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物業(yè)管理組織架構(gòu)設(shè)置與管理成本控制研究分析（8頁(yè)）.doc

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物業(yè)管理組織架構(gòu)設(shè)置與管理成本控制研究分析（8頁(yè)）.doc

1、物業(yè)管理組織架構(gòu)設(shè)置與管理成本控制物業(yè)管理組織架構(gòu)設(shè)置與管理成本控制組織架構(gòu)是物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)人力資本控制的重要一環(huán)。它直接關(guān) 系到團(tuán)隊(duì)的組成、人員的配置、工作效率的高低和組織執(zhí)行力的強(qiáng) 弱。合理設(shè)置組織架構(gòu)既可以提高團(tuán)隊(duì)工作效率，形成和諧的工作環(huán)境，有序的組織管理層級(jí)，又可大大降低行政管理成本和人力資源成本，是一個(gè)一舉多得、事半功倍、提高經(jīng)濟(jì)效益的管理環(huán)節(jié)和組織程序。一、組織架構(gòu)設(shè)置要有一個(gè)客觀的依據(jù) 組織架構(gòu)的設(shè)置要有一個(gè)基礎(chǔ)的客觀的貼近實(shí)際的可對(duì)比參考和依據(jù)的數(shù)據(jù)平臺(tái)。例如，一個(gè)物業(yè)管理小區(qū)，月管理服務(wù)費(fèi)中，固定成本約占 20。固定成本含：稅金，社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)，折舊費(fèi)，設(shè)備設(shè)

2、施維護(hù)費(fèi)(設(shè)備設(shè)施維護(hù)費(fèi)主要指消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、門(mén)禁對(duì)講系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)等。設(shè)備設(shè)施維護(hù)費(fèi)高層樓宇約占管理費(fèi)收入的 8，小高層約占管理費(fèi)收入的 5，多層樓宇約占管理費(fèi)收入的 3)，電梯維修保養(yǎng)費(fèi)，垃圾清運(yùn)費(fèi)，四害消殺費(fèi)，化糞池清掏費(fèi)，水池清洗費(fèi)，業(yè)委會(huì)辦公費(fèi)，“三費(fèi)”提取及其他費(fèi)用等等。變動(dòng)成本約占 25。變動(dòng)成本含：公用水電費(fèi)，清潔、綠化、保安、維修物耗材料費(fèi)，行政辦公費(fèi)，通訊費(fèi)，交通費(fèi)，服裝費(fèi)，外墻清洗費(fèi)，社區(qū)文化費(fèi)及其他不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等等；5可能是當(dāng)月收繳不上來(lái)的；能用于人工費(fèi)(工資)開(kāi)資的只有管理費(fèi)收入的 50- 55左右。停車(chē)費(fèi)及其它經(jīng)營(yíng)收入就是小區(qū)物業(yè)

3、管理處的純“利潤(rùn)”收入。 50-55的管理服務(wù)費(fèi)收入比例，應(yīng)該是物業(yè)管理服務(wù)人工成本的臨界點(diǎn)，如果承認(rèn)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)是微利行業(yè)，同時(shí)，確保服務(wù) 品質(zhì)和陽(yáng)光操作，這個(gè)比例應(yīng)該是比較合理的。如果要加大這個(gè)比例途徑只有兩個(gè)：一是降低變動(dòng)成本；二是犧牲設(shè)施設(shè)備的使用壽命，對(duì)設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)少投入或不投入。例如，消防、安防、監(jiān) 控系統(tǒng)不做正常的維保。所以，物業(yè)管理服務(wù)的成本控制就是尋找一個(gè)不偏不袒，不顧此失彼的平衡點(diǎn)。二、組織架構(gòu)設(shè)置要有一個(gè)核心機(jī)構(gòu) 管理處組織架構(gòu)圖作為一個(gè)物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域的管理處，實(shí)際上就是一個(gè)無(wú)形產(chǎn)品的往復(fù)生產(chǎn)制造中心。既然是產(chǎn)品生產(chǎn)單位，從管理學(xué)的角度講，就需要有一個(gè)生產(chǎn)指揮調(diào)度中心，來(lái)組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制整個(gè)產(chǎn) 品的生產(chǎn)過(guò)程。“客戶(hù)服務(wù)中心”就是服務(wù)型產(chǎn)品生產(chǎn)單位的生產(chǎn) 指揮調(diào)度中心。 “客戶(hù)服務(wù)中心”的職能有以下幾個(gè)方面： 1、管理處產(chǎn)品生產(chǎn)制造(日

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