番禺區(qū)生態(tài)型生活園區(qū)投資可行性分析報(bào)告(13頁(yè)).doc
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番禺區(qū)生態(tài)型生活園區(qū)投資可行性分析報(bào)告(13頁(yè)).doc
1、番禺區(qū)番禺區(qū)生態(tài)型生活園區(qū)生態(tài)型生活園區(qū)資可行性分析資可行性分析 前言 2005 年 12 月 2 日,番禺區(qū)國(guó)土局發(fā)布了國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓公告,公 開(kāi)掛牌出讓五宗國(guó)有土地使用權(quán),競(jìng)價(jià)日期自 2005 年 12 月 12 日至 2005 年 12 月 22 日上午 10 時(shí)正止。本次土地掛牌有三個(gè)新亮點(diǎn):第一,地價(jià)提升;第二, 教育配套設(shè)施由政府統(tǒng)一配置;第三,拍賣地塊集中于南區(qū)、鐘村。番禺區(qū)政府 決定從 2005 年起重點(diǎn)開(kāi)發(fā)市橋南區(qū),并把南區(qū)定位為“具有南國(guó)水鄉(xiāng)特色,融 精品商業(yè)、休閑度假和文化娛樂(lè)于一體的生態(tài)型生活園區(qū)”。本次土地掛牌出讓 就有兩塊地塊位于南區(qū), 以下就其中沙灣鎮(zhèn)龍岐
2、村地塊作一個(gè)初步的開(kāi)發(fā)投資可 行性分析,粗鄙之處請(qǐng)行家指正。 本次分析主要分為:基礎(chǔ)分析、市場(chǎng)分析、項(xiàng)目定位、成本效益、結(jié)論及思考五 個(gè)部分。 一、基礎(chǔ)分析 1.地塊背景資料 2.區(qū)位分析 1)隨著德興大橋的通車、西麗大橋的動(dòng)工,阻礙南區(qū)社會(huì)發(fā)展的交通問(wèn)題得 到緩解,規(guī)劃中的路網(wǎng)、橋梁的建設(shè)也正如火如荼地順利進(jìn)行,令市民可充分享 受市橋城區(qū)的生活環(huán)境,使該區(qū)域的城市化進(jìn)程加快。 2)南區(qū)及沙灣是市民公認(rèn)的教育資源配置最豐富、 最完善的區(qū)域, 番禺的 “高 等學(xué)府”基本上都在該區(qū)域范圍內(nèi),教育配套從省一級(jí)幼兒園、中小學(xué)到職業(yè)技 術(shù)學(xué)院等完全是“一條龍”,這使該區(qū)域住宅的吸引力有較大提升。 3)該
3、區(qū)域近兩年發(fā)展快速, 生活氛圍日漸成熟, 大型的批發(fā)市場(chǎng)、 花卉市場(chǎng)、 綜合市場(chǎng)等的啟用,轄區(qū)內(nèi)的樓盤以大型項(xiàng)目或別墅項(xiàng)目為主,而且新建樓盤在 整體規(guī)劃上都有較高標(biāo)準(zhǔn),使該區(qū)域的生活設(shè)施和住宅配套日益完善,促使該區(qū) 域成為番禺未來(lái)居住中心區(qū)。 4)目前項(xiàng)目周邊的公共配套尚未完善,除中小學(xué)和一些中小型商鋪外,其他 方面的配套有待改善,特別是公共交通、市場(chǎng)、醫(yī)院等方面。 二、市場(chǎng)分析 1.區(qū)域住宅市場(chǎng)分析 1)供應(yīng)量:以舊盤新貨為主 由表 2 可以看出,南區(qū)及沙灣的樓盤的供應(yīng)情況可分為兩大部分,一部分為 一、兩年前的產(chǎn)品,現(xiàn)剩余少量尾貨在售,另一部分為大型樓盤的新組團(tuán)。 單從市場(chǎng)供應(yīng)角度分析, 估計(jì)現(xiàn)時(shí)該區(qū)域一手住宅的總供應(yīng)量約為 1500 套。 2)產(chǎn)品: 大盤大戶型占主導(dǎo) 現(xiàn)時(shí)該區(qū)域市場(chǎng)上以小高層和多層兩種住宅為主,高層住宅的供應(yīng)量較少, 而且番禺的別墅也較集中于該區(qū)域,因此住宅小區(qū)的密度