1、商業地產市場分析方法總結商業地產市場分析方法總結 2013-08-27 一、經典市場研究方法 商業房地產市場分析的主要內容有：需求分析、供給分析。在進行這兩項分 析之前必須進行購物中心市場服務區（商圈）分析，界定購物中心未來可能覆蓋 的地理范圍。市場服務區（trade area）指一個商業房地產所提供的商業服務（商 品服務）的范圍，如一個商場商品的主要銷售范圍。市場服務區的界定方法主要 有：同心圓法、行車時間法、路線調查法。購物中心的市場服務區由該中心的類 型、規模、業態、周圍競對手狀況、人口密度、交通狀況等因素所決定，它的邊 界不一定規則，理想狀況是同心圓，實際上則不一定，許多自然地物、道路
2、等都 可能成為其邊界。 界定范圍之后需要收集不同服務圈層里的人口規模、 居民戶數、 平均家庭收入、人均收入等數據，這些數據是進行市場分析的基礎。 1、市場需求分析主要方法 市場需求分析需要在市場服務區的界定完成的基礎上進行，其主要方法有： 比率人口相乘法：在一個城市區域內商品零售面積的人均需求量的經 驗值乘以服務區的總人口， 從而得出市場需求總量。 市場需求潛力 + 調查區現有 零售面積 = 總需求量。如果需求潛力大于零，即存在開發空間，開發可行。 單位零售房地產面積商品零售額比率比較法：首先統計商品服務區內的商 品零售總額和零售房產總面積； 然后對商品進行分類， 統計不同類型商品 （家電、
3、汽車等）零售額、零售面積；最后將商品分類統計數據與商品零售總額和零售房 產總面積進行比較，可以發現某類商品單位零售面積零售額是否存在不足現象， 從而判斷市場是否處于飽和狀態。 馬利茲亞城市商業房產需求預測法：該方法以“長期預測和短期預測都受就 業增長直接影響，就業增長快預示商業房產有開發潛力”這一理論假設為前提。 馬利茲亞模型將眾多市場的影響因素分為：經濟增長因素（在短期預測中可促進 經濟增長的因素如：區位優勢、就業人口比率等）和經濟發展因素（能帶動城市 區域長遠發展的因素如：教育水平、產業多樣性等），通過對以上因素的綜合分 析可以較為宏觀的判斷一個城市商業房產的開發前景。 房地產開發度指數（power ratio）法：一個大城市區域可以看成一個統一的 市場可以進一步劃分成若干個二級市場，二級市場間存在著投資競爭，通過對競 爭的分析可以找出各個二級市場的商業房地產市場投資飽和狀況， 該狀況
全部分類
標準檢索
招標公告
免費下載資料庫
10000份+資源包
千萬vip文檔暢享下載
下載文檔文件編輯即用
網站精選百萬好案
百萬工程地產工作者都在用
微信掃一掃登錄
