型的500-1000平米 中型的1000-3000平米

80、大型的5000平米以上 承租租金:合作運營，扣點盈利 板塊2:文化風情街 文化創(chuàng)意餐飲市集 文化是餐飲最顯著的特色; 不僅僅是餐飲，更多的藝術享受，體驗真正的休閑文化; 目標滿足創(chuàng)意產業(yè)園為項目帶來消費群體及城市中高端的小覅; 藝術展銷、私人展覽館等文化設施豐富項目的文化特質; 成為城市中產階級休閑娛樂的首選之處; 聚集眾多外埠特色商家 區(qū)域功能: 民族文化概念餐飲，世界飲食文化，包括異國餐飲餐吧、料理、概念餐飲、中餐等 規(guī)劃建議: 建筑面積約25000平方米，二至三層建筑，物業(yè)規(guī)劃在臨昌南大道; 單層層高不低于5米，1F為6米或以上，按餐飲行業(yè)需求配置相應的配套; 業(yè)態(tài) 單店面積 數量 建議

81、樓層 主力中餐 30004000平方米 2家 三層 次主力中餐 10001500平方米 3-5家 二層 異國餐飲 200500平方米 5-7家 一層 特色餐飲 200500平方米 8-10家 一、二層 西餐咖啡 5001500平方米 2-3家 一、二層 SPA 400500平方米 1-2家 三層 健身 400500平方米 1家 三層 其他 旅游超市+配套 若干 一 合計 25000平方米 業(yè)態(tài)組合建議: 文化風情美食街 術 符 號 藝 美食街 商家特性:藝術品展示+書吧+咖啡+茶藝 經營理念:以世界各地文化為背景，發(fā)揚中國文化，為追求品味、個性 的人士提供專業(yè)休閑服務 商家示意:香港品牌 高文

82、安My coffee 商家特性:無國界菜+藝術品展示+酒窖 經營理念:專門收藏藝術品的餐廳，強調風格，無視潮流，特立獨行，分享對品質的 熱愛，示范生活 商家示意:LSD迷食餐廳 餐飲商家由藝術家經營，餐廳集餐飲、藝術展覽與銷售、工作室于一體，當顧客在餐廳享受美食時還可以看到藝術家們工作的場景，當然也可以購買心儀的藝術品。 美食街 餐飲設計由四方面構成:餐飲環(huán)境設計，菜譜，服務方式設計，娛樂活動設計 在招商方面，目標商家需要在這四個方面上體現出時尚文化的餐飲品牌 引入各種概念餐廳主題店，充分烘托 商業(yè)氛圍，同時為商務客戶提供服務 案例: 蘇浙匯、小南國、湘鄂情、俏江南、金錢豹、十號公館 化 符

83、號 文 美食街 紫苑茶館不僅僅是喝茶 致力于傳統(tǒng)文化、民間藝術及手工藝的發(fā)掘和交流，在一大批藝術家、學者、相關機構 中擁有相當的知名度和美譽度，旗下的紫苑茶館現有六家分店，風格古樸、典雅，環(huán)境清幽，成為各路風流人物聚首、開展各種活動的佳選。現紫苑茶館已成功入駐北京故宮。 公司的另一項重要業(yè)務是民間手工藝品、古典家私和其它人文家居飾品的挖掘、整理，以現代設計理念加以改造并推向市場。公司是中國工藝美術學會旅游工藝品專業(yè)委員會的發(fā)起成員之一，與國內外專業(yè)人士和一些強勢媒體有著廣泛聯系及良好的合作。 精品展示館:陶瓷、石雕、木雕、泥塑 、家具等 化 符 號 文 特色:古建博物館、濱水 業(yè)態(tài):餐飲、酒吧

84、，及旅游購物 建筑:古今結合 婚紗攝影基地 案例 香港赤柱:赤柱美利樓原位于中銀大廈，一磚一瓦搬遷至赤柱，是香港碩果僅存的古歐陸維多利亞式建筑物。樓里擁有1家博物館和多家高端餐飲;但最有特色的成為眾多青年拍攝婚紗攝影的基地。 美利樓 沿線餐飲酒吧街 美食街其他業(yè)態(tài) 術 符 號 藝 美食街其他業(yè)態(tài) 養(yǎng)生度假中心:興起中的新型商業(yè)形態(tài)，體現人們對品質生活的追求 服務內容:由養(yǎng)生、美容、醫(yī)學、心理、護理、水療、身訂，制養(yǎng)生駐顏計劃等 服務客群:全年接待24位名媛，一天只接待4位顧客，下午兩位，晚上兩位 會所會費:年會費50萬，南京會員24名 拓展選擇:英國貴族品牌梅菲爾國內第一站在南京(2010年)

