商業(yè)街物業(yè)管理方案(14頁).doc
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商業(yè)街物業(yè)管理方案(14頁).doc
1、商業(yè)街物業(yè)管理商業(yè)街物業(yè)管理方案方案 商鋪是指從事具體商業(yè)行為的物業(yè)。按其經(jīng)營方式主要為單體經(jīng)營,集中 管理的模式,對商業(yè)街商鋪進(jìn)行統(tǒng)一管理,是目前開發(fā)商普遍推行的一種方法, 管理的好,對培育區(qū)域商業(yè)中心和商業(yè)品牌有重要影響。 對于開發(fā)商來說,開發(fā)、銷售商鋪是前提,但只有開發(fā)、銷售是不夠的, 還必須成立專門的商業(yè)管理公司對商鋪進(jìn)行管理,才能長久發(fā)展。 目前國內(nèi)商鋪購買者有很多是依靠收取租金,歸還銀行商鋪按揭貸款,在 這種情況下,開發(fā)商對商鋪的管理更為重要。如果商鋪商業(yè)管理不力,影響商鋪 業(yè)主的租金收益,業(yè)主不能歸還按揭貸款,最終風(fēng)險還是要落到開發(fā)商的頭上。 1.0 商鋪物業(yè)管理理念 商鋪是有計
2、劃的商業(yè)聚集,對商鋪進(jìn)行“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營”是商鋪區(qū)別于 其他房地產(chǎn)的核心特點(diǎn)。 “統(tǒng)一管理”,要求商鋪必須由代表業(yè)主權(quán)利的、受業(yè)主、開發(fā)商委托的管理公 司統(tǒng)一管理,沒有統(tǒng)一管理的商鋪是難以經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場競爭。 “分散經(jīng)營”,是商鋪對消費(fèi)者和經(jīng)營者間的交易提供場所,商鋪的管理者不能 直接進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營,只是在消費(fèi)者和經(jīng)營者之間搭建橋梁。 1.1. 商鋪的統(tǒng)一管理的理念在于統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、 統(tǒng)一物管。 為了達(dá)到“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營”的管理模式, 在商鋪銷售合同中都應(yīng)該約定承 租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。在法律上確定商鋪管理公司的管理地位。 1.1.1 “統(tǒng)一招商管
3、理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理。 “品牌審核管理”指:招商對象需經(jīng)品牌審核后才能進(jìn)入。 審核包括對廠商和產(chǎn)品的審核,須具有有效的營業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊 商標(biāo)登記證、產(chǎn)品合格委托書(適用于批發(fā)代理商)、品牌代理委托書(適用于 專賣代理商)、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書等。 “完善的租約管理”指:簽定租約、合同關(guān)鍵條款必須進(jìn)入。 租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費(fèi)的收取等,還有其他 比較關(guān)鍵的租約條款管理,比如: 承租戶的經(jīng)營業(yè)態(tài)是受到整個商鋪的統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃的限制, 如果發(fā)生重大變 化,須經(jīng)業(yè)主委員會的認(rèn)可(業(yè)主委員會成立之前,經(jīng)開發(fā)商認(rèn)可); 營業(yè)時間的確定; 承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受 統(tǒng)一管理; 為整個商鋪促銷承擔(dān)的義務(wù); 承租人對停車場的使用,確定有償還是無償,有無限制; 投保范圍事宜; 是否統(tǒng)一的收銀等 1.1.2