1、商業房地產開發前期調查 房地產項目在開發的前期應對地塊的價值、投資開發環境、市場供需狀況、市場競 爭狀況等各種市場變量進行分析和研究， 以期對項目進行整體的可行性分析并對市場定位提 供依據回避風險。 商業房地產因為其客戶需求的特殊性、 利益協調的多樣性和開發商贏利模 式的不確定性，所以更需要在開發前期進行市場調查和研究。但是，從市場調查和研究本身 并不能得出市場定位的結論，他們的作用僅限于驗證或者為市場定位尋找依據。 從我們在客戶的顧問的過程中總結包括經濟環境的分析和研究、 區域城市結構調查與發 展規劃、商業發展規劃和政策研究、區域零售市場調查與分析、典型性調查與研究、未來商 業地產的供應量分
2、析、消費者消費行為的調查與研究、立地條件研究、商圈的確定和研究以 下幾方面內容，希望和大家一起探討。 一、經濟環境的分析和生活結構研究 開發任何一個項目都涉及到經濟環境的分析和研究， 尤其是商業房地產項目， 由于其開 發周期長、投資大，受經濟發展和政策的影響大，其開發的最終目的是通過出租經營或者銷 售來實現開發利潤，因此其風險很大。所以，在開發商業房地產項目時，對經濟環境進行研 究就顯得十分重要。在調查和研究時應重點對以下指標進行調查和分析。 總人口及地區人口結構、職業構成、家庭戶數構成、收入水平、消費水平等 GDP 發展狀況及產業結構情況 全社會消費品零售總額 全市商業增加值 城鄉居民的人均
3、可支配收入 城鄉居民儲蓄存款余額 通過對統計局和城調隊定期公布的數據進行連續 3-5 年的分析， 基本可以反映出一個城 市經濟發展的總水平。有些資料通過統計年鑒和政府工作報告獲得。 二、區域城市結構調查與城市發展規劃調查 所在區域城市的結構對商業房地產的開發有重要的意義， 在傳統商業區不論是同業態的 聚集經營還是不同業態的錯位互補都可能存在市場商機；在城市中該區域的位置若在行政、 經濟、文化等人口活動密集的地方，則城市的機能易于發揮出來，由于人流集中自然能形成 商業的經營氛圍。以上只是其中的一方面，還包括： 公共設施狀況 交通體系狀況 道路狀況、通行量 城市性質與功能特點 各項城市的機能 城市規劃 通過對區域內實際生活的空間， 包括中心地帶及周圍區域城市結構機能的調查， 了解該 區域內設施、交通、地勢條件、活動空間等環境的現狀以及將來的發展規劃。例如，交通網 的開發計劃， 交通網密布的地方
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