20210125-國信證券-商業地產行業專題報告：商業地產三大模式求快求優還是求精？.pdf
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20210125-國信證券-商業地產行業專題報告：商業地產三大模式求快求優還是求精？.pdf
1、請務必閱讀正文之后的免責條款部分 全球視野 本土智慧 全球視野 本土智慧 行業行業研究研究 Page 1 證券研究報告證券研究報告深度報告深度報告 房地產房地產 商業地產商業地產行業專題報告行業專題報告（二）（二） 超配超配 （維持評級） 2021 年年 01 月月 25 日日 一年該行業與一年該行業與上證綜指上證綜指走勢比較走勢比較 行業專題行業專題 商業地產商業地產三大模式： 求快，求優還三大模式： 求快，求優還 是求精？是求精？ 房企開發房企開發購物中心購物中心的的三大三大模式模式：群雄逐鹿，各顯神通：群雄逐鹿，各顯神通 商業地產是居民進行消費活動的主要場所。在“雙循環”背景下，消費 的
2、繁榮會帶來商業地產的繁榮。據此，我們推出商業地產系列專題報告。 本篇為系列報告的本篇為系列報告的第二第二篇，主要篇，主要分析分析購物中心購物中心的的三類三類主流主流開發開發模式模式及典及典 型房企的型房企的租金收入和投資回報率表現租金收入和投資回報率表現。 現金流滾資產：現金流滾資產：求快求快，以新城控股為典型以新城控股為典型 利用利用可售可售部分的部分的利潤填補利潤填補持有部分持有部分的資金缺口的資金缺口，同時開發期間同時開發期間富余現金富余現金 流可實現資產規模滾雪球。流可實現資產規模滾雪球。該模式的關鍵要素是：1）取地價格低；）取地價格低；2） 發展速度快；發展速度快；3）招商能力強。）
3、招商能力強。能夠搶先鎖定低能級城市商業空間，但銷 售業績過于依賴綜合體、運營團隊扎根管理難度大、后期資產盤活難。 開發優資產：開發優資產：求優求優，以龍湖、華潤為典型以龍湖、華潤為典型 項目中的持有物業面積占比更高，房企以高資本投入的方式獲取商業地 產長期收益。從運營角度上看，最符合傳統意義上“賺好地段的高租金”最符合傳統意義上“賺好地段的高租金” 的商業地產邏輯；的商業地產邏輯；但從開發角度看，也面臨“拿地難、回報慢”的現實 問題。因此需要房企 1）品牌有魅力；）品牌有魅力；2）融資成本低。）融資成本低。該模式在資本市 場的認可度高，但已屬紅海，競爭激烈。 存量更新：存量更新：求精求精，以大悅城為典型以大悅城為典型 很多早期過時的商場占據著較好的地理位置，卻缺乏改造能力面臨經營 困境。房企通過激活這些存量項目，實現客流和房企通過激活這些存量項目，實現客流和銷售額銷售額的大幅提高，能的大幅
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