上海房地產中介企業經營模式的演進及其原因分析報告（7頁）.doc
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上海房地產中介企業經營模式的演進及其原因分析報告（7頁）.doc
1、上海房地產中介企業經營模式的演進及其原因分析上海房地產中介企業經營模式的演進及其原因分析 上海房地產流通服務業萌芽于我國經濟改革開放大背景下， 成長于上海房地產業持續快速發 展的行業環境之中。 作為房地產行業的一個重要組成部分， 房地產流通服務業的發展成熟是 房地產業成熟程度的重要標志， 成熟的房地產流通服務業對房地產業的健康持續發展起到積 極的促進作用。 為保持當前上海房地產業的良好發展勢頭， 需進一步完善房地產流通服務市 場。而完善房地產中介企業的經營模式、規范其市場行為、提高其經營的專業化水平、規模 化程度，仍是發展房地產中介業中一個具有重要實踐意義的課題。在此，筆者擬對上海房地 產流通
2、服務企業經營模式的演進及相關方面談幾點看法。 一、連鎖經營模式已成為當前上海房地產中介行業主要商業運作模式 綜觀當前上海房地產中介服務行業，不難看出，當前這個行業中存在數量巨大的“單店經營 模式”和“小規模連鎖模式”的中介企業，從企業數量上來看，它們甚至還是占多數的。根據統 計， 2003 年上海房地產中介企業數量超過 10000 家， 而其中 70以上的中介企業是采取“單 店經營模式”和“小規模連鎖模式”。 但從行業的發展方向來看， 大規模連鎖中介企業在近年來得到了迅猛的發展， 上海房地產中 介行業中涌現了一批大型連鎖中介企業， 這些大型連鎖中介企業的共同點是同一公司體系中 有多個業務門店。
3、憑借其大型、綜合化、專業化服務水準和雄厚的資金、品牌優勢，這類企 業占據了越來越大的市場份額， 強者恒強現象開始顯現， 市場集中度也在激烈的市場競爭中 有所強化。據統計，2003 年，上海房地產中介行業的領軍企業上房置換公司以 1123 萬 平方米的業績穩居榜首，而新澳房產、智恒房產和復易房產也分別以 27 萬平方米、239 7 萬平方米和 2106 萬平方米的交易量占據市場領導地位。 根據門店所有權和經營管理權在企業內部的分配不同， 又可以細分為直營連鎖、 特許加盟連 鎖和直營加盟的混合模式三類。 (一)直營連鎖模式 典型代表是上房置換公司。 采取直營連鎖模式的中介企業中， 所有的中介門店都是由公司自 己投資建立的，公司對于門店的業務收入和贏利擁有完全的索取權。同時，公司對門店重大 事項有完全的經營決策權。 如在上房置換公司運作中， 門店的重要經營決策都是由公司層面 作出的： 對各連鎖門
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