商業地產的商業營運外包模式分析報告（2頁）.doc
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商業地產的商業營運外包模式分析報告（2頁）.doc
1、商業地產的商業營運外包模式商業地產的商業營運外包模式 由于開發經營商業地產的技術要求較高，因而其外包的環節也較多，除拿地及企業通用 管理和籌資外， 其余均可以適當的方式進行外包。 比如， 規劃設計外包給設計院， 產品定位、 招商及商業運營外包給商業管理公司，而建造、裝飾工程、銷售等環節均可分別外包給建筑 工程公司、裝飾公司及銷售代理公司。各個環節的外包模式各不相同，本文主要談談商業運 營的三種外包模式的優缺點。 商業地產商業運營是商業地產開發經營中最重要的環節之一， 它包括商業定位 （產品定 位）、商業招商（主力店群及中小店招商）及營運管理三個方面的內容。 商業地產商業運營外包是指商業房地產開
2、發商戰略性地整合企業外部優秀的或適合的 專業技術和服務資源主要指商業管理公司， 來替代內部部分和人員， 以承擔開發商開發過 程的商業運營環節之工作任務。其目的就是整合內外部資源，降低經營成本，使企業自身的 競爭力迅速提高，創造更好的經濟效益。商業運營外包和銷售外包一樣，應屬于商業地產營 銷外包環節。 經多年的實踐和總結，富智商業顧問認為，目前市場上有三種商業運營外包模式：一是 委托代理模式，即開發商全權委托商業管理管理公司進行市調、定位、招商，或全托型運營 管理；二是純顧問模式，即商業管理公司為開發商提供相關的各種操作建議和意見，具體計 劃由開發商自行實施；三是執行顧問模式，指開發商與商業管理
3、公司聯合組建實施團隊，由 商業管理公司提出各種方案， 經雙方確定后由商業管理公司派駐項目地的高級顧問帶領開發 商的相關人員全面實施計劃。 委托代理模式可控性差委托代理模式可控性差 采用該模式的開發商多數為“激勵型”或“甩手掌柜型”，他們認為，商業管理公司的收益 應該完全與招商或日后經營收益直接掛鉤；或認為商業管理公司承擔開發商的某一類任務 后，可以放手讓其實施計劃，因而開發商并沒有深入參與到工作的各項細節中去。 該模式的優點有：1、商業管理公司有可能較大程度地發揮其潛力，使項目成員按商業 規律去實施計劃，從而提高項目的成功率。2、對商業管理公司來說，代理費用非常可觀， 雖然代理費用與業績直接掛色，但可觀的預期收入能夠刺激操盤者想方設法去完成任務。 該模式的缺點則有：1、要求商業管理公司的操作團隊較穩定，且經驗豐富，能在市場 不斷變化時作出科學合理的調整方案，并及時與開發商溝通。2、開發商對
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