1、 商業地產的現金流管理商業地產的現金流管理 商業地產與電商 文/張海明 現金流是企業的血液，更是商業地產的生命線。今天筆者和大家交流商業地 產現金流的管控要點，歡迎大家拍磚。 購物中心的只租不售購物中心的只租不售 早期的商業地產通過銷售商鋪來收回投資，資金回籠快，投資回收期短；但 商鋪經營權分散、各自為政、導致后期運營困難，留下很多后患，打官司、退租、 退鋪等屢見不鮮。購物中心各業態高度依賴、客觀上需要統一規劃、統一招商和 統一運營管理。 因此， 越來越多的商業地產開發商采取購物中心只租不售的模式。 現金流滾資產現金流滾資產 購物中心只租不售模式的優勢是經營權統一，利于后期項目運營，但前期無
2、回籠資金，資金占用壓力大。為了平衡現金流，城市綜合體通常通過銷售住宅、 公寓等可售資產來平衡自持物業的現金流，籍以支撐購物中心的建設。這就是通 常所說的“現金流滾資產模式”。該模式很好地吸納了散售和持有兩種單一模式 的優勢，同時又一定程度上弱化了兩種模式的弱點。 股東資金股東資金/ /開發貸開發貸/ /銷售回款銷售回款/ /經營貸，一個都不能少經營貸，一個都不能少 項目獲取土地以及前期準備的資金需企業自行投入，無法通過其他途徑獲 取， 項目開發資金的壓力在這一階段十分巨大，只有資金準備充足的企業才能順 利啟動項目開發。接下來可通過開發貸的方式獲取銀行信貸資金支持，開始項目 的工程建設。項目正常
3、建設達到預售條件后，通過預售可回籠部分資金。項目建 設完成后須按借款合同約定歸還銀行開發貸。 由于自持商業及酒店無法通過銷售 形成現金流入，此時需要通過經營貸的方式來置換開發貸及歸還股東借款。 現金流動態管理是靈魂現金流動態管理是靈魂 商業地產的開發周期長，在項目開發過程中，會受到市場、金融等眾多影響 因素。無論是宏觀經濟、財政政策還是貨幣政策，都可能影響項目的開發貸、銷 售回款和經營貸。因此，現金流的動態管理就顯得格外重要。 現金流的動態管理需要結合項目的開發計劃、成本計劃、銷售計劃和資金計 劃進行統籌考慮。值得注意的是，住宅地產的“以銷定產”不完全適用于商業地 產的開發。因為商業地產的利益相關人眾多，先招商后建設的模式決定了按期開 業的重要性。 綜上所述， 商業地產需要通過確定合理的租售比使資金壓力控制在可承受范 圍之內。 由于持有物業的存在， 開發速度越慢， 企業面臨的資金壓力越大。
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