國外大型商業地產項目的成功之道研究分析（4頁）.doc
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國外大型商業地產項目的成功之道研究分析（4頁）.doc
1、 國外大型商業地產項目的成功之道國外大型商業地產項目的成功之道 與國內外成功的大型商業地產相比我們不缺少資金，也不缺少人力，然而國內 項目似乎總差那么一點火候，到底與國外先進的商業地產相比，國內項目還差在什 么地方？這些成功的大型商業地產有何高招？ 大型商業地產項目的開發流程基本可分四個階段：一是財務評估階段、二是市 場定位、三是商業布局、四是運營準備等四個階段。筆者認為國內與國外先進商業 地產項目的差異因素大致如下： 1、開發理念不同： 國外大型商業地產項目通常是：先做好商業，再賣地產！ 國內開發商則是：直接先賣地產，再補救商業； 國外開發大型的地產，商業基本上是不賣的，他會把商業做好，賣的
2、是商業成 功后周遭升值的地產。 2、開發使命感不同： 國外做商業地產，尤其大型商業地產開發商對社會的使命感非常重。 在國內很少聽到商業地產的開發商對社會想盡到夠高度的社會使命感。 例如很多日系的百貨公司與開發商他們的經營宗旨類似像現在咱們談的以人 為本、 和諧社會這樣的企業定位， 他們擁有很高的社會使命感， 他們是有備而來的。 3、開發財務準備不同： 國外商業地產做開發準備的時候， 他們在財務資金準備上是考慮我可以先虧幾 年，而不是不擇手段的要求執行團隊于短期內回收投資。 4、對消費者研究的重視程度不同： 在市場定位上，國外開一個項目的時候，他們對消費者研究是非常重視，他們 基本上不會受開發時
3、間壓力的影響。 如果對目標地區的市場調研及對目標消費者沒 有十足把握的話，他們不會冒然設計一個大型 Mall。 但在國內， 這個對消費者研究的關鍵功課通常會被很多專家認證會替代掉或被 市調公司替代掉。所以，因為對消費者研究的功課被別人替代掉了，項目往往也就 會被市場淘汰掉。 關鍵還是回到源頭，關于市場定位，國內開發商老板有沒有判斷能力就是關鍵 了。 關于市場定位還有一個大差異是：人本意識不夠。目標消費者是誰國內開發商 可能都不知道。開發商只關心項目什么時候賣完及什么時候蓋好。至于目標消費者 要什么、要多少，都不知道或不夠重視！我覺得現階段在定位上應該可以借用更多 國內外好的專業公司去協助開發商。 5、招商布局觀念不同： 大型商業地產的經營可簡單概分三個業態板塊：休閑、餐飲娛樂和購物。這三 個板塊，國外項目跟國內項目的招商布局觀念是不一樣的。 例如餐飲業態到底應該是垂直分布還是水平分布， 要
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