85、,計劃往周邊城市拓展 梅菲爾養(yǎng)生駐顏私人會所 世界抗衰老醫(yī)學會 醫(yī)學會概況:1992年，高德曼博士和科萊茲博士創(chuàng)立了抗衰老醫(yī)學，醫(yī)學專家會 員發(fā)展成為目前遍布全球110個國家,擁有55,000以上的醫(yī)學專家及 科學家的知名機構。 市場背景:中國是世界老年人口最多的國家，人口 老齡化狀態(tài)嚴重;人民收入提高，養(yǎng)生 意識增強，世界抗衰老醫(yī)學會?中國于 2006年成立 服務內容:疾病早期診斷及VTIP體檢; 預防保健; 專家方案; 講座、展覽、會員發(fā)展等 合作形式:WA抗衰老健康度假村、WA國際高端醫(yī)院、 產品公司等 香港晨曦 新概念食補養(yǎng)生吧 該公司啟動第一期百店工程，目前在全國各地擁有33家直營店

86、和加盟店; 經營內容包括生產、保健專賣及養(yǎng)生燉品等。 美食街其他業(yè)態(tài) SPA:國內連鎖SPA、國際頂級SPA搶占市場，未來拓展意向強烈 夢圓皇宮SPA，誕生于深圳，正往全國擴展，連鎖化國際化進程加快 夢圓皇宮簡介: 于2000年3月正式成立，是國內首居一指的專業(yè)SPA美容會所。經營包括:SPA管理咨詢、職業(yè)培訓學校、夢旗下SPA品牌 Gold Bo-tree菩提島SPA為一體的美容連鎖集團。 夢圓皇宮SPA美容健身會所(群星店): 面積:3000平米 客群:名媛明星，包括鋼琴王子、青春之星、明日之星、世界小姐，影視明星、以及政界和商界的杰出女性 功能:匯集世界各國SPA風情的美容水療、健身休閑

87、的會所，并設有中國首家高溫瑜伽館。 擁有達12個功能區(qū)，近30間風情獨特的SPA護理間，800個護理項目以及15個以上的抗衰老項目 拓展:目前在深圳(鳳凰大廈店、波托菲諾店、群星店)、北京(世貿天階店)、上海等城市快速擴展。 歐洲頂級SPA會所品牌“瑞士VALMONT”首次進駐中國 位置:2010年1月VALMONT特選在深圳市核心商圈新地標京基百納空間開設首家頂級會所 拓展:遍及瑞士、法國、美國、意大利、加拿大、俄羅斯、新加坡、韓國、泰國等國家，2010年邁開深圳市場及重點城市的拓展步伐。 美食街其他業(yè)態(tài) 板塊3:影視娛樂不夜城 都市娛樂的聚焦點 是一個公眾開放區(qū)域，由一些激動人心的室外內小

88、街和獨棟建筑組成; 有獨特的水景景觀; 業(yè)態(tài)以IMAX影院、電視電臺演播廳、酒吧、KTV、夜總會娛樂休閑為主; 可以體味到都市生活的各種樂趣; 成為城市中產階級休閑娛樂的首選之處; 聚集眾多國際國內的特色商家 商家 影視傳媒基地功能介紹 電視電臺 集小型演播中心、會議室、餐飲于一體，面積約500-1000平方米; 國際影城 1個IMAX廳，10-12個小廳，面積為3000-5000平方米 選秀大賽 明星見面會 注:與電視臺合作舉辦比賽，聚集人氣。 引進具備電影制作、發(fā)行、播放的集團，可開展明星見面會，其他活動等 影視娛樂不夜城 引入南昌首家大型IMAX影院 建議: 與大型的影視娛樂公司合作，利

89、用其發(fā)行影片及簽約明星，舉辦活動，吸引人氣;引入IMAX打破傳統(tǒng)的2維圖像，帶給人們全新的視覺感受;輻射范圍廣，搶占市場先機。 IMAX影院/面積3000-5000平米，層高15米左右。電影成為中國未來20年最具活力的產業(yè);影視集團的影視制作、院線開發(fā)、衍生產品及文化中心的建設等等是休閑經濟的特點。 2005年，南昌全市的票房收入僅為400萬元，而2008年卻飚升至3100萬元，票房猛增的原因便在于高檔影院的進駐。 引入星光大道 區(qū)域功能 現代影視文化中心，人流主通道、休閑聚集區(qū) 規(guī)劃建議 將休閑氛圍與名人展示區(qū)(各界名星包括影視明星及著名電視主持人等的手印展和雕像展)相結合，打造休閑文化大道

