1、商鋪定價與投資收益率的計算方法商鋪定價與投資收益率的計算方法 一、商鋪的價格制定一、商鋪的價格制定 a、根據項目的建設成本，目標利潤水平、市場競爭態勢以及項目本身的立地條件、建設水平及規模，設定 期望的銷售總額。如：y 億元。 b、憑經驗對項目不同層別進行系數設定。原則上第一層是項目價值最高價格最高的層別，通常取系數為 100%；第二層次之，根據項目的具體情況取小于 100%的系數值，系數值的大小取決于項目的人流導向系 統，商鋪的規劃布局，周邊商鋪價格水平等因素。依次類推越高層別系數越小，地下層別亦如此。 c、計算各層別的權重系數。根據上述第二點所設定的系數乘以該樓層的可銷售面積(或建筑面積)
2、計算得出 該樓層的權重系數。(此步驟在各樓層的計算方法相同) 公式一：公式一：系數 x 銷售面積(建筑面積)=權重系數 d、計算總權重系數。各層的權重系數相加求和得出項目的總權重系數 公式二：公式二：權重系數=總權重系數 e、 計算層別總價和層別均價。 層別總價等于項目整體目標銷售總額除于總權重系數得出的數值再乘于該層 別的權重系數；層別均價等于該層別的總價除以可銷售面積(建筑面積)。其他層別依次類推 公式三：公式三：(目標銷售總額 總權重系數)x 層別權重系數=層別總價 公式四：公式四：層別總價 層別銷售面積(建筑面積)=層別均價 f、在得出各層別的總價和均價的前提下，具體計算各層別不同位置
3、的商鋪的售價。具體如下： 根據各個具體的商鋪在該層別的位置、能見度、通道類別、到達度、面積等因素設定相應的系數值(此時不 考慮該層別在整個項目的權重系數和銷售總價，設定思路與層別系數設定相似)位置最好、面積最合適、能 見度最高、最容易到達的商鋪通常設為 100%，根據不同因素的變化遞減。 計算該具體商鋪的權重系數。用上一步設定的商鋪系數乘于該商鋪銷售面積(建筑面積)計算得出該商鋪權 重系數。 公式五：公式五：商鋪系數 x 商鋪銷售面積(建筑面積)=商鋪權重系數 依次類推計算出各個具體商鋪的權重系數并相加求和得出該層別商鋪的總權重系數。 公式六：公式六：具體商鋪權重系數=層別商鋪總權重系數 計算具體商鋪總價和具體商鋪銷售單價。具體商鋪總價等于該層別計算銷售總額(具體參見公式三)除于層 別商鋪總權重系數得出的數值再乘于該具體商鋪權重系數；具體商鋪銷售單價等于該具體商鋪的銷售總價 除以可銷售面積
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