1、商圈飽和度商圈飽和度 什么是商圈飽和度 商圈飽和度是判斷某個地區同類商業競爭激烈程度的一個 指標，通過計算或測定某類商品銷售的飽和指標，可以了解某個 地區同行業是過多還是不足，以決定是否選擇在此地開店。 商家決定是否進入某市場前， 首先要測算該市場是否已經飽 和，也就市場是否還有進一步拓展的空間。當飽和度較高時，剩 余空間有限， 不宜進入， 但當飽和度較小時， 說明市場空間很大， 有很大的拓展機會。 商圈飽和度的計算 飽和度計算必須基于同一個產品市場或者替代性很大的產 品市場。不同產品的飽和度不具有可比性。商圈飽和度測算方法 是： IRS=(C)(RE)/RF 其中，IRS 是某地區某類商品商
2、業圈飽和指數；C 是某地區 購買某類商品的潛在顧客人數；RE 是某地區每一顧客平均購買 額；RF 是某地區經營同類商品商店營業總面積。 IRS 本意就是指每平方米零售面積負擔的購買額或銷售額 數。人們自然地根據此數的大小，來判定一個地區或商圈的零售 設施是否飽和。 該指數越大， 表明該地區零售設施越缺乏； 反之， 則表明該地區設施越飽和。如果已知 A 區域飽和度為 20000 元/ 平方米，另一類似 B 區域飽和度為 13000 元/平方米，說明 A 區 域的市場容量較大，商業設施還有進一步擴大的空間。 城市商業需求面積的合理估算 城市商品房開發包括住宅、辦公和商業用房，目前，由于住宅市場的疲
3、軟以及商 業用房價格遠高于住宅，在商業地產項目投資決策中，對某個城市的商業發展發 達程度的判斷十分重要，這將直接影響項目的成敗。該城市究竟是商鋪供過于求 還是供不應求，判斷的標準是什么，如何進行定性定量的分析，本文將著力解決 這些問題。 一、城市商鋪需求的定義 商鋪也是一種商品，因此，根據西方經濟學中對商品需求的定義，城市商鋪需求 是在一定的租金水平下，經營者愿意并且能夠租賃的商鋪面積。 在實際運作中，并不是所有商戶都通過租賃方式來獲取商鋪的使用權，也有少數 商戶自購商鋪自營，這種情況下，可以通過相關的財務計算換算成對應的租賃價 格。 二、影響城市商鋪面積需求的因素 商鋪面積的需求，直觀的來說，分為兩種，分別是經營用需求和投資用需求。經 營用商鋪的購買者或租賃者為經營業主，而投資用商鋪的購買者為投資者，兩者 購買的目的不同， 但是投資者投資收益的實現依賴于商鋪價值的升值和穩定的租 金收入，
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