1、商業地產的業態定位商業地產的業態定位要素要素 一個商業地產的開發,業態定位應該是首要問題,也是一個商業項目能否成功開發的關鍵,只 有確定了經營哪種業態,才好進行建筑規劃設計, 方向找對了,招商才行之有效,商鋪才好銷 售。 遺憾的是絕大多數開發商和住宅代理商都不太清楚如何給商業地產定位， 僅僅是憑感覺 猜測這個物業大概能做什么。經常可以聽到某某老總：這個項目應該可以做個超市，某某策 劃總監說： 可能做個家電賣場好一點， 我們可以把國美招來大家對于商業項目的定位還 處在感覺猜測的階段，這樣做自然很容易出現定位偏差，結果會是，你照百貨的結構做了， 百貨招不來，改招超市，超市又嫌結構不合理，改，動作太
2、大，費用又成了問題。結果超市、 百貨都來不了，招商成問題，成了市場上常見的“問題商業”。實際上，大部份企業通常都 有自己的選址標準，定位只有符合該業態的選址標準，商家才會來。 所以，商業項目的業態定位是一套科學的，系統的工程，需要大量務實的市場調查和專 業的評估考查，才能找出最適合該項目經營的業態。商業地產市場調查的內容很多，包括經 濟環境分析，生活結構研究，城市發展規劃和政策研究、未來商業地產的供應量分析、商圈 的調查等。 其中，核心是商圈調查。至少要做以下三個方面的調查： （一）、商圈人口狀況調查。 1、人口基數（城鎮人口數量） 2、人口密度。 3、人均可支配收入（富裕程度）。 4、購買力
3、：人均生活支出、人均食品支出等 5、商圈內常住人口、流動人口、工作人口的數量與比例 6、客流走向 7、商圈人口職業組成結構。 8、千人轎車擁有量 9、商圈內人口消費習慣與需求調查。 10、商圈內人口年齡結構與消費群的變化。 （二）、商圈內商業環境調查和行業調查。 1、商圈的零售飽和指數（IRS）調查。 2、商業街的業態組成。 3、商圈內各行業的規模、數量、經營狀況及品牌調查。 4、商圈街道的交通狀況，交通運輸是否順暢、項目跟前是否有車站。是否最接近購買力。 5、各行業相互關聯性： 如果在同一地區有過多的同行業商店，勢必影響下同來的經營效果，例如電玩、KTV 等 行業，這是商業的趨異性； 但另一方面，有的行業趨于扎堆，例如服裝、鞋帽等行業，這是行業的趨同性； 同時商圈的某些商業又能帶動其它的商業，例如百貨、超市業通常能帶起餐飲、服飾等 行業，這是行業的共生性。 （三）、業態定位之前，可以先擬
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