商業地產的產權銷售與返租模式分析報告（4頁）.doc
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商業地產的產權銷售與返租模式分析報告（4頁）.doc
1、商業地產的產權銷售與返租 產權銷售是最近幾年房地產業才開始興起的一種銷售方式， 隨著經濟發展到一定程度， 社會 游資開始關注商鋪的高額回報；或是一些小型開發商涉入該行業，其資金回收的要求緊迫， 產權銷售就應運而生了。 產權銷售一般是一次性付款或銀行按揭。 銀行按揭中由于購買產權商鋪的往往是投資人， 與商戶非同一群體，因此無論是素質還是資金均不同，產權人往往不經營，但也有部分自營 戶，一般比例不超過 20%。 對此，開發商往往采用返租的方式來處理這個矛盾，從該點可延伸出很多方式，歸納下 來主要為種方式。 虛擬產權鋪位，真實回報返租。回報是真實的，依靠大商家的有效承租來支撐返點。 虛擬產權鋪位，虛
2、擬回報返租。在虛擬鋪位的基礎上，回報是虛擬的，回報主要是投 資人自身的投資款，即俗話說的“羊毛出在羊身上”。 獨立產權鋪位，虛擬回報返租。市場內分劃成獨立經營商鋪，把銷售價格定高，通過 高價格完成其 8%或 10%的返點。如王府井 CEPA、巨庫等。 獨立產權鋪位，真實回報返租。如“新疆二道橋大巴扎”等。 產權銷售返租，關鍵看是否要有真實的回報作為支撐。 產權銷售一般用一次性付款、 分期付款或銀行按揭的方式； 尤其在以前銀行銀根松時， 銀行按揭方式采用的較多，一般為 5 成 10 年，也有 6 成 10 年的。按揭銷售在操作方法上有 總款返租和首付款返租這兩種模式。直接返點，返點一般為 8%，
3、也有 8.8%或 10%的，且一 般設有擔保公司進行返租擔保。 1.總款返租 總款返租分兩種方式。一種是將商鋪虛擬分割，銷售給小業主，每年承諾 8%或 10%的 回報，然后將商鋪再整體包租給大商家（如北京韓 SHOW 模式） 。大商家的租金是偏低的， 回報也是主要依靠商戶的自由資金組成，這就是所謂的虛擬回報。總款有按年返的，也有一 次性返還幾年的。例如北京王府井某項目，其售價為 9 萬元/m2，返 8.8%個點，同時采用商 場業態建立名品折扣店。 另一種是為了解決商戶的入市購買門檻而采用的返租方式， 即首付款返租市場， 將市場 分割成小鋪位給小業主，讓小業主自主經營或包租，返 8%或 10%的回報（可從小業主首付 款中扣除） ，從而降低了購買門檻。以 5m2 攤位為例，若每平米的售價為 2 萬元/m2，則總 售價為 10 萬元，其中 10 萬元中的 8%作為回報，統一返租 3 年或 4 年
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