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商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研方法及核心工具分析報(bào)告（6頁）.doc

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商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研方法及核心工具分析報(bào)告（6頁）.doc

1、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研方法及核心工具商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研方法及核心工具商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的核心工具有以下三個(gè)： 1 1、定量調(diào)研的核心：加法、減法和波動(dòng)、定量調(diào)研的核心：加法、減法和波動(dòng) 加法加法相較加法而言，走訪、掃街、陌拜等調(diào)研方法似乎更常見，但前者才是定量調(diào)研的核心。所謂加法，就是對(duì)目標(biāo)商圈內(nèi)同類業(yè)態(tài)下各業(yè)種的數(shù)量進(jìn)行累加，包括商鋪面積、商鋪數(shù)量等，這些數(shù)據(jù)能夠反映市場(chǎng)的大小，通過它們，能夠?qū)崿F(xiàn)市場(chǎng)分析與重點(diǎn)定向的目標(biāo)。加法最重要的作用就是判斷項(xiàng)目的可行性，這是調(diào)研的核心目的。例如，某公司曾在東北某城市建了一個(gè)超過 7 萬平方米的大型商業(yè)賣場(chǎng)，由于該城市的人口總數(shù)還不到 10 萬，

2、此賣場(chǎng)建成后招商時(shí)遇到極大的困難。歸根結(jié)底，這是沒有進(jìn)行充分的前期調(diào)研造成的，如果事先運(yùn)用加法，就會(huì)發(fā)現(xiàn)在這么小的市場(chǎng)體量下，即便把所有可能的商戶加起來，也無法保證把賣場(chǎng)裝滿，也就是說將建市場(chǎng)的規(guī)劃業(yè)態(tài)不可行。因此，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研時(shí)要重視加法的作用，運(yùn)用加法取得準(zhǔn)確數(shù)據(jù)，將體量與市場(chǎng)有機(jī)結(jié)合，把握好業(yè)態(tài)定位。加法的另一個(gè)作用是了解現(xiàn)有商圈內(nèi)的業(yè)態(tài)配比關(guān)系。例如，某城市的市場(chǎng)具有各種各樣的業(yè)態(tài)，有服裝市場(chǎng)、家居建材市場(chǎng)、餐飲市場(chǎng)等，此時(shí)如果要建一個(gè)大的綜合市場(chǎng)，就要考慮每種業(yè)態(tài)的配比關(guān)系，即每種業(yè)態(tài)應(yīng)占的體量為多大。這些體量不是簡(jiǎn)單地拍腦袋得出來的，而是運(yùn)用加法，根據(jù)項(xiàng)目的總

3、體量和假設(shè)的業(yè)態(tài)分布計(jì)算出來的。只有合理配置業(yè)態(tài)配比關(guān)系，后期的招商、經(jīng)營(yíng)管理工作才會(huì)順利。注意事項(xiàng)：在運(yùn)用加法工具時(shí)需要注意，不能把與所定的業(yè)態(tài)無關(guān)或關(guān)聯(lián) 性不強(qiáng)的業(yè)態(tài)加進(jìn)來，這是實(shí)際操作中很常見的錯(cuò)誤。例如，在對(duì)服裝業(yè)態(tài)進(jìn) 行調(diào)研時(shí)，可能把與針織品或鞋帽相關(guān)的數(shù)據(jù)摻雜進(jìn)來，盡管它們與服裝業(yè)態(tài) 相關(guān)，在宏觀的業(yè)態(tài)規(guī)劃方面沒有問題，但對(duì)于具體的品類和面積配比而言，這些都是應(yīng)當(dāng)剔除的數(shù)據(jù)。減法減法減法的定義。減法與加法相反，是指在調(diào)研時(shí)摒棄市場(chǎng)上不相關(guān)的業(yè)態(tài)量。例如，在進(jìn)行服裝業(yè)態(tài)調(diào)研時(shí)，就要把不相干的小百貨的業(yè)態(tài)量摒棄。如果在審核的過程中把關(guān)不嚴(yán)，沒有摒棄這些數(shù)據(jù)，最后就會(huì)導(dǎo)致調(diào)研數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性出現(xiàn)偏差。減法的作用。現(xiàn)量減去供應(yīng)量是判斷商業(yè)是否可做的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。所謂現(xiàn)量，是指市場(chǎng)內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)的數(shù)量。在商圈內(nèi)，無論選擇做什么業(yè)態(tài)，都要考量商圈的規(guī)模，確定對(duì)于新業(yè)態(tài)而言是否

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商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研方法及核心工具分析報(bào)告（6頁）.doc

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