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20210122-華泰證券-房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)上海房地產(chǎn)新政點(diǎn)評報(bào)告：因城施策抑制過熱穩(wěn)字當(dāng)頭.pdf

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20210122-華泰證券-房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)上海房地產(chǎn)新政點(diǎn)評報(bào)告：因城施策抑制過熱穩(wěn)字當(dāng)頭.pdf

1、免責(zé)聲明和披露以及分析師聲明是報(bào)告的一部分，請務(wù)必一起閱讀。 1 證券研究報(bào)告證券研究報(bào)告行業(yè)研究/動(dòng)態(tài)點(diǎn)評 2021年01月22日房地產(chǎn)開發(fā) 增持（維持）房地產(chǎn)服務(wù) 增持（維持）資料來源：Wind 因城施策因城施策，抑制過熱穩(wěn)字當(dāng)頭，抑制過熱穩(wěn)字當(dāng)頭上海房地產(chǎn)新政點(diǎn)評上海發(fā)布購房新政上海發(fā)布購房新政，貫徹“房住不炒貫徹“房住不炒” 1 月 21 日晚，上海市住建局等八部門聯(lián)合出臺關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見，對離異人士購房資格認(rèn)定、交易稅費(fèi)等多項(xiàng)政策加以收緊?；?2020 年政府工作報(bào)告的指引，我們認(rèn)為市場對房住不炒因城施策已經(jīng)體現(xiàn)在預(yù)期中，以穩(wěn)為主的基調(diào)會(huì)

2、貫穿全年，城市適度加碼或者寬松都是正常操作。上海樓市上海樓市新政出臺新政出臺，限購限購、稅費(fèi)政策邊際收緊、稅費(fèi)政策邊際收緊新政內(nèi)容上主要有這幾方面：1.購房資格有所收緊。對離異人士增設(shè)要求，離異之日起 3 年內(nèi)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算，即大幅削弱“假離婚”購房需求；2.交易稅收收緊，增值稅的免征年限由 2 年提升至 5 年；3.行政管理口徑趨嚴(yán)，嚴(yán)格執(zhí)行“一價(jià)清” 、 “實(shí)名制”制度，優(yōu)先保障無房家庭購房；4.在增加土地供應(yīng)、嚴(yán)防資金違規(guī)流入樓市、增加租賃保障房供應(yīng)以及穩(wěn)定預(yù)期方面有所強(qiáng)調(diào)。新房認(rèn)籌率高企、二手房價(jià)上行為新政促發(fā)因素新房認(rèn)籌率高企、二手房價(jià)上行為新政促發(fā)因素新

3、政出臺的誘因來自于市場整體熱度上升。 2020 年上海部分一手房認(rèn)籌率過高，二手房成交活躍。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，20 年全年上海二手房成交套數(shù)同比增長 29%，其中下半年成交套數(shù)同比增長 70%，一手房市場同樣在下半年呈現(xiàn)較高熱度，成交套數(shù)同比增長 23%，較 20 年上半年提升 52pct。一二手房成交放量帶動(dòng)二手房價(jià)格指數(shù)持續(xù)上行，據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，上海 20 年 12 月二手住宅價(jià)格指數(shù)同比增長 6.3%，創(chuàng)下 2017 年 9 月以來新高。打擊投資需求，樓市有望降溫打擊投資需求，樓市有望降溫此次上海調(diào)控新政的幾個(gè)核心內(nèi)容和去年深圳調(diào)控政策類似，但整體較深圳溫和。我們認(rèn)為上海此前政策已經(jīng)較為嚴(yán)格，此次政策主要針對打新熱潮，對于參與人群門檻和打新后的轉(zhuǎn)讓門檻進(jìn)行調(diào)整，會(huì)在一定程度上改善現(xiàn)在市場較熱的現(xiàn)象。深圳新政后，8-12 月二手房成交套數(shù)同比增速由前 7 月的 50%降至

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