1、返租方案分析返租方案分析 （一）概況 售后返租計劃是一個百份百針對物業投資者的促銷方法，那 些欲購買作自住，無論是長住或度假用途的買家均不會采用這計劃。以下是進行 返租計劃前要留意的事項： 1） 該類物業的租務市場是否成熟，需求是否殷切 2） 所定的回報率是否高過現時的租金水平。若是太高，只是變相減價罷了 3） 所定的回報率最好高于現時的按貸款利率，這樣在返租期間便能“收租夠供 樓”，吸引力大增 （二）回報率的計算 回報率是指每年的凈租金收入除以購入售價的比例，程序如 下： 每年凈租金收入（即扣除管理費及有關稅費） X 100% = 回報率 購入售價 例：一個100平方單位，每月租金￥6000
2、，管理費由租客負 擔，購入售價為￥720000，其回報率計算如下： ￥6000 X 12 X 100% = 10% ￥720000 若租務市場一直保持平穩，上述物業投資將于10年內可望回 本。而回本期的計算程序如下： 1 = 回本率 回報率 （三）投資者的疑慮 即使返租的回報率吸引，一般投資者均對返租計劃有下列疑 慮： 1） 發展商是否夠實力在返租期如期支付租金予投資者 2） 返租期滿后能否自行在租務市場上以如此高的租金租出該物業 3） 返還該出租物業時，內部情況會否殘卻不齊，殘漏不堪 要解決上述疑慮，可考慮采用下列措施： i）由銀行提供返租擔保，即是說若買家于指定時間的 仍未收到發展的租金，
3、可向指定銀行索取所欠租金 ii） 返租期滿后，可由屆時的管理公司安排代租服務，盡 快物色其它租客 iii） 發展商承諾返租滿后，由專人負責翻新及清潔工作 （四）返租計劃的種類 1） 實時返租：買家購入及辦理銀行按揭后實時收租，若樓花期越長越對發展 商不利，因期間不能將物業出租，等如變相減價 2） 入伙返租：物業入伙后才開始返租予買家。若租務市場活躍，租金理想及 提早進行推廣物色租客，發展商可能沒有任何損失，甚至可得額外租金差價。反 之，發展商可能蒙受租金損失 3） 實時折扣：發展商一次過將所有的金額，以現金折扣回饋給買家，日后能 否租出或租金多少的風險該由發展商承擔 （五）中山市租務市場分析 本公司從多間中山中介公司取得個別樓盤的租金叫價資料所得（詳見附件一）正 市中系心的兩個高層樓盤如中墾廣場與永勝廣場的租金叫價介乎每平方 米15至30元之間，視乎樓層，座向，景觀，裝修，家私，電器等情況
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