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商業(yè)地產(chǎn)租賃常見法律問題與風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告（6頁）.docx

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商業(yè)地產(chǎn)租賃常見法律問題與風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告（6頁）.docx

1、商業(yè)地產(chǎn)租賃常見法律問題與風(fēng)險(xiǎn)分析商業(yè)地產(chǎn)租賃常見法律問題與風(fēng)險(xiǎn)分析 2011 年，房地產(chǎn)行業(yè)遇到史無前例的政策調(diào)控，限購、限貸等政策陸續(xù)出臺，開發(fā)企業(yè)逐漸轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)已是很多開發(fā)商的選擇。對于有實(shí)力的開發(fā) 商尤其是上市公司而言，介入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域以只租不售的模式進(jìn)行跨地域大量開發(fā)能獲得長期穩(wěn)定的收益，從而規(guī)避單一行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，提高公司穩(wěn)定獲利能力。筆者作為一名執(zhí)業(yè)律師，根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)，結(jié)合筆者在為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供法律服務(wù)的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，將商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營時(shí)常遇到的法律問題與風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行陳述和分析，并提出規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一些作法，供各位房地產(chǎn)行業(yè)的朋友參考： 1.1.“售后包租”合法性及風(fēng)險(xiǎn)

2、分析“售后包租”合法性及風(fēng)險(xiǎn)分析按商品房銷售管理辦法第七章附則第 45 條表述，“售后包租，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為”。 “售后包租”有多種形式，包括“返租回報(bào)”、“帶租約銷售”、“利潤共享”、“保底分紅”等，但萬變不離其宗，總歸是以“先銷售后承租，同時(shí)給予一定比例租金回報(bào)” 的方式吸引買家入場。同時(shí)，因?yàn)?“售后包租”必須附著于租賃行為，所以一般出現(xiàn)在商鋪、寫字樓、商用住宅等的銷售過程中。由于“售后包租”比較容易吸引買家，已經(jīng)成為部分商業(yè)項(xiàng)目的促銷手段之一，并有愈演愈烈的趨勢。從法律層面來講，根據(jù)建設(shè)部

3、 2001 年 6 月 1 日實(shí)行的商品房銷售管理辦法第 11 條之規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返還銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租，或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。“售后包租”其實(shí)是一個(gè)政府管理、部門“限制”的經(jīng)營手段。雖然如此，但買賣雙方依然很踴躍，之所以兩廂情愿，是因?yàn)槭酆蟀鈱Ω?方確有好處：對開發(fā)商而言，能夠很快的以高價(jià)售出，讓資金快速回籠，獲得收益；對銀行來說，50的首付相對一般房產(chǎn)項(xiàng)目而言，按揭比例并不高，10 年還清，期限也不長；對于投資者，包租期內(nèi)能獲得穩(wěn)定的收入，而且包租期越長，風(fēng)險(xiǎn)就越小，因?yàn)閹缀鯖]有人會在包租期間就還不起按揭。甚至還會出現(xiàn)只要一次首付，按揭都不用自己還同時(shí)還有租金回報(bào)的現(xiàn)象。這就是售后包租能夠“點(diǎn) 燃”人們投資熱情的根源所在。但如果開發(fā)商沒有能力“包租”，租金的預(yù)期就很難保證，嚴(yán)重些

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