1、商業產品規劃工作要點 一、工作角色 大象咨詢在商業地產產品規劃中的工作特征如下： 1. 早介入：在設計院正式介入項目規劃設計之前開展工作； 2. 有依據：在市場定位和商業模式規劃的基礎上，提出的設計原則和要求； 3. 作概念：提供概念性的設計方案或草圖，不提供涉及施工圖的相關圖紙。 4. 提要求：代表開發商對設計院提出設計要求，有必要時提供設計任務書； 二、考慮因素 1. 市場定位 不同的市場定位，對商業空間的要求是不一樣的。批發市場、超市、百貨、shopping mall、商業街等對商業空間都有不同的要求。 2. 商業模式 商業空間也需要適應項目發展的商業模式。同一種業態，商業模式不同，對商
2、業空 間也有所區別。如同樣的批發市場，純批發與批零兼營對空間要求就有所不同，批 零兼營要求有一定的促銷空間、顧客空間（餐飲、水吧、休閑空間） ，對內部通道、 停車、物流的要求也有所不同。 3. 規模與檔次 不同的規模檔次，各種品類和功能空間的比例有所不同。以多樂匯為例，3 萬方的 多樂匯與 1 萬方的多樂匯品類和功能空間就有很大區別，尤其是娛樂空間、教育培 訓空間。 檔次決定了不同檔次產品的比例，不同檔次的產品說要求的售賣空間不同，因此也 一定程度上影響了商場空間設計。 4. 地塊特征 地塊所處的地段、交通、周邊商業環境、地塊形狀、地塊經濟技術指標等地塊因素 都決定了對地塊的規劃設計， 如朝向
3、、 交通動線、 廣場空間、 商業展示面等等方面。 根據地段不同，可分為社區商圈（商業） 、區域商圈（商業） 、市級商圈（商業） ， 各級商業對商業空間的要求有著明顯的區別。 5. 業態組合 不同業態對空間的層高、交通動線、空間大小等的要求有所區別。在此基礎上，業 態之間的面積配比變化也將影響商業規劃設計。 6. 城市環境 城市環境涉及城市地位、城市規模、產業結構、人口結構、居民收支水平、居民消 費習慣等各個方面。商業空間規劃也需要綜合考慮這些因素對商業空間的影響。三 四線城市的商業規劃無法滿足一二線城市的需求。反之，一二線城市的商業空間放 至三四線城市也會水土不服。 三、工作內容 (一) 商業規劃 1. 商業業態空間組合 A. 總體業態規劃 B. 樓層業態規劃 C. 樓層業態配比 2. 商業品類空間與規模組合 A. 總體品類規劃 B. 品類規模配比 C. 品類區劃分 3. 產品檔次與風格
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