二、三線城市商業綜合體對設計的要求分析報告（6頁）.doc
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二、三線城市商業綜合體對設計的要求分析報告（6頁）.doc
1、董少宇：二、三董少宇：二、三線線城市商城市商業綜業綜合體合體對設計對設計的要求的要求 主持人：今天在座的來自全國各地，其中也不乏有一些來自二、三線城市的，董院長對二、 三線城市也有一些研究，下面請蓬德建筑設計(北京)有限公司總建筑師，原中國建筑北京設 計研究院 副院長 總建筑師董少宇給我們帶來精彩的演講。 董少宇：大家下午好。我的發言題目是“中國二、三線城市商業綜合體設計研究”。先解 釋一下，二三線城市的定義并不準確，比如說二線城市，我們通常把各個省會城市叫做二線 城市， 但是一些不發達地區省會城市其實跟一些發達地區的四線城市都比不了。 比如說像寧 夏銀川，雖然說也是省會城市，但是作為經濟發展
2、和總量來說跟有的省三、四線城市還有很 大的差距。所以我想我的題目先跟大家解釋一下二、三線城市還沒有準確的定位，按行政劃 分的級別有縣級市這些，也有按其他的方式。我的主要發言是限定于基本在三、四線城市， 也有二線城市設計當中的一些情況，給大家介紹一下設計當中遇到的一些情況和總結的數 據。 我想先說問題的提出，是在中國房地產業協會商業休閑旅游地產專業委員會的指導下， 結合這兩年我們在河北、內蒙、山西、遼寧、山東、湖南等地也有二線城市，三、四線城市 商業綜合體的實踐經過不完全統計提出一些個人意見供大家討論。 有些數據在統計當中比較 難得到，所以說是不完全統計，供大家參考使用。 商業地產的概念大家都清
3、楚， 為什么要把這個問題提出來， 就是在三四線商業地產設計 當中，融資的問題比一二線城市更困難。也就是說國際通行的商業地產隸屬于不動產范疇， 簡單說就是自持物業， 作為商業地產的開發建設應該遵循不賣的原則。 但實際上我們通過設 計實踐發現，這個問題并不是那么簡單。第二個就性質，商業地產具有金融產品的性質，依 靠物業升值和租金作為資本積累的途徑， 對于住宅地產有很大的不同， 大家做商業地產設計 的時候不是建筑師想怎么樣做都可以， 一定要按照資本運營的規律來做。 中國商業地產的現 狀一方面是被片面地過度集中在以零售商業為依托的開發建筑商。 商業建筑很容易引起大家 跟商場、 商店的聯系。 就我們建設部和商業建設專業委員會的建議應該歸類于非住宅類地產。 我們忽視了商業地產其他領域的開發建設。 另一方面在以零售商業為依托的商業地產開發建 設中，一定程度上存在著說唱兩張皮的現象。我是做實際設計的，我的
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