1、物流地產物流地產 ( (一一) )概念概念 “物流地產”，就是工業地產商根據顧客的需求，選擇合適的地點，建 成相關物流設施后，再轉租給客戶，并由一個資產管理隊伍進行相應的服務管 理。“物流地產”的典型顧客包括造商、零售商、第三方物流企業(3PL)、貨代 等。由于日常物流業務仍由客戶操作，而開發商只提供物業相關服務，故物流 地產的本質是地產而非物流。典型物流地產項目包括種類倉庫、貨柜碼頭、物 流園區、配送中心。 ( (二二) )物流和地產的結合物流和地產的結合 根據土地的用途不同，土地的價格也不同。 站在地產公司的角度:物流地產的核心仍然應該是在地產本身，是地產 就有增值的空間，只不過操作的方式
2、不同罷了。而站在物流的角度，物流地產 的核心在于物流業務，是物流就能夠創造價值。 就物流地產來說,有幾種形式:一是面向市區的配送基地,并輔以寫字 樓、倉儲;二是集中的物流園區建設,這也是地產商最有操作可能性的方式。三 是參與物流園區或者是物流基地的建設中,這樣有機會獲得一定比例的配建用地, 土地性質往往是住宅或者是商業,這也正是地產商所擅長的領域,但是獲取土地 的成本更便宜,也可以說是借物流的名義在地產中獲得了更好的資源和發展機 會。 物流地產需要豐富的資源門檻,地產公司往往沒有這方面的經驗,后期招 租容易遇到的困難,因此現在地產公司嘗試涉足這個領域時,仍然以建設為主,后 期運營都找到相應的專
3、業機構或是物流公司進行合作;但物流地產土地成本低廉, 這也正是地產商看到的最大機會搶占不可再生的土地資源,成為地產商與物 流發生關系的核心因素。 根據調研，現在有大型的專業賣場就有類似的土地儲備,相關人士透露 他們在前期會做倉儲式的購物基地,將現有的商家資源全部引進,甚至為了吸引 商家會在租金上有很大的讓利空間,在人氣和商氣起來之后,將倉儲拆卸,部分土 地置換再投入到地產開發,雖然他們在房地產領域比較陌生,但是土地成本低廉, 產品出來之后在價格方面的操作空間非常大。 很多物流公司最早做倉儲配送中心,規模非常小,但土地很便宜,增值以 后,有了更多的資本,開始向外發展，土地增值帶來的溢價成為近年來他們盈利 的重要組成部分。 ( (三三) )物流地產中的巨大商機物流地產中的巨大商機 相對而言，物流地產具有風險低、回報高、收入穩定等特點。 物流業是當前政府鼓勵發展的重點行業，即使在土地資源的出讓收
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