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房地產(chǎn)開發(fā)中的五個(gè)基本問題研究分析報(bào)告（6頁）.doc

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房地產(chǎn)開發(fā)中的五個(gè)基本問題研究分析報(bào)告（6頁）.doc

1、房地產(chǎn)開發(fā)中的五個(gè)基本問題房地產(chǎn)開發(fā)中的五個(gè)基本問題探究房地產(chǎn)開發(fā)中的五個(gè)基本問題作者高原摘要由于我國某些政府主管部門的監(jiān)管不力，相關(guān)行業(yè)的操作不規(guī)范（比如說金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)），以及我國的房地產(chǎn)法制建設(shè)不太完善，使得中國的房地產(chǎn)市場向來問題突出。特別是少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)惡意侵害買受人合法權(quán)益事件屢見不鮮，給本來就信譽(yù)不佳的房地產(chǎn)業(yè)帶來更大更壞的影響，甚至已經(jīng)嚴(yán)重影響到了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。不久前在廣州市發(fā)生的“廣地花園”事件，就是其中的一個(gè)典型表現(xiàn)（詳細(xì)情況請?jiān)诨ヂ?lián)網(wǎng)上搜索及訪問南方周末網(wǎng)站 2003 年 12 月 4 日等相關(guān)報(bào)道）。筆者現(xiàn)在僅就房地產(chǎn)開發(fā)過

2、程中表現(xiàn)較突出的最基本的幾個(gè)問題與大家共同探討。一、怎樣讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際履行保修義務(wù)？根據(jù)建設(shè)部發(fā)布的房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法的規(guī)定，地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程的保修，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏的保修，為 5 年；供熱與供冷系統(tǒng)的保修，為 2 個(gè)采暖期、供冷期；電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝的保修為 2 年；裝修工程的保修為 2 年。在現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)中，很多投資者大多數(shù)是成立一個(gè)與自己獨(dú)立的項(xiàng)目公司（也是其子公司）來對某一個(gè)具體的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法也規(guī)定，以依法取得的土地

3、使用權(quán)可以依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定作價(jià)入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。合資、合作雙方應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目確定后，依法設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。也就是說規(guī)定了在合作開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)合作雙方應(yīng)當(dāng)共同投資設(shè)立一個(gè)與各投資者都獨(dú)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。這些規(guī)定本來是為了加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)的監(jiān)督與管理，但實(shí)踐中卻反而成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逃避責(zé)任的手段。在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)開發(fā)中，很多項(xiàng)目公司往往在該商品房銷售完畢后就予以注銷，或者是故意創(chuàng)造條件讓工商機(jī)關(guān)予以吊銷。在這種情形時(shí)，不管是保修二年也好還是五年也好，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都不存在了，誰來給你保修呢？都只不過是一句空話而已。由于我國目前的公司法制度所采取的是較為嚴(yán)格的法人有限責(zé)任制度，當(dāng)房屋質(zhì)量或保修承諾等方面出現(xiàn) 問題時(shí)很難追究到實(shí)際投資人的責(zé)任，現(xiàn)行的法人有限責(zé)任制度也就成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逃避責(zé)任的重要方式，這也可能是劣質(zhì)工程或者豆腐渣工程不

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