1、【操盤分享】【操盤分享】三四線城市三四線城市操盤經驗操盤經驗 一、市場調查一、市場調查 在三四線城市做市場調查相對一二線城市來說，有一定的難度。原因是三四線城市信息相對閉 塞， 開發商或者代理公司的觀念和管理方式不同于一二線城市。 在我經歷過的幾個項目所在的城市中， 開發商很多都是本地人，所有的東西都當成是商業機密，都是無可奉告，冷眼相待。這還是小事，到 一個地方，我們就要適應。 三四線城市如何做市場調查？三四線城市如何做市場調查？ 一一 是態度要好，謙遜一些。是態度要好，謙遜一些。 并非所有的項目都像之前說的那樣可怕。你對他態度好些，相信他也不會對你怎么樣，他才會愿 意和你交談，透漏給我們一
2、些信息。 二二 是多和為數不多的比較開放的代理公司工作人員交談。是多和為數不多的比較開放的代理公司工作人員交談。 現在越來越多的比較知名的代理公司拓展進入三四線城市，他們帶去了比較先進的操作方式，同 時相對比較開放，會告訴你他了解的市場大致是什么樣子。不過有時具體數據會有些偏差，但總是有 幫助的。 三三 是利用開發商的資源（如果開發商是本地的）。是利用開發商的資源（如果開發商是本地的）。 這也是初到一個人生地不熟的地方后，獲得較為真實信息的很重要的一種方式。讓開發商介紹 人給你認識，然后了解你想要知道的內容，這在客戶特征調查的時候比較有用。 四四 是和媒體是和媒體打好關系。打好關系。 雖然三四
3、線城市房地產發展目前大都很不規范，信息很閉塞，但有些三四線城市，尤其是三線城 市，他們開始有了專注于房地產廣告的媒體。這些媒體會主動搜集市場信息，進行統計。和他們搞好 關系，他們的資源有助于我們分析該城市近些年房地產發展的脈絡和階段，對于我們給自己的項目做 準確的定位有很好的幫助。 二、產品及物業發展規劃二、產品及物業發展規劃 前幾天給開發商提案，要改變策略，多做些展示和行銷活動，開發商說等等，說反正住宅死 不了盤，就是賣得早晚的問題。 三四線城市的很多項目都存在這樣的問題。導致銷售困難的原因中，除了營銷方式和力度等問題 之外，另外很重要的原因就是產品沒做好。戶型面積不是太大就是太小。市場調查所反映出來客戶的 喜好完全被置之度外。 現在在做的一個項目，我們進來之前都已經施工好幾個月了。戶型配比里面，竟然有相當比 例的 50 的房子，而這樣的市場，一室的房子基本沒人要，開盤到現在，4 個月賣
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