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商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能否整體銷售研究報(bào)告（2頁）.doc

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商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能否整體銷售研究報(bào)告（2頁）.doc

1、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能整體銷售嗎？商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能整體銷售嗎？項(xiàng)目整體銷售存在的可能性分析： 1、121 號(hào)文出臺(tái)后，在銀根收緊的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商絞盡腦汁，想方設(shè)法尋找資金渠道，信托融資和國外地產(chǎn)基金等似乎成了開發(fā)商的“夢(mèng)中財(cái)爺”，但從萬科東海岸項(xiàng)目和中廈建業(yè)安陽項(xiàng)目的信托產(chǎn)品來看，其規(guī)模相當(dāng)有限，而香港精瑞基金等地產(chǎn)基金要真正進(jìn)入項(xiàng)目實(shí)施階段則有待時(shí)日。在這種情況下，國外投資機(jī)構(gòu)整體接盤 MALL 的可能性是存在的。 2、商業(yè)地產(chǎn)的大量涌出以及營銷手法的單一性和開發(fā)商經(jīng)營缺乏經(jīng)驗(yàn)，使商業(yè)地產(chǎn)銷售情況越來越不理想。大量的商業(yè)地產(chǎn)投資產(chǎn)品的推出，使投資客有了更高的預(yù)期收益值，而目前大多數(shù)回

2、報(bào)形式均處于惡性競(jìng)爭(zhēng)和非理性狀態(tài)當(dāng)中，這也加大了項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。九十年代中期的商業(yè) 地產(chǎn)項(xiàng)目的失敗教訓(xùn)更使部分投資客認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的商鋪銷售是一種非法融資騙局，這些情況均使開發(fā)商面臨難以順利對(duì)物業(yè)進(jìn)行分割銷售的局面。 3、國外地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)在國外具有多年的商業(yè)地產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)，隨著商業(yè)地產(chǎn)在國內(nèi)的興起，這些機(jī)構(gòu)正在高度關(guān)注市場(chǎng)和政策，隨時(shí)下注亦成可能。摩根士丹利是近年來國內(nèi)最活躍的國際投資銀行之一，2003 年 7 月，其房地產(chǎn)基金投資上海錦麟天地雅苑，2004 年初又投資了復(fù)地雅園。雖然這二個(gè)項(xiàng)目的投資額不大，但可顯示出其在國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“試水”心理。哪些項(xiàng)目更容易受國外投資機(jī)

3、構(gòu)的青睞呢？具備如下條件越多的項(xiàng)目，越容易得到投資機(jī)構(gòu)的關(guān)注： 1、相對(duì)發(fā)達(dá)的大中城市一是城市人口數(shù)量，二是人均 GDP。人口數(shù)超過 500 萬、人均 GDP 超過 3000 美元的大城市，比如一線城市上海、北京、廣州等，二線城市有深圳、蘇州、無錫、杭州等城市。 2、項(xiàng)目位于核心商業(yè)區(qū) 項(xiàng)目位于核心商業(yè)區(qū)，具有人氣絕對(duì)足夠的優(yōu)勢(shì)，雖然經(jīng)營成本相對(duì)高，但經(jīng)營的成功率也高一些。比如深圳的萬象城、廣州的光明廣場(chǎng)等。 3、商業(yè)定位具有國際性的項(xiàng)目有些項(xiàng)目通過國際化的商業(yè)策劃和招商，可以帶來國際化的戰(zhàn)略定位、市場(chǎng)定位和功能定位，通過全球性招商，可使項(xiàng)目整體經(jīng)營檔次較高。當(dāng)然，體量大的 MALL 也只能是用小部分的高檔商品和服務(wù)來帶動(dòng)大量的中檔商品，但是這些國際品牌的存在，也加強(qiáng)了國外投資者的投資信心。 4、具備獨(dú)立產(chǎn)權(quán)或某獨(dú)立產(chǎn)權(quán)經(jīng)營區(qū)具備獨(dú)立經(jīng)營條件的項(xiàng)目一般情況下，國外投資機(jī)構(gòu)

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