90、; 星光大道寬在30-40m，營造休閑氛圍。 星光大道兩側首層商鋪相對較為獨立，以影視文化、影音店、明星紀念品等業(yè)態(tài)為主，單鋪面積在200-500平米之間 借鑒案例 香港星光大道: 明星手印長廊、李小龍紀念品商店、以及星巴克等 澳門威尼斯人曼聯旗艦店: 三層約1600平米，經營產品包括賽季最新球衣及足球裝備、個人化的主場及作客球衣、專為足球訓練而設的服飾及配件，以及俱樂部品牌的足球和紀念品等等。當中，曼聯俱樂部的時裝系列更包括首度于港澳地區(qū)登場的童裝及嬰兒服飾;另外，足球世界搜羅Nike于全球贊助球隊的專有產品及限量版紀念品。 香港星光大道 1 明星手印 香港星光大道 2 引入星光大道 澳門威

91、尼斯人 曼聯旗艦店 1 曼聯旗艦店 2 開發(fā)模式與國際國內影城，影業(yè)公司，演藝公司，電廣傳媒合作，共同開發(fā)極具特色的文化旅游產品。 開發(fā)思路打造一流的動感影視體驗之城 1 參照好萊塢環(huán)球影城模式，建立以動漫、科幻、特技電影體驗為主題的影視文化城。組織各類電影主題游項目，對游客開放布景景區(qū)，同期體驗電影電視拍攝過程，實現與明星的零距離接觸。 2 舉辦自己的電影節(jié)，音樂節(jié) 3 與影視機構、知名音樂人合作，打響一部關于八大山人的歌舞劇、電影 4 創(chuàng)建自己的文化旅游電視頻道，或與科教頻道合作，在其欄目中長期制作投入八大山人文化產業(yè)園的冠名節(jié)目 影視文化傳媒基地開發(fā)模式 阿凡達與張家界 張家界的知名度與

92、旅客量提高 橫店影視文化城 娛樂不夜城 區(qū)域功能: 室內游樂園、夜總會、KTV、酒吧、沐足等休閑娛樂業(yè)態(tài); 規(guī)劃建議: 獨棟建筑，因其目的性消費、私密性強，規(guī)劃在臨水一側; 酒吧業(yè)態(tài)沿活力廣場布置，與美食街形成互動; 業(yè)態(tài) 規(guī)劃面積 數量 建議樓層 游樂園 10003000平米 1家 獨棟 夜總會 30005000平米 1家 KTV 20003000平米 1-2家 酒吧 30005000平米 若干家 沐足或其它 20003000平米 1-2家 不夜城示意圖 娛樂不夜城 國際最先進的主題樂園 互動體驗主題樂園:兒童親子角色扮演 星期8小鎮(zhèn)，國內首家兒童角色扮演 建議: 與國際知名主題樂園合作，開

93、創(chuàng)兒童樂園的旅游城市特色游樂地，用孩子牽引全家娛樂零售消費。 娛樂不夜城 借鑒: 多種風格集于一身，適合不同人群，不同需要 特色的裝修設計 跨行業(yè)的互動(時裝表演、藝術盛事、高級聚會等) 案例: 蘇荷旗下純K夜總會 純K派對品牌作為健康體驗式娛樂劃時代的創(chuàng)領者,顛覆傳統(tǒng)的K歌娛樂模式,成為繼傳統(tǒng)KTV產業(yè)之后之時尚符號。通過全新娛樂技術及資源系統(tǒng)整合,透過全方位人性化的行動及技術裝置,提供高質量視聽、音樂、美食、派對策劃等豐富服務,讓人們感受實時行動化的體驗及全娛樂感官時尚,純K派對不但為城市生活締造全新娛樂模式,亦幫助人們與他們息息相關的人和事緊密相聯使人與人溝通更快樂,生活更精彩。 娛樂不

94、夜城 類型 單店面積 代表商家 演藝吧 5002000 88、樂巢、 清吧 100300 酷客、三度、蘇格 酒吧+西餐 300500 天蓬、福卡奇諾 特色啤酒吧 200300 福卡奇諾旗下韓國品牌 酒吧街:結合旅游及商務消費特點，打造集大型演藝吧、啤酒吧及餐吧的等，引進具有新鮮感和號召力的商家組合類型。 開發(fā)模式采用訂單式或統(tǒng)一招商 引入國際、國內成熟娛樂品牌，搭臺唱戲，營造人氣，引發(fā)轟動。 開發(fā)思路 引入世界各國知名娛樂項目及主題表演，打造不夜城概念 目前國際國內的一些影視集團已出現除了開發(fā)大型影城之外，已出現綜合打造影視文化及娛樂不夜城的趨勢。 娛樂不夜城 APEX(Entertainme

95、nt Prop 娛樂房地產信托投資公司): Investments will be unique program and assembly of key entertainment elements. 我們投資的項目計劃包含獨特的設計和各項娛樂元素的有機組合。 Utilization of international, regional, and local operator relationships: 運用已經建立的國際、區(qū)域和地方的合作關系: ? Multiplex Cinema 多廳影院 ? Food & Beverage 餐飲 ? Bar & Club 酒吧俱樂部 ?

