商鋪與住宅投資開(kāi)發(fā)的比較分析報(bào)告(9頁(yè)).doc
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商鋪與住宅投資開(kāi)發(fā)的比較分析報(bào)告(9頁(yè)).doc
1、商鋪與住宅投資開(kāi)發(fā)的比較分析商鋪與住宅投資開(kāi)發(fā)的比較分析 商鋪,也稱為商業(yè)用房或商業(yè)地產(chǎn),指用于各種商品、服務(wù)或體念等 經(jīng)營(yíng)用途的場(chǎng)所,包括零售、餐飲、娛樂(lè)、休閑、健身等。作為房地 產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)分支,商鋪具有與其他物業(yè)相似的物理屬性,但是由于 商鋪是商業(yè)與房地產(chǎn)的復(fù)合體, 必然有不同于住宅(指普通住宅、 公寓、 排屋和別墅,以下同)的其他特征: 1可供選址少。住宅開(kāi)發(fā)可選地塊范圍廣,不同的地塊適宜開(kāi) 發(fā)不同類型的住宅;商鋪開(kāi)發(fā)選址局限于城市商貿(mào)中心和主要街道 的沿街地段,地塊供給量較小,可選擇的范圍窄。 2規(guī)劃難度高。一方面,商鋪面對(duì)客戶需求個(gè)性化特點(diǎn)更加鮮 明,各種業(yè)態(tài)對(duì)商鋪的要求不具有替代
2、性。如果針對(duì)特定目標(biāo)客戶 規(guī)劃設(shè)計(jì)的商鋪招商不成功,項(xiàng)目在短時(shí)間內(nèi)將很難找到合適的客 戶,從而使項(xiàng)目銷售(招商)帶來(lái)嚴(yán)重的后果。商鋪投資受宏觀經(jīng)濟(jì)、 消費(fèi)者行為的影響非常突出,對(duì)于大型商鋪開(kāi)發(fā)而言,預(yù)測(cè)人流、 物流、車流和現(xiàn)金流的難度遠(yuǎn)遠(yuǎn)比開(kāi)發(fā)住宅大。最關(guān)鍵的是,目前 沒(méi)有關(guān)于各類經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)所要求的關(guān)于進(jìn)深、開(kāi)間、面積、層高、和 柱距的設(shè)計(jì)參數(shù)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),造成商鋪規(guī)劃設(shè)計(jì)帶有一定的盲目性。 3政策影響大。對(duì)于商鋪投資,政策層面的巨大影響不容忽視, 這些政策主要指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)政策、金融信貸政策、銷售管理政策、 工程建設(shè)政策等。首先,商鋪開(kāi)發(fā)報(bào)建除了國(guó)土、規(guī)劃、園林、消 防、人防、市政等部門外,規(guī)劃方
3、案還必須向市商委報(bào)審,設(shè)計(jì)必 須符合城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的整體布局才可能獲得通過(guò)。有的城市由于商 業(yè)設(shè)施較多,對(duì)開(kāi)發(fā)大賣場(chǎng)和百貨店甚至要召開(kāi)市民聽(tīng)證會(huì)(如大 連),商鋪?lái)?xiàng)目通過(guò)政府各個(gè)部門審批的難度可想而知。其次,銀行 對(duì)商鋪購(gòu)買的抵押貸款條件與住宅有區(qū)別, 商鋪貸款至多 6 成 10 年, 而住宅貸款可以 8 成 30 年。再者,商鋪的層數(shù)少,根據(jù)銷售政策規(guī) 定一般要到物業(yè)結(jié)構(gòu)封頂才能預(yù)售,而高層、小高層住宅只要投資 達(dá)到三分之一、已經(jīng)確定竣工日期就可以預(yù)售,因此商鋪開(kāi)發(fā)要求 發(fā)展商具有很強(qiáng)的資金實(shí)力。業(yè)界有人戲言,商業(yè)地產(chǎn)是資本的游 戲。此外,商鋪對(duì)政府區(qū)域規(guī)劃比住宅更敏感,城市功能布局的調(diào) 整對(duì)商鋪的收益將產(chǎn)生革命性的影響。 4價(jià)格變化快。一般來(lái)說(shuō),建筑物底商的價(jià)格是住宅價(jià)格的 2-3 倍,有的繁華街道甚至可以達(dá)到 5-8 倍;少數(shù)拍賣的商鋪(鋪面和鋪 位)高達(dá) 18 萬(wàn)元。由于商鋪的價(jià)格高