商業地產開發策略中的主題定位和細分定位研究報告（3頁）.doc
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商業地產開發策略中的主題定位和細分定位研究報告（3頁）.doc
1、商業地產開發策略方面的主要內容包括主題定位和細分定位。 1、確定定位是一項非常專業的工作。 從購物中心的角度來說，第一個問題是，購物中心的服務到底將賣給誰，這里邊包含著 目標消費群體的問題。如果是一個社區購物中心，社區內的家庭就是服務對象；如果是區域 型購物中心，針對的是上班族，應該以公務、休閑、娛樂、餐飲為核心進行設計。第二，本 項目區別于其它同行的經營特色在哪里？如果要做一個高檔的購物中心， 我們就要招國際品 牌，如果是休閑娛樂就會招一些酒吧、餐飲。第三，本身的建筑特點，也就是我們做的這個 項目其自身硬件與別的項目有哪些不同， 這一點對以后的招商有著直接的指導作用， 包括我 們的建筑規劃，
2、如建筑特點、層高等。實際上可能會出現這樣的情況，很多商家愿意進，可 是因為建筑的局限卻進不來。第四是消費文化，現在的購物中心大多是融合性的，既可能是 國際化的，也可能是地方化、民族化的，所以可能招大的國際品牌商家會難一些，但是招一 個地方品牌的可能性比較大， 所以需要我們考慮的是購物中心到底將針對哪些消費群體。 第 五是市場消費的未來發展趨勢， 現在大型購物中心的建筑期需要兩、 三年， 從做規劃到開業， 這時候很多的消費趨勢其實都可能已經改變了。 2、很多新的形象店在不斷發展，里面的業態配比也在不斷變化，現在定位購物中心還 要考慮未來的發展趨勢。 現在回過頭看以前的一些專業市場， 它們大部分經
3、營得不太好。 為什么會造成這種局面 呢？我們思考了這個問題， 一個是當時在定位的時候很多房地產商的項目所處的地理位置不 是特別好，不是最繁華的地方，人流量不太夠，當時條件下只想找個主題；還有一點就是很 多房地產商想把商鋪賣掉，現在可以看出這種現象引起的問題比較大。 我們總結了以下幾個方面的問題。 一個是目標商鋪的容量，因為做主題市場，可能要面對全市，甚至要面對更遠的地方， 不可能完全靠自然人流， 這需要看整個市場的情況。 現在來看， 即使有項目的商鋪都招滿了， 但是其經營難度仍然有可能會很大，這些商鋪可能很容易跑掉。 二是確定市場的決心。現在來看，全國各地的大型批發市場、專業市場，很多項目的位 置往往都不是很好，而且都有歷史形成的原因，并不是說做一個專業市場，這個專業市場馬 上就會旺，這種可能性不是特別大，因為專業市場的目標消費群距離范圍可能很大，所以要 有慢慢預熱的一個過程。一般來說，現
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