呼和浩特大唐金座寫字樓銷售價格方案及說明（7頁）.doc
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呼和浩特大唐金座寫字樓銷售價格方案及說明（7頁）.doc
1、大唐金座寫字樓銷售價格方案及說明大唐金座寫字樓銷售價格方案及說明 一、一、 按成本收益法導出銷售價格按成本收益法導出銷售價格 按大唐金座寫字樓總建筑面積（包含地下及公共部分）21500 ，總 投資為 2 億元，按 25%的收益率計算可知（總造價為大唐公司給出， 寫字樓建筑面積為暫估，存在一定誤差） ： 200000000/21500（1+25%）=11628 元/ 二、二、 按租金反推法按租金反推法導出銷售導出銷售價格價格 按本案寫字樓平均租金價格 2.0 元/天，投資回報率按平均 6.67%（暫不考慮資產增值、折舊） ，空置率按 30 天/年計算： 2335/6.67%=10044 元/ 最
2、具對比性項目，國際大酒店租金反推法導出其銷售價格： 1.7335/6.67%=8538 元/ 由國際大酒店現有租金導出本區域價格認知系數約為： 0.834 本案租金價格反推法最終銷售價格導出： 100440.834=8377 元/ 三、三、 對比市場同類寫字樓導出銷售價格對比市場同類寫字樓導出銷售價格 1. 權重設定權重設定 項目名稱項目名稱 項目地址項目地址 銷售均價銷售均價 比較權重比較權重 天和大廈 錫林南路 7000 元/ 30% 金天帝廣場 新華東街 6500 元/ 20% 明澤廣場 新華西街 6800 元/ 15% 海亮廣場 中山西路 7500 元/ 35% 根據以上可比項目進行采
3、用綜合可比定價法進行本案寫字樓定價 2. 比較因素比較因素 (1) 打分取值在 1-1 之間，表示各因素的影響程度； (2) 樓盤折實均價為該樓盤的實際成交均價； (3) 得分=權重打分 (4) 比較價格=折實均價（1+合計得分/100） 海亮廣場海亮廣場 定價因素定價因素 細化因素細化因素 權重權重 打分打分 得分得分 備注備注 地域因素 40% 環境 20% 升值潛力 5 0.1 0.5 商務氛圍 5 -0.1 -0.5 多種業態，較為混雜 自然環境（噪音） 5 -0.5 -2.5 較為吵雜 治安環境 5 -0.3 -1.5 治安環境較差 交通 10% 車行道路 5 -0.3 -1.5 車流量大，堵車嚴重 公交系統 5 0.2 1 多條公交線路 配套 10% 商業配套 3 0.5 1.5 商業配套完善 金融配套 5 0.3 1.5 金融配套較為完善 娛樂休閑配套 2 0.1 1.2 較
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