城市綜合體在二三線城市發(fā)展研究基礎概要（5頁）.doc
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城市綜合體在二三線城市發(fā)展研究基礎概要（5頁）.doc
1、城市綜合體在二三線城市發(fā)展城市綜合體在二三線城市發(fā)展 建設城市化、城市國際化已成為整個中國未來發(fā)展的必然趨勢。房地產(chǎn)發(fā)展 已成為推進中國城市化的進程中最具前導性和拉動性的力量， 而城市綜合體概念 的提出既順應了社會發(fā)展的趨勢，也是城市建設與國際接軌的里程碑之一。 伴隨房地產(chǎn)市場的階段性調(diào)整，市場整體已逐漸趨于相對飽和狀態(tài)，而資產(chǎn) 型、經(jīng)營型的城市綜合體無疑將成為刺激消費、帶動投資的發(fā)動機，也自然地使 中國城市化的進程處在了風口浪尖上。 城市微縮體城市微縮體 根據(jù)國際上通行的定義，城市綜合體主要集酒店、寫字樓、購物中心、會展 中心和公寓等多功能、多業(yè)態(tài)的大型建筑體。 近幾年，城市綜合體正成為中國
2、房地產(chǎn)乃至商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主流開發(fā)模式。 從某種意義上說，未來中國城市核心區(qū)的開發(fā)競爭也是綜合體的開發(fā)競爭，并由 此構成一個具有多職能、最具競爭力和抗風險的城市微縮體。 二三線城市綜合體發(fā)展現(xiàn)狀二三線城市綜合體發(fā)展現(xiàn)狀 經(jīng)過近幾年大規(guī)模發(fā)展， 城市綜合體在我國一線城市已經(jīng)形成相對成熟的市 場格局，這些成功運營的經(jīng)驗也帶動了二三線城市對城市綜合體的建設投入。無 錫、成都、天津、沈陽等典型二三線城市政府均提出未來城市開發(fā)主要以城市綜 合體為主的戰(zhàn)略目標。 通過嘉億引領 CREI 對典型二三線城市綜合體項目分析，目前大部分城市綜 合體項目體量均在 100 萬平方米以下，所占比例達到 88%。其中，50
3、-100 萬平方 米的綜合體項目占 23%的比例， 50 萬平方米以下的項目所占比例最高， 達到 65%， 超過百萬平方米的大型綜合體項目僅占 12%。二三線城市的綜合體，受城市本身 經(jīng)濟基礎、市場容量、市區(qū)內(nèi)可供應土地等因素制約，體量普遍不大。例如，青 島受城市自身地理條件限制，除開發(fā)區(qū)外基本無法提供大規(guī)模土地供應，導致項 目體量普遍較小，并且分布區(qū)域基本上在嶗山區(qū)與開發(fā)區(qū)。 城市綜合體項目最大競爭優(yōu)勢為其多種物業(yè)類型的組合， 在常規(guī)房地產(chǎn)市場 調(diào)整階段，城市綜合體類項目可以不同物業(yè)類型之間的互相彌補，增強項目本身 抗風險能力，每種物業(yè)類型的人群對其他物業(yè)類型的業(yè)態(tài)都具有相輔相成的支 撐。根據(jù)嘉億引領 CREI 對典型城市綜合體項目的分析，現(xiàn)階段物業(yè)類型達到 5 種以上的項目僅占 35%，大部分項目為 4 種物業(yè)類型之間的組合，目前二三線城 市存在的真正的綜合體項目，全部是港資開發(fā)的，國
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