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城市綜合體項(xiàng)目如何進(jìn)行容積率分析研究報(bào)告（8頁(yè)）.doc

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城市綜合體項(xiàng)目如何進(jìn)行容積率分析研究報(bào)告（8頁(yè)）.doc

1、城市綜合體項(xiàng)目如何進(jìn)行容積率分析城市綜合體項(xiàng)目如何進(jìn)行容積率分析如何進(jìn)行容積率分析如何進(jìn)行容積率分析目前，大型城市綜合體項(xiàng)目備受關(guān)注，特別是在商業(yè)住宅市場(chǎng)遭遇寒流的今天，商業(yè)綜合體以其業(yè)態(tài)組合的互補(bǔ)、投資回報(bào)的高效持久以及對(duì)城市競(jìng)爭(zhēng)力提升作用顯著等因素，成為地方政府及開(kāi)發(fā)商追捧的熱點(diǎn)。這類項(xiàng)目通常：一、功能組成復(fù)雜。酒店（星級(jí)組合、類型組合）、商業(yè)（商業(yè)街及購(gòu)物中心）、寫字樓（含 SOHO）、住宅（普通住宅及公寓）; 二、投資組成復(fù)雜。投資商、開(kāi)發(fā)商、商業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)公司、酒店管理公司、基金、主力商戶等各路神仙匯聚一堂，好不熱鬧。三、終端消費(fèi)復(fù)雜。嚴(yán)格地說(shuō)，它已經(jīng)不是一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目

2、，而是一個(gè)區(qū)域建設(shè)，且這類項(xiàng)目大多位于城市的核心地段，最終提供的是一個(gè)建筑群，是一個(gè)城市的心臟。包含了商業(yè)、辦公、休閑、娛樂(lè)、居住、旅游等一系列功能。本文主要論述“如何分析綜合體項(xiàng)目的容積率”。政府和開(kāi)發(fā)商對(duì)待容積率問(wèn)題的態(tài)度有所不同政府和開(kāi)發(fā)商對(duì)待容積率問(wèn)題的態(tài)度有所不同提到容積率，千頭萬(wàn)緒的事情便會(huì)糾纏在一起。城市規(guī)劃中如：生態(tài)環(huán)境，人口密度、機(jī)動(dòng)車數(shù)量以及綠化面積、日照、衛(wèi)生、消防等的要求便會(huì)一并涌出; 美學(xué)領(lǐng)域的因素如：建筑高度、建筑密度、建筑體型和體量等也會(huì)在這里糾纏不清。政府和開(kāi)發(fā)商，在這個(gè)問(wèn)題上關(guān)注的重點(diǎn)有所不同。政府對(duì)城市建設(shè)承擔(dān)綜合責(zé)任，以社會(huì)效益為主，開(kāi)

3、發(fā)商更多關(guān)注經(jīng)濟(jì)效益。這里我們主要介紹開(kāi)發(fā)商在容積率問(wèn)題上的普遍思路。開(kāi)發(fā)商對(duì)容積率的分析重點(diǎn)主要表現(xiàn)在三個(gè)層面：一是業(yè)態(tài)的合理性二是產(chǎn)品的可實(shí)現(xiàn)性三是經(jīng)濟(jì)的可盈利性營(yíng)銷顧問(wèn)對(duì)業(yè)態(tài)的合理性負(fù)責(zé)，建筑師對(duì)產(chǎn)品的可實(shí)現(xiàn)性負(fù)責(zé)，成本控制中心對(duì)可盈利性負(fù)責(zé)。三個(gè)職能在開(kāi)發(fā)前期扮演了絕對(duì)智囊角色，對(duì)項(xiàng)目的成敗至關(guān)重要。基于此，容積率分可沿以下思路：定性（土地性質(zhì)、業(yè)態(tài)組合）定性（土地性質(zhì)、業(yè)態(tài)組合）重點(diǎn)研究業(yè)態(tài)組合的聯(lián)動(dòng)性定量（產(chǎn)品組合、建設(shè)規(guī)模）定量（產(chǎn)品組合、建設(shè)規(guī)模）重點(diǎn)研究容積率分析（成本分析、財(cái)務(wù)分析）分析（成本分析、財(cái)務(wù)分析）從經(jīng)濟(jì)角度說(shuō)明贏利狀況觀點(diǎn)一：容積率是由市場(chǎng)需求、城市規(guī)劃及成本平衡三個(gè)層面共同影響并催生出來(lái)的。觀點(diǎn)一：容積率是由市場(chǎng)需求、城市規(guī)劃及成本平衡三個(gè)層面共同影響并催生出來(lái)的。一、關(guān)于市場(chǎng)關(guān)于市場(chǎng) 先說(shuō)一個(gè)概念的問(wèn)題，體量、業(yè)態(tài)、區(qū)

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