1、 北京市寫字樓商圈劃分及研究 寫字樓商圈”的概念 “寫字樓商圈”與“商務區(qū)”為一個概念。 雖然“商圈”這個概念在學術上專指在商業(yè)上以 商場或商業(yè)區(qū)為中心，向四周擴展的被認為會到此購買商品的顧客的居住范圍 （TradingArea） 。但是在業(yè)內用“商圈”這個名稱來指代“商務區(qū)”（BusinessDistrict） 這個概念幾乎是約定俗成的做法。 一個寫字樓商圈的主要特征， 首先當然應該是地理上的集聚性， 然而這個集聚性除了要求地 理位置的相鄰以外，還應該要求其他的一些屬性，比如商務交流的方便性；其次是商務行業(yè) 機構的數量和密度足夠大； 第三就是區(qū)域內部的商務資源對區(qū)域內商務主體的商務活動具有
2、內斂性,即對該商務資源的接近能有效節(jié)省這些商務活動的交易費用或有效提高它們的交易 效率；第四是要有完整的產業(yè)鏈條支撐。 “寫字樓商圈”劃分的標準 商務行業(yè)機構的數量與密度 嚴格來說， 商務行業(yè)機構的數量與密度應該用集聚區(qū)內進行商務活動的企業(yè)規(guī)模和密度來反 映，但是對企業(yè)的調查和統計比較困難，而研究表明：一個區(qū)域內企業(yè)的規(guī)模和密度是與該 區(qū)域的寫字樓規(guī)模與密度呈正相關的 （假定所有企業(yè)都需租用或購買寫字樓進行辦公且其規(guī) 模越大所需寫字樓面積也越大） 。 所以我們采用集聚區(qū)內的寫字樓規(guī)模 （個數及總建筑面積） 及密度來反映這個標準。 商務配套設施的檔次及數量 商務配套設施包括酒店、商場、銀行、會展
3、中心、停車場、體育運動場館、公寓、餐飲、各 種生活娛樂設施等， 種類繁多且不同商務類型商圈對這些配套設施的要求各不相同， 既難于 統一劃定標準也難于進行調查統計。 故我們在此采用定性的方法， 將各寫字樓集聚區(qū)的商務 配套設施檔次及數量分為高標準、完善、一般、匱乏四個檔次進行分析。 區(qū)域內部的商務資源 商務資源的狀況是確定一個寫字樓集區(qū)能否構成一個獨立寫字樓商圈的關鍵因素， 因為促使 商務活動集聚的因素有很多，比如交通便捷性、辦公條件優(yōu)越性（商務配套完善、寫字樓硬 件條件好、租金低廉等）等，但這些因素對商務活動的影響是發(fā)散的，即可復制的，企業(yè)可 以因為這些條件集聚到一起， 但也可以在其他區(qū)域找到相同或類似的條件使其遷移而不會對 其商務活動產生影響。 但是一個對商務活動呈內斂性影響的商務資源 （即對該商務資源的接 近能有效節(jié)省這些商務活動的交易費用或有效提高它們的交易效率） ，如外國使領館、政
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