1、商業地產業態組合研究商業地產業態組合研究 項目開發前期明確業態組合的定位， 還對項目的規劃設計和建筑設計具有指導意義。 那 么，什么是商業業態?什么是商業業態組合？業態組合定位需要考慮哪些因素？單體商業房 地產項目的業態組合有哪幾種常用方式？本文試圖以地級市為例對上述問題進行探討。 商業業態指的是經營者為滿足不同的消費需求而形成的經營模式或經營形態， 其分類主 要依據經營主體的多少（是一個還是多個） 、目標市場、經營理念、服務功能、立店規模、 選址、目標顧客、商品結構、店堂設施和裝修標準、商品進貨渠道（從廠家還是分銷商處進 貨）和募集方式（是中央采購還是單店進貨） 、商品的寬度和深度、價格政策
2、（毛利率大小） 、 銷售方式等諸方面。目前，我國現有的商業業態主要有：百貨店（有傳統百貨和現代百貨之 分，現階段地級市百貨店大都為傳統百貨，但已開始向現代百貨過渡） 、專業店、專賣店、 商業步行街、超市、大型綜合超市、倉儲式商場、購物中心（shopping mall）以及便利店、 折扣店、專業市場(批發市場)、農貿市場等。其中，由于倉儲式商場強調儲銷一體和非中心 商圈選址，便利店強調社區便利性服務，專業市場強調運輸、倉儲、配送等物流概念，農貿 市場強調農副產品銷售，這些業態和作為建筑群形態的商業步行街均不在本文討論的范疇。 商業房地產項目的業態組合， 指的是開發商根據項目城市現有業態狀況和對未
3、來商業發 展趨勢的把握， 充分利用自身可能整合的各種招商資源， 為便于該樓盤作為房地產項目實現 銷售和該項目作為商業地產日后能夠成功運營而對項目各功能分區和各樓層的業態所進行 的規劃。業態組合定位必須在項目開發前期完成。 根據我們的操盤經驗，單體商業房地產項目業態組合的定位，主要考慮如下幾個因素： 1、盡可能引進符合項目地實際需要的新業態，以造成對原有業態的強烈沖擊，顛覆舊 有商業格局；同時，所確定的業態必須有足夠大的規模，以至于35年內無人能出其右，形 成規模上的強勢地位，將項目打造成新的商業中心； 2、要有主流業態和核心店，保證項目開業后對周邊商業物業形成競爭態勢，銷售力強， 以吸引人氣，積聚商氣；但又強調多業態經營，以使各業態之間優勢互補，降低整體經營成 本，提高利潤率，預防風險； 3、現代百貨公司和大型綜合超市比較適合作為主流業態引進，但二者之間存在競爭關 系，要注意它們的錯位經營
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