北京金隅大成九棵樹項目市調及產品思路（4頁）.doc
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北京金隅大成九棵樹項目市調及產品思路（4頁）.doc
1、金隅大成九棵樹項目市調及產品思路金隅大成九棵樹項目市調及產品思路 一、通州核心區域房地產市場情況：一、通州核心區域房地產市場情況： 1.1. 通州市場整體說明：通州市場整體說明： 目前受到北京市政府“發展通州新城”以及“CBD 東擴”等規劃政策的影響，通州區自 2010 年 起推出大量住宅及多功能商業用地，且地塊集中于運河核心區以及梨園等未來重點發展區域，樓面地 價也隨著區域土地市場的火熱而一路攀升。但是在市場的銷售端，目前通州在售的大多數項目均價早 已從 2010 年 3 萬元時代回歸到 17000-22000 元/之間，開發商的利潤空間迅速收縮。多家房企集 中在通州拿地，也使未來通州整體房
2、地產市場競爭將更加激烈。 另外，在新政以及兩會的影響下，市場利空消息較多，降價預期明顯，媒體導向對房地產銷售更 是雪上加霜。通州整體市場受到了不同程度的影響，北京市購房者及地緣性客戶持續觀望，外地購房 客戶的到訪量并未減少，但是受到政策限制，只能“望房興嘆”。 在現有成交客戶中，以北京朝陽、東城客戶為主，通州區地緣性客戶為輔；客戶對產品的整體吸 納能力不強，說明在新政影響下客戶購房逐步趨于理性。 通州整體房地產市場將迅速轉化為更成熟、更多樣化的格局，然而無論限購措施的時效長短，中 原認為通州區域住宅市場前景應謹慎樂觀。 2.2. 目前通州市場供應情況目前通州市場供應情況說明：說明： 目前，通州
3、區房地產市場供應量較大，在通州新城規劃的引導下，不少知名的房地產開發商爭相 拿地。地塊供應集中在新華大街至運河核心區地段以及九棵樹至梨園地段，這些地段都是未來通州新 城發展的核心地區。在供應價格方面，2010 年下半年的集中供地，更是將樓面地價推升至 8000- 11000 元的水平。 根據實地調查結合商品房交易管理網數據分析，未來 3-5 年，通州區的商品房供應量將超過 200 萬平米，大多數地塊是以住宅為主的綜合性多功能用地，其中商品住宅供應量超過 13000 套。如此龐 大的供應量已經占據了 2010 年北京市商品住房供應總量的 20%。 2011 年一季度，通州市場共放出了 3 塊 F3 級別多功能用地，供地面積達 63500 ，控制建筑面 積達到 264200 ，占 2010 年全年供應地塊建筑面積的 11%。雖然目前來看，一季度較上一年度供 應量明顯下滑，但往年三季度才是供地的
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