1、龍湖地產(chǎn)投資管理理念與實踐 2011年7月 一、龍湖的投資管理理念一、龍湖的投資管理理念 如果一個房地產(chǎn)項目成功開發(fā)的標(biāo) 準(zhǔn)分是100分的話,精準(zhǔn)的投資管理工 作在開發(fā)全流程工作中的占比至少是 70分。 1.1.投資管理的戰(zhàn)略意義投資管理的戰(zhàn)略意義 2.2. 投資管理的戰(zhàn)略要素投資管理的戰(zhàn)略要素 價格價格(區(qū)域房屋售價、目標(biāo)地塊價格、周邊地塊價格、 預(yù)期房價、二手房價位等) 區(qū)位區(qū)位(城市建成區(qū)、城市發(fā)展區(qū)、城郊結(jié)合區(qū)、衛(wèi)星城) 交通交通(區(qū)域交通、地塊對外交通、地塊內(nèi)部交通) 配套配套(大市政、已建或正運營的配套項目) 景觀景觀(城市風(fēng)貌人文景點、自然景觀、地塊內(nèi)景) 3 3、國內(nèi)標(biāo)桿房地產(chǎn)
2、的投資管理類型、國內(nèi)標(biāo)桿房地產(chǎn)的投資管理類型 粗放型:廣東企業(yè)為代表。如碧桂園、合生創(chuàng)展等粗放型:廣東企業(yè)為代表。如碧桂園、合生創(chuàng)展等 投資管理方式:老板拍腦袋投資管理方式:老板拍腦袋 主要影響因素:政府公共關(guān)系、最低的樓面地價主要影響因素:政府公共關(guān)系、最低的樓面地價 精細(xì)型:萬科、龍湖、綠城等精細(xì)型:萬科、龍湖、綠城等 投資管理方式:投資委員會決策投資管理方式:投資委員會決策 主要影響因素:企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、產(chǎn)品與市場的關(guān)系、“好看”主要影響因素:企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、產(chǎn)品與市場的關(guān)系、“好看” 的財務(wù)指標(biāo)、品牌占領(lǐng)與成長。的財務(wù)指標(biāo)、品牌占領(lǐng)與成長。 中間型:諸多企業(yè)中間型:諸多企業(yè) 投資管理方式:
3、綜合企業(yè)特點設(shè)置或變化投資管理方式:綜合企業(yè)特點設(shè)置或變化 主要影響因素:依據(jù)不同項目,綜合以上兩種方式主要影響因素:依據(jù)不同項目,綜合以上兩種方式。 4 4、投資管理在龍湖系統(tǒng)中的地位、投資管理在龍湖系統(tǒng)中的地位 如果把龍湖 地產(chǎn)全程開發(fā)某 個項目比喻成一 支軍隊快速打贏 一場局部戰(zhàn)役。 龍湖各部門與這 支軍隊的大致對 應(yīng)關(guān)系如下: 龍湖地產(chǎn)某區(qū)域公司 發(fā)展部 偵查部、戰(zhàn)略部 設(shè)計部 參謀部 工程部(含總包) 戰(zhàn)斗部隊 營銷部 宣傳部 財務(wù)部、造價采購部 后勤保障部 5 5、龍湖投資開發(fā)的原則、龍湖投資開發(fā)的原則 1.保密原則 發(fā)展部所涉及的資料和數(shù)據(jù)都是公司的機(jī)密,應(yīng)習(xí)慣性的 注意保密,不能外泄。 2.及時反應(yīng)原則 要對信息進(jìn)行深度挖掘、跟蹤,并及時反饋,保證來自各 方面的信息能夠及時、準(zhǔn)確的傳遞到有關(guān)部門。 3.不輕言放棄原則 不應(yīng)輕易向困難屈服,只有不斷創(chuàng)新,不斷尋求解決方式, 才