二三線城市商業地產發展方向分析報告（6頁）.doc
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二三線城市商業地產發展方向分析報告（6頁）.doc
1、中國二三線城市商業地產發展方向中國二三線城市商業地產發展方向 商業地產存在的問題 發展商或者投資人對商業地產發展的理念不清晰，或者比較缺乏。什么是理念不清晰 呢？到底什么是商業地產，很多人搞不清楚，地產里商業地產之所以跟住宅地產不一樣，因 為它里面裝著商業，尤其是零售商業地產非常復雜，商業地產到底是怎么一回事、它的特點 是怎樣， 我們怎么去做它， 發展商拿到一塊地， 怎么做獲得回報， 追求回報的目標是否合理， 風險在哪里，怎么控制開發的風險，這些都是我們在理念里要回答的問題。 不少發展商都抱著開發住宅地產的思想去拿了開發商業地產的地塊， 拿回來了又以開發 住宅地產的理念去開發商業地產，這是一種
2、普遍存在的現象，或者有的是被逼無奈，拿住宅 地去賭商業。 北京某一公司在蘇州某一地方， 太湖邊上拿了一塊地， 大家可以想像這一塊地， 政府批的容積率， 住宅是 6 萬多， 商業是 7 萬多， 在太湖邊上荒涼的很， 大家不知道怎么干， 拿地的時候根本沒有想這七萬多商業怎么辦， 是沖著住宅去的， 想著在太湖邊上的住宅肯定 是價值不菲，這是典型的拿住宅地被逼無奈去賭商業，最后向商業地塊拿回報，畢竟 7 萬多 商業面積將來怎么辦。在這樣的情況下就出現了商業地產選址不當，或者是錯誤的狀態，選 址一不當就后續問題來了，比如說缺乏發展商業的可行性、規模無法控制，政府批了讓你做 七萬，不做又不行，可是為了完成
3、這 7 萬的容積率，費了老勁也沒有辦法解決。在規模無法 控制的情況下，也找不到目標消費群，找不到商業概念，進而出現招商困難、開業困難等等 問題。其實很多商業地產的問題都是從這里來的，商業發展相對滯后，住宅包括酒店都可以 遠離市區、遠離繁華區域，或者是在一些山水比較漂亮的地方興建住宅或者酒店，但是商業 跟山水漂亮不漂亮沒有關系， 山水越漂亮的地方可能商業越糟糕， 因為去的人目的不是為了 商業。 二三線城市商業地產發展格局及驅動因素 在國內二三線城市商業發展水平相對落后，尤其是內地的城市，包括一些省會城市，商 業發展水平相對都是比較落后一些，商業模式比較簡單，以百貨、大賣場、商業街、批發市 場為主要的形式，業態比較傳統，很多地方除了本地菜之外，外地菜基本上不吃的。在成都 餐飲消費調查，70%的人首選川菜，外地菜在那里很難，所以消費模式業態還是比較傳統。 分布也比較集中，所以傳統商業中心的壟斷地
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