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商業(yè)地產(chǎn)信托四大模式研究分析（6頁(yè)）.doc

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商業(yè)地產(chǎn)信托四大模式研究分析（6頁(yè)）.doc

1、商業(yè)地產(chǎn)信托商業(yè)地產(chǎn)信托四四大模式大模式商業(yè)地產(chǎn)信托四類典型模式商業(yè)地產(chǎn)信托四類典型模式據(jù) 21 世紀(jì)信托研究員不完全統(tǒng)計(jì)，近兩年以來，有至少 30 余款信托產(chǎn)品投向商業(yè)地產(chǎn) 項(xiàng)目，其中涉足較多的幾家信托公司為平安信托、中鐵信托、大業(yè)信托等。具體來說，有包括“貸款”、“股權(quán)”、“租賃受益權(quán)”“自持物業(yè)”四種操作路徑，就前兩種模式而言，盡管資金投向?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)，但在交易結(jié)構(gòu)和風(fēng)控措施的設(shè)計(jì)上，與普通的住宅地產(chǎn)項(xiàng) 目并無實(shí)質(zhì)性差別。而后兩種模式則更多切合商業(yè)地產(chǎn)的特殊性進(jìn)行交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，雖未被大面積運(yùn)用，但不失為該領(lǐng)域帶有標(biāo)志性意義的有益嘗試。其中第一類也是最為傳統(tǒng)的貸款類項(xiàng)目，諸多

2、比照傳統(tǒng)的住宅類地產(chǎn)項(xiàng)目，目前仍占據(jù) 絕對(duì)比例。典型的模式是，以信托資金為開發(fā)商提供融資以裝修等用途，增信方式包括融資方名下地塊為抵押，項(xiàng)目公司股權(quán)質(zhì)押以及相關(guān)方連帶責(zé)任擔(dān)保等。以中鐵信托“上海金誼廣場(chǎng)裝修項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃”項(xiàng)目為例，規(guī)模 5.6 億元，信托資金用于向上海濱港旅游發(fā)展有限公司發(fā)放信托貸款，投向金誼廣場(chǎng)、蘅蕪苑大酒店的裝修。增信方式主要包括兩項(xiàng)，其一為 501 畝旅游用地抵押，抵押率 49%。其二為融資方實(shí) 際控制人上海中房置業(yè)股份有限公司為貸款提供擔(dān)保。第二類是逐漸呈增長(zhǎng)趨勢(shì)的基金類項(xiàng)目，典型案例是“外貿(mào)信托富祥 13 號(hào)投資基金集合資金信托計(jì)劃”。該基

3、金為外貿(mào)信托與萬通地產(chǎn)合作，采取固定+浮動(dòng)收益，投向天津萬通中心項(xiàng)目。期限為 3+2 年，即 3 年項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期，2 年處置期。信托資金用于受讓北京萬通地產(chǎn)所持北京盈石正奇投資管理有限公司 100%的股權(quán)并增資，正奇投資以其全部資金投資于昆山博遠(yuǎn)萬智投資中心（有限合伙），合伙企業(yè)將收購(gòu)萬通地產(chǎn)合法持有的天津和信發(fā)展有限公司 48.96%的股權(quán)。據(jù)了解，該項(xiàng)目的退出方式設(shè)計(jì)了兩種情形，其一為萬通地產(chǎn)回購(gòu)信托資金所持股權(quán)，其二為若萬通地產(chǎn)未行權(quán)回購(gòu)信托資金持有的股權(quán)，則信托計(jì)劃通過處置信托資金直接和間接持有的包括所投資的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在內(nèi)的權(quán)益實(shí)現(xiàn)退出。除了上述兩類外，更多體現(xiàn)出商業(yè)地產(chǎn)特質(zhì)的項(xiàng)目模式還包括“租賃受益權(quán)”模式，其特點(diǎn)為以商業(yè)地產(chǎn)的典型資金回流方式租金為第一還款來源，例如新華信托華惠 78 號(hào)石家莊新源發(fā)商貿(mào)城租金收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃，項(xiàng)目資金用于投資

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