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商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析方法探討（4頁）.doc

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商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析方法探討（4頁）.doc

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)可以分為居住物業(yè)市場(chǎng)和非居住物業(yè)市場(chǎng)。非居住物業(yè)市場(chǎng)是廣義上的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)；商業(yè) 房地產(chǎn)市場(chǎng)狹義上指購物中心。由于廣義的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)包含了：寫字樓市場(chǎng)、工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、購物中心等，這幾個(gè)子市場(chǎng)差異較大，分析方法也不同，所以本文主要討論狹義的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)購物中心的市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究方法。在發(fā)達(dá)國(guó)家購物中心可分為以下幾個(gè)大類：區(qū)域購物中心（區(qū)域購物中心（regional mall）：封閉式的建筑，擁有綜合性的百貨超市。以總租售面積（GLA）可以將區(qū)域中心劃分為一般區(qū)域中心和超區(qū)域中心（4.718 萬），車位指數(shù)（PI）一般為 5.5 個(gè)/100 。業(yè)態(tài)上濃縮了中央商務(wù)區(qū)的功

2、能，為顧客提供各種檔次的商品；主導(dǎo)商主要為大型百貨超市，此外還有各種附屬商為顧客提供各種個(gè)性化服務(wù)。一般區(qū)域中心要求服務(wù)區(qū)內(nèi)人口規(guī)模在 15 萬以上，超區(qū)域中心在 35 萬以上。社區(qū)購物中心（社區(qū)購物中心（community shopping center）:采用開放式的建筑設(shè)計(jì)，GLA 一般在 14 萬，車位指數(shù)一般為：5 個(gè)/100 ，業(yè)態(tài)上沒有大型綜合性百貨超市，有初級(jí)百貨超市，日用品超市，平價(jià)超市，專賣店等，市場(chǎng)服務(wù)區(qū)人口規(guī)模 415 萬。鄰里購物中心（鄰里購物中心（neighborhood shopping center）:GLA 一般在 0.35 萬之間，車位指數(shù)為：5

3、個(gè) /100 ，業(yè)態(tài)：包括食品、藥品、日用雜貨等日常生活相關(guān)的商品，銀行、干洗店等；服務(wù)區(qū)要求的人口規(guī)模一般在 20004 萬之間。此外此外還有：特色專賣中心(specialty center)，直銷中心(outlet center)，平價(jià)中心(off-price center)，休閑購物中心(urban entertainment center)，時(shí)尚中心(fashion center)，假日中心(festival center)，混合式商務(wù)中心 (retail uses in mixed-use development)等在商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析過程中，購物中心類型的選擇會(huì)對(duì)整個(gè)分析過程產(chǎn)生較大影響。一、經(jīng)典市場(chǎng)研究方法一、經(jīng)典市場(chǎng)研究方法商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的主要內(nèi)容有：需求分析、供給分析。在進(jìn)行這兩項(xiàng)分析之前必須進(jìn)行購物中心市場(chǎng)服務(wù)區(qū)（商圈）分析，界定購物中心未來可能覆蓋的

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