深圳廣州大型商業地產項目考察學習報告（8頁）.doc
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深圳廣州大型商業地產項目考察學習報告（8頁）.doc
1、 2006 深圳廣州大型商業項目考察學習報告 3 月 21 日3 月 23 日在深圳參加了一個商業地產考察學習會議，期間聽了幾個專家的報 告并參觀了幾個大型商業項目，整理如下： 一、 專家報告： 北京禾田摩爾投資顧問有限公司 何亞狄 內容：城市生活休閑中心（LCS）的模式與操作。 1、LCS 含義是超越了購物中心的更高的商業組織形態。LCS 在 物業組織形式上可以是單體也可以多體。開發組織上可分一、二期或 多期開發。在商業業態組合上，更加重視非購物類別的組合。休閑、 娛樂、運動、餐飲、生活配套等類別比重增大。通過非購物類別主流 化，達到綜合效益的平衡與提升。現主持北京大鐘寺國際廣場（中坤 集團
2、）的招商代理，建筑面積為 43 萬。4 棟單體組合（地下三層）， 業態分布為：購物類、餐飲、酒吧、娛樂休閑等。 2、業界對 SHOPPING MALL比較認同的看法： 1）* 建筑形態為單體； * 規模比較大； * 業態齊全； * 要有主力店，一般為百貨公司加超市，再配以各類專賣店； * 以購物類商品所占比重較大，一般在 60左右； * 可在城市中心也可在邊緣； * 統一經營管理，但街鋪獨立收銀。 2）休閑中心與街鋪的比較： 休閑中心往往帶有街鋪，街鋪是休閑中心商業組合的基本單位。休閑中心經營管理的對象 主要是以街鋪形式體現出來的商戶；經營街鋪是 LCS 最核心的業務。 3）SHOPPING
3、MALL可以整合當地資源，提升周邊價值，租金 應采取低開高走的策略。 * SHOPPING MALL剛招商時，沒做宣傳時租金比市場低 20； * 營銷工作好，預期收益高 20； * 租期不要太長，盡可能短一些，兩年后重談租金，商業氛圍好的話，兩年后租金可翻 番。 * SHOPPING MALL 單鋪租賃協議有許多應注意的細節，有技巧，要避免可能出現的各種 問題。 廣州思特商業地產運營顧問機構 羅海波 1、當前國內商業地產三大癥結： 1）呈數量型增長，忽視項目質量及長期盈利能力。 2）結構高度趨同。 3）多數項目采用生硬的模塊化運作模式。 2、成功商業地產開發關鍵要素： 發展環境： 1）市場調查分析，先招主力店，后招散租客戶。 2）動態商業規劃，確保租戶遵循商業組合規劃，不要屈服于租戶無理要求，而犧牲 SHOPPING的商業組合，后期繼續精心調整，組合規劃，必須做必要的調整。 3）招商準則：
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