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商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格體系研究分析（5頁）.doc

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商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格體系研究分析（5頁）.doc

1、商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格體系一、項(xiàng)目租金體系定位 1-1、租金與售價(jià)的關(guān)系在設(shè)計(jì)的年限內(nèi)要超出預(yù)計(jì)的投資回報(bào)率，以支撐銷售價(jià)格價(jià)格。前期若形成租金與售價(jià)的非正比關(guān)系，則要利用持續(xù)經(jīng)營中的租金漲幅百分比來支撐售價(jià)。月租金的設(shè)計(jì)要滿足商業(yè)按揭月供的需求，上下浮動(dòng)不可超過 5%。每年之間的租金關(guān)系要體現(xiàn)出增長，按揭還款后的剩余應(yīng)越來越大，滿足投資價(jià)值。 1-2、租金與經(jīng)營商利潤的關(guān)系經(jīng)營商在進(jìn)場經(jīng)營初期的投入費(fèi)用較大，涉及到裝修以及對經(jīng)營預(yù)期的準(zhǔn)備金投入，前期的租金以適當(dāng)補(bǔ)貼的形式為主，使經(jīng)營商有利可圖。對于難以承受較高租金的低利潤業(yè)態(tài)，在招商前期盡量不予考慮。 1-3、影響租金水平的價(jià)

2、值權(quán)重表序號評判因素權(quán)重分值 A 周邊環(huán)境 (小計(jì)) 30 A-1 商業(yè)位置 5 A-2 交通便利度 5 A-3 周邊房屋素質(zhì) 5 A-4 周邊居民質(zhì)素 5 A-5 人流 5 A-6 車流 5 B 規(guī)劃及建筑 (小計(jì)) 20 B-1 整體規(guī)劃 4 B-2 外觀建筑風(fēng)格 4 B-3 建筑空間規(guī)劃 3 B-4 停車位、便利、大小 3 B-5 主題廣場 3 B-6 動(dòng)線組織 3 C 配套設(shè)施 (小計(jì)) 20 C-1 公共配套設(shè)計(jì) 4 C-2 無障礙設(shè)計(jì) 4 C-3 導(dǎo)購設(shè)施 3 C-4 安全設(shè)施 3 C-5 燈光設(shè)計(jì) 3 C-6 其它設(shè)施 3 D 營銷管理（小計(jì)） 30 D-1 主題形象

3、3 D-2 營銷策略 3 D-3 主力店 4 D-4 業(yè)態(tài)布局 4 D-5 人流設(shè)計(jì) （商場內(nèi)） 2 D-6 經(jīng)營管理模式 3 D-7 商業(yè)管理公司 2 D-8 促銷活動(dòng) 2 D-9 經(jīng)營管理 3 D-10 品牌控制 2 D-11 物業(yè)服務(wù) 2 合計(jì) 100 價(jià)值實(shí)現(xiàn)度 100% 說明：在租金定價(jià)策略上，按照樓層取可比實(shí)例的層平均租金水準(zhǔn)進(jìn)行綜合系數(shù)打分并與項(xiàng) 目在附近區(qū)域內(nèi)的綜合分值進(jìn)行比較，在權(quán)重分配后，計(jì)算出層租金的理論值，根據(jù)市場綜合情況進(jìn)行校準(zhǔn)。并按層租金均價(jià)來按照商場內(nèi)位置系數(shù)、便利系數(shù)、交通系數(shù)確定每間商鋪的租金水平。 1-4、可比實(shí)例定價(jià)法價(jià)值實(shí)現(xiàn)表序號評判因素權(quán)重分值價(jià)值實(shí)現(xiàn)度名望大廈華聯(lián) 中興大廈染坊街本案 A 周邊環(huán)境 30 B 規(guī)劃及建筑 20 C 配套設(shè)施 20 D 營銷管理 30 租金統(tǒng)計(jì)及分析租金統(tǒng)計(jì)表（元/月）業(yè)態(tài) 染坊街最

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