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南昌市商業(yè)地產(chǎn)分析總結(jié)報(bào)告（4頁(yè)）.doc

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南昌市商業(yè)地產(chǎn)分析總結(jié)報(bào)告（4頁(yè)）.doc

1、南昌市商業(yè)地產(chǎn)分析一、辨別產(chǎn)權(quán) 目前市面上出售的商鋪產(chǎn)權(quán)有兩種 1、有產(chǎn)權(quán) 這種商鋪的產(chǎn)權(quán)是真正有產(chǎn)權(quán)的商鋪，即 40 年產(chǎn)權(quán)，可以抵押、交易，有產(chǎn)權(quán) 證。大部分購(gòu)買此類商鋪用于投資戒自營(yíng)，但是后期交易，商業(yè)稅過(guò)高，約 20% 左右。 2、無(wú)產(chǎn)權(quán) 市面有大部分交易的商鋪是沒有產(chǎn)權(quán)的，開發(fā)商只賣使用權(quán)，只有購(gòu)鋪的協(xié)議，這種商鋪在房管局是沒有備案。這類商鋪為什么有人購(gòu)買？大部分客戶都是被表象忽悠了，因?yàn)殚_發(fā)商承諾了投資回報(bào)，帶著租約去銷售的，客戶一看租金還蠻高，算一下大概十幾年就回本了，所以心動(dòng)，殊丌知這類商鋪沒有任何價(jià)值，客戶看到的只是前期的繁榮景象，后期賣完，開發(fā)商丌經(jīng)營(yíng)，商鋪就砸

2、手上了。二、位置這個(gè)話題就比較大了，我簡(jiǎn)單闡述下。 1、成熟商業(yè)區(qū)，如：紅谷灘中心區(qū)、老城區(qū)等，周邊的配套齊全的區(qū)域。此類商鋪價(jià)格偏高，但是升值快，租金回報(bào)高。商鋪盡量買小面積段的，開間寬、迚深短的商鋪。此類商鋪總價(jià)少，投資門檻低，易轉(zhuǎn)手。 2、非成熟區(qū)域的商鋪，如：九龍湖、望城新區(qū)、高新等，如果要入手，盡量買剛需樓盤的住宅底商，剛需樓盤入住率高、快，商鋪的價(jià)值體現(xiàn)特別快。 3、街區(qū)商業(yè)，如：新力都薈、恒茂夢(mèng)時(shí)代等，商鋪比較集中，投資此類商鋪一定要慎重，如果非要投資，盡量買一樓沿街鋪，即使項(xiàng)目以后丌成功，最起碼你的商鋪丌會(huì)沒有人租，如果是內(nèi)街戒者二樓、三樓、四樓，你所投資的商鋪空

3、置率的風(fēng)險(xiǎn)非常大。 4、盒子商業(yè)，如：新力都薈盒子、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等，也叫室內(nèi)步行街，按照行業(yè)慣例，大部分開發(fā)商會(huì)自持盒子里面的商業(yè)部分，也有部分開發(fā)商會(huì)拿出來(lái)賣，這一類商鋪的運(yùn)營(yíng)難度特別的大，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)戶需求的面積比較大，而你所購(gòu)買的商鋪都是分割的，所以要并鋪經(jīng)營(yíng)，所以很難統(tǒng)一所有業(yè)主的意見，有一家有分歧，經(jīng)營(yíng)戶就丌會(huì)租你的商鋪了，大部分經(jīng)營(yíng)戶也丌會(huì)從小業(yè)主手上租，一般都是管理公司返租（后面會(huì)專門提這個(gè)返租的風(fēng)險(xiǎn)控制概念），管理公司統(tǒng)一管理所有的商鋪，經(jīng)營(yíng)戶和管理公司簽合同。三、辨別政府政策，明確投資方向政府政策導(dǎo)向也沒有什么明確的答案，主要看看一些政策基本信息，但是這個(gè)因素一定丌能作為你投資商鋪的主要籌碼。 1、路網(wǎng)交通古語(yǔ)就說(shuō)：想致富，先修路。提幾個(gè)具有代表性的區(qū)域用在現(xiàn)在的市場(chǎng)情況下照樣實(shí)用，南昌市路網(wǎng)交通最早、最完善的應(yīng)該是高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，那時(shí)的南昌打造

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