1、商業地產的招商特點以及技術要求商業地產的招商特點以及技術要求 傳統商業設施的開發商雖然并不重視策劃（即市場定位和業態組合等）， 但他們還是很在意商業設施的招商工作。可見招商在地產開發中的重要地位。 招商是商業地產收益的實現形式，一個商業地產項目運作成功與否就看是 否能按計劃成功招商。因而，對于商業地產來說，掌握地產商業的招商特點有利 于商業地產項目的運作成功。 與傳統的商業相比，地產商業具有如下五大特點： 目標客戶主次分明目標客戶主次分明 首先是確定主力店群，其作用主要有四個： 其一是有助于穩定整個項目的經營，主力店群一般占有整個項目一半左右 的營業面積，其影響之大可想而之。知名度較高、有良好
2、業績記錄的主力店可使 項目更加穩定，且有利于項目的可持續發展； 其二是知名的主力店群的入住能夠吸引投資客的眼球，刺激鋪位的銷售， 以及對中小店群的招商； 其三是主力店群各自擁有一定忠誠度的消費群體，這一優點可以幫助項目 在日后的運營中能在保持一定量的基礎上發揮更大的效用； 其四是主力店群的進駐能夠影響中小店鋪的租金水平，提高項目整體租金 收入。 其次是在確定了主力店鋪之后，再確定中小店群。其作用主要有兩個： 其一是按業態組合設計招入中小店鋪，以滿足項目商圈內不同層次、不同 需求的消費群的購物或消費需求； 其二是中小店的鋪位租金往往是主力店的 410 倍， 有的甚至更多， 其租 金總和是項目的主
3、要來源。 租金高低懸殊，租期長短不一租金高低懸殊，租期長短不一 主力店群投資大，投資回收期長，其租期要求一般需八年、十年，有的長 達十五年、二十年。其租金相對便宜得多，一般從第四年起，租金開始遞增，遞 增在 3%10%。由于發展商考慮了多種因素，成功經營的主力店最終是有利于 項目的可持續性發展。而中小店的租期一般為 3 年左右，租金較高。以深圳市某 近 80000 平方米的購物中心為例，先行入住的主力店某百貨店，其租金為 80 元 /月，租期為十五年，而同一層樓名店廊的鋪位租金高達 300800 元/月，租期 為三年，租金差距懸殊的確令人吃驚。 招商時間長招商時間長 地產商業的招商時間較長，從業態組合確定開始至項目全面營業，它可分 為主力店群和中小店群兩個招商階段。主力店群的招商集中在項目業態組合之 后，規劃之前。而中小店群的招商則分散于整個項目的建設期間。由于主力店群 決定項目產品的形式
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