1、商業(yè)廣場旺場操作模式探索商業(yè)廣場旺場操作模式探索 一、一、 旺場的基本概念及指標旺場的基本概念及指標 （一）出租率 出租率為經(jīng)營面積（包括出租和自營）占商場面積百分比。 其公式為：出租率經(jīng)營面積商場100 （二）經(jīng)營穩(wěn)定性 經(jīng)營穩(wěn)定性指標為經(jīng)營面積的時期占總經(jīng)營面積的加權(quán)年限。 （一般地多年之后再作統(tǒng)計分析， 主要是分析滯 留下來經(jīng)營者的加權(quán)平均壽命）其計算公式為： 經(jīng)營穩(wěn)定性指標經(jīng)營面積年限經(jīng)營面積經(jīng)營面積1經(jīng)營年限1經(jīng)營面積2經(jīng)營年限2/ 經(jīng)營面積 1經(jīng)營面積 2 （三）經(jīng)營流動性 經(jīng)營流動性指標為：每年離去經(jīng)營者面積占總經(jīng)營面積的百分比。 （主要考慮和分析經(jīng)營者的流失情況，一般 地每年統(tǒng)
2、計分析一次） 其公式為：經(jīng)營流動性指標年內(nèi)離去經(jīng)營者面積總經(jīng)營面積100 二、二、 租金體系租金體系 （一）幾個基本思路 1經(jīng)營面積越大，單價越低； 2門面越大，展示面積越大，單價越高； 3租金單價與售價并不是簡單的比例關(guān)系或?qū)?yīng)值（因為鋪位穩(wěn)定性與租價相關(guān)，鋪位大小、位置、朝向與 售價相關(guān)；也即經(jīng)營決定租價，商鋪的物理性決定其售價） ； 4租價與租戶關(guān)聯(lián)（大品牌，租價低；小品牌，租價高） ； 5租價與租期相關(guān)（租期長，租價低；租期短，租價高） ； 6租價與押金（保證金）相關(guān)（押金多，租價低；押金少，租價高） ； 7租價與商場開業(yè)時間相關(guān)（商場成長階段，租價由低至高較大幅度增長；成熟階段，租價
3、相對穩(wěn)定） （二）租金體系的分布 一般地，其租價設(shè)置和面積分配符合宇宙法則即 80：20。 （三）根據(jù)租價計算面積大小不等的投資回報（不考慮升值回報） （四）租金報價技巧 1只報鋪位總租價，不顯示單價，避免單價簡單比較法。 2鋪位各自報價保密法，進行“暗箱”操作，避免被同行或租戶找出“殺價”理由。 三、經(jīng)營者條件三、經(jīng)營者條件 （一）商業(yè)廣場經(jīng)營者對象定位 商鋪乃聚富之地，要求經(jīng)營者素質(zhì)要高。 （二）經(jīng)營者基本要求：有三年以上經(jīng)營經(jīng)驗和三個連鎖店實力 1品牌廠家設(shè)店 2品牌店擴展 3加盟店擴展 4代理店擴展 5經(jīng)營者重新挑選理想地段 （三）經(jīng)營者素質(zhì) 1以誠信為本，文明經(jīng)營； 2有強烈社會責(zé)任感和集體榮譽感，遵循商業(yè)管理各項規(guī)定； 3熟悉市場，懂經(jīng)營之道。 四、商場商品布點規(guī)則（采用二六二原則）四、商場商品布點規(guī)則（采用二六二原則） 1、品牌布點（占 20） 吸引忠實的高消費群體的品牌置于
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