1、商業地產項目的設計原則商業地產項目的設計原則 商業地產項目從規模和形態上分兩大類，一類是大型的 ShoppingMall，還有 一類是商業街的商鋪店面。首先講一下大型綜合商業，國外叫做 ShoppingMall， 即購物中心。北京四、五環路沿線規劃了四、五個 ShoppingMall，但到目前為 止，真正意義上的 ShoppingMall 一個都沒建起來。盡管立項非常多，規劃項目 非常多，拿去招商做宣傳的非常多，但還沒有一個開始營業。像豐聯廣場、國貿 中心等，也可以叫做 ShoppingMall，但國外意義上的 ShoppingMall 北京現在還 沒有。從中反映出一個問題，國內發展商在商業地
2、產開發方面缺乏經驗，操作思 路、操作程序、招商渠道等也把握得不好。其中最大的問題是認不清商業地產和 住宅項目開發的區別。很多發展商已經做了許多住宅項目的開發，取得了一些成 績也獲得了一些經驗，以為商業地產也可以像住宅項目那樣運作，找地找項目， 自己做市場評估， 自己完成規劃設計， 然后招商， 振臂一呼， 結果就會一呼百應， 實際上存在很大的問題。 為什么說商業地產和住宅項目存在很大的區別呢？如果作一個形象 的比喻，我認為商業地產是傳銷，住宅項目是直銷。做住宅項目時，發展商可以 自己分析市場，根據對市場需求的研究作產品定位，決定戶型的比例以及住宅產 品的類型，然后通過銷售處進行直接銷售。但大型的
3、綜合商業則完全不同，它的 銷售對象不是直接的購物消費者（可能有些散戶，可以把他們視為直銷），而是 商家， 特別是主力店。 發展商首先要找到主力店， 按照他們的要求進行規劃設計。 對于大型綜合商業，這是最難的一件事情。比如一個幾十萬平米的店，招一家主 力店最多是 2 萬平米（家樂福分店賣場部分是 8 千1.2 萬平米），就算能拿到 能夠解決十萬平米的主力店，還有十幾萬平米等待解決，這會對發展商產生非常 大的壓力。發展商通過對市場環境和北京人口的分析，認為 ShoppingMall 有市 場需求。作為消費者，我們也希望北京周邊能夠出現一些像樣的 ShoppingMall。 周末開車到那里，連吃帶玩，還可以購物，這種場所肯定會受到歡迎。然而具體 操作并不容易。既然是傳銷，發展商要把店鋪賣出去，就應該先決定主力店的形 式， 是倉儲式還是像家樂福這樣的家電用品，對于不同的主力店其賣場的比例大 小也不
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