西安大金置業有限公司某酒店、公寓、辦公、商業綜合開發項目建設可行性研究報告（128頁）.doc
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西安大金置業有限公司某酒店、公寓、辦公、商業綜合開發項目建設可行性研究報告（128頁）.doc
1、 威尼斯酒店項目開發威尼斯酒店項目開發 可行性研究報告可行性研究報告 西安大金置業有限公司 二零一二年七月二日 前前 言言 摘要摘要 一、可行性分析的目的 可行性研究是通過對市場需求、 資源供應、 建設規模、 環境影響、 資金籌措、盈利能力等方面進行調查研究，從技術、經濟等方面進行 分析比較，并對項目建成以后可能取得的財務、經濟效益進行預測， 從而提出該項目是否值得投資， 是為項目決策提供依據的一種綜合性 的系統分析方法。 本次研究是就西安市曲江國際會展產業園 N72 地塊項目的發 展定位及可行性進行研究， 在遵循專業、 科學和客觀的原則基礎之上， 分別從市場因素和財務因素角度出發，對 N72
2、 地塊項目進行評估。 二、分析方法及主要假設條件和風險因素 1、分析方法 在前期市場分析中，多采用市場比較法、實地調研、訪談等進行 定性和定量分析，在后期財務分析中，采用財務指標進行定性分析， 并利用敏感性分析進行不確定性分析。 財務測算需要根據基礎數據進行一系列基本報表的制作， 根據報 表制作完成的數據結果進行財務指標計算及分析。 測算的基本報表主 要包括：基礎數據表、投資成本估算表、銷售收入估算表、敏感性分 析表等。測算中的經濟指標主要包括：財務內部收益率、投資回報率 等。 除對上述主要財務指標進行必要的計算和分析外， 我們還必須考 慮到房地產開發項目的風險性和不確定性。 由于在項目測算過
3、程中所采用的數據， 大部分都來自于預測和估 算，有一定程度的不確定性。為了分析不確定性因素對經濟指標的影 響，我們需要進行不確定性分析，來估計項目可能承擔的風險，確定 項目的經濟可靠性。 不確定性分析包括敏感性分析，盈虧平衡分析，房地產項目常用 的是敏感性分析和盈虧平衡分析。對于本項目來說，如果進行盈虧平 衡分析涉及因素過多，過于復雜，因此只需進行敏感性分析。 2、主要財務分析假設條件 以下分析旨在根據甲方提供的相關基礎數據， 以及待開發項目地 塊的相關資料就項目之財務可行性進行簡單評價,特將以下之基本假 設作特別說明： 銷售比例：辦公、公寓、配套商業物業采用銷售模式，酒店 部分考慮委托管理性自持。 可售物業銷售率：根據市場反映以及現階段的分析目的，辦 公、公寓、配套商業部分按照 2 年銷售周期 100%銷售率考慮。 3、風險因素 在市場方面， 主要考慮區域市場供應量與需求的有效配合及未來
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