96、 Entertainment Retail 娛樂相關的零售業(yè) ? Other specialty 其他娛樂休閑元素 建筑規(guī)劃布局示意 整體風格:徽派建筑 建筑布局:院落式徽派街區(qū)商業(yè)，一般為3層，院落式布局; 臨湖的影視娛樂不夜城為獨棟商業(yè)，滿足個性主題主力商家的物業(yè)要求。 建筑規(guī)劃布局示意圖1 院落式街區(qū)效果圖 示意圖 特征: 徽派院落街區(qū) 引水入街區(qū) 建筑規(guī)劃布局示意 規(guī)劃平面圖示意: 八大山人文化產業(yè)園1#鳥瞰圖 二期開發(fā) 示意圖 整體建筑風格 徽派建筑商業(yè)街區(qū) 一期主入口效果圖 示意圖 示意圖 整體建筑風格 特色室內步行街效果圖 徽派建筑商業(yè)街區(qū) 街區(qū)示意圖 街區(qū)示意圖 整體建筑風格

97、沿湖步行街效果圖 停車位:按每百平米商業(yè)一個停車位的需求，本項目約40000多平方米(五星級酒店20000平米 其停車位單獨核算)，停車位數量約為400個; 停車位兼顧旅游大巴; 由于項目為旅游休閑商業(yè)，在保證地面休閑廣場的前提下，建議適當增加地下停車位 停車位規(guī)劃 生態(tài)停車場 地下停車場 水幕電影:提升項目知名度，聚集人氣 1#地塊:地塊具備良好的水景資源 電影特性:水幕電影是通過高壓水泵和特制水幕發(fā)生器，將水自上而下高速噴出， 霧化后形成銀幕，由專用放映機將特制的錄影帶投射在銀幕而形成。 水幕尺寸:高達15-20余m，寬30-50m，也有案例水幕寬達70-110m。 其他規(guī)劃建議 其他規(guī)劃

98、建議 室內街區(qū)設置藝術長廊，與各藝術學院或畫家合作，舉行藝術展覽及銷售，并定期更換。 藝術商業(yè)項目案例: K11藝術購物中心位于香港尖沙咀核心地段河內道18號，全球首個藝術購物中心，藝術長廊在商場四層的店鋪之間，展示藝術作品，讓顧客分享藝術，將藝術欣賞、人文體驗、自然觀光融合在一起。 科技 聯姻前沿科技，運用最新互動技術(如互動投影、3D影音等)展現項目人文與時尚之美，超越傳統(tǒng)感官享受，氣質卓爾不群。 其他建議 項目室內商業(yè)街可設置互動投影等吸引顧客 生態(tài) 充分延展梅湖作為城市綠洲的生態(tài)內涵，積極展現本項目從建筑形態(tài)到運營模式的低碳先鋒姿態(tài)。 其他建議 南昌同類文化項目比較分析 項目名稱 八大

99、山人文化產業(yè)園 贛江新天地 區(qū)位 青云譜 紅谷灘 商業(yè)體量 1#地塊8萬平米(產業(yè)園202公頃) 10萬平米 主題定位 江西旅游文化休閑目的地 鼎級食尚娛樂港 目標客群 游客、城市消費群體 游客、商務群體 商業(yè)功能 酒店、藝術館、餐飲、娛樂、養(yǎng)生中心 酒店、餐飲、娛樂 業(yè)態(tài)組成 藝術展銷、度假養(yǎng)生、餐飲娛樂、 酒店、餐飲、娛樂、婚紗攝影 歷史文化 八大山人等、水景 水景 建筑特色 古今穿插 歐式建筑風格 商業(yè)分布 集中式街區(qū)、獨棟商業(yè) 獨棟商業(yè) 八大山人文化產業(yè)園項目南昌最具投資價值和發(fā)展?jié)摿Φ奈幕椖浚谡w規(guī)模、主題帶動、建筑風格、功能構成、業(yè)態(tài)品類等方面由于南昌現有或規(guī)劃中的文化項目。 注:其他規(guī)劃的文化商業(yè)項目如滕王閣改造項目、青山湖區(qū)文化傳媒中心、紅谷灘江西文化產業(yè)園等。 八大山人文化產業(yè)園項目發(fā)展遠景: 1#商業(yè)項目成為整個文化產業(yè)園的亮點 帶動文化產業(yè)園及周邊地塊的價值提升 城市繁榮副中心、經濟增長新引擎 全省乃至全國的文化休閑商業(yè)示范基地，城市名片 1#地塊 THANK YOU 森拓普商業(yè)地產顧問(深圳)有限公司 CentaPro Commercial Property Consultants (Shenzhen) Limited 中原集團成員 Member of Centaline Group 策劃部 2010年12月 